Tekst: Marcin Jakubik
Witam Was po raz kolejny, tym razem poruszę kilka aspektów przygotowania się do finansowania bankowego.
1. Zabezpiecz wkład własny i środki na zadatek
Rynek nieruchomości jest dynamiczny i zabezpieczenie transakcji i czasu na proces w bankach wymaga wyłożenia coraz wyższego zadatku. Kwota skutecznie zabezpieczająca przed inwestorem płacącym z góry to minimum 10-20 tys. zł. W innym przypadku ktoś może Cię „przepłacić” i uprzedzić, szczególnie jeśli to „perełka”.
Wkład własny wymagany przez niektóre banki to wciąż 10%. Aktualnie jednak takie kredytowanie jest droższe o ok. 0,7% marży i trudniej osiągalne dla osób samotnych z niską oceną scoringową, dlatego polecam odłożyć minimum 20%. Pamiętaj także, iż wkład własny liczymy od całości inwestycji, czyli sumy ceny zakupu i nakładów na remont. Zasada ta ma wady, jak i zalety. Koszty remontu nie są dokumentowane, podwyższając zatem nakłady na remont do maksimum, czyli do poziomu rzędu 2000 zł/mkw., możesz odzyskać częściowo środki wniesione na wkład własny.
2. Sprawdź swoją historię kredytową i zoptymalizuj obciążenia kredytowe
Utwórz bezpłatne konto na portalu BIK.pl, pod adresem: https://nowekonto.bik.pl/login, i pobierz własny raport z informacją o ocenie punktowej, który raz na sześć miesięcy jest bezpłatny, lub wykup stałe monitorowanie za 99 zł/rok. Zwróć uwagę na to, czy wszystkie spłacone zobowiązania zostały w nim zamknięte. Dotyczy to szczególnie kart kredytowych, także tych dodawanych umową kredytów ratalnych 0% – sama spłata pożyczki czy zamknięcie karty nie oznacza zamknięcia limitu kredytowego, który wciąż Cię obciąża. Zobowiązania odnawialne, czyli limity debetowe w kontach i kredytowe w kartach, najbardziej obniżają Twoją zdolność. Banki przyjmują do obciążeń 3-5% maksymalnej kwoty limitu, bez względu na to, czy jest wykorzystany.
Osobnym problemem są kredyty samochodowe z tzw. ratą balonową, czyli systemy płatności typu 4×25%. Mają one charakter kredytowania i cała roczna rata blokuje kompletnie nasze możliwości kredytowe. Pamiętaj, by wtedy rozłożyć taką płatność na raty co miesięczne lub odłożyć kupno samochodu. Ponadto aktualnie pożyczki poza bankowe często są zgłaszane do raportów BIK. Dotyczy to m.in. zakupów na Allegro, a także tzw. chwilówek, które dodatkowo są negatywnie postrzegane. Kredytowanie takie wpływa niekorzystnie na ocenę Twojej wiarygodności i płynności finansowej, a niekiedy wyklucza automatycznie z uzyskania kredytu hipotecznego.
3. Przygotuj się do oceny scoringowej i analizy zdolności
Pierwszym krokiem analizy kredytowej jest scoring, na który wpływa stan cywilny i majątkowy, wykształcenie czy historia kredytowa. Niżej oceniane są osoby samotne, w rozdzielności majątkowej, rozwiedzione czy niżej wykształcone. Tego szybko nie zmienisz, ale posiadając te cechy, możesz podnieść swoją punktację poprzez zwiększenie wkładu własnego czy wykazanie majątku, szczególnie nieruchomości – dlatego nie unikaj podawania informacji o posiadanym majątku. Podobnie pomocne są dodatkowe źródła dochodu, nawet niewielkie i nawet takie, które nie mogą być przyjęte do aktualnej analizy; sam fakt ich uzyskiwania podnosi Twoją punktację. Dodatkowo coraz więcej instytucji szczegółowo analizuje konta osobiste i ich stałe obciążenia. Pamiętaj, aby konto, na które wpływa Twoje wynagrodzenie, zawierało wyłącznie normalne operacje handlowe. Nie spłacaj z niego zobowiązań bliskich, regularnych polis, kosztów nauki czy opieki ani prywatnych pożyczek
4. Optymalny czas na kredyt
Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadziła obowiązek wydania decyzji kredytowej do 21 dni, jednak naszą narodową cechą jest omijanie przepisów prawa. Tak też się stało w tym wypadku. Kredytodawcy, aby uniknąć presji i kar KNF, wprowadzili tzw. prewnioski, których procedowanie nie jest uregulowane, i właściwy wniosek klient podpisuje dopiero po uzyskaniu wstępnej decyzji kredytowej. Ponadto na skutek pandemii COVID-19 banki ograniczyły czas pracy i wprowadziły rozwiązania zdalne, co powoduje wydłużenie procesu kredytowego, na który warto zabezpieczyć 60 dni, a w sytuacjach złożonych do 90 dni.