Podnajem mieszkań podbija ostatnio serca młodych inwestorów. Sytuacja ta ma wiele zalet, zarówno dla właściciela nieruchomości, podnajmującego, jak i przyszłych lokatorów.
Podnajem daje wiele korzyści wszystkim stronom. Może być idealnym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą się zajmować wynajmem swojego mieszkania, nie mają na to czasu i męczą je ciągłe zmiany lokatorów. Jak w każdym biznesie, podnajem ma swoje zalety, ale i wady.
Robert Jarczyński
Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, inwestor w nieruchomości. Zajmuje się zarządzaniem, najmem, podnajmem, flipami, wynajdowaniem i przygotowywaniem okazji dla inwestorów, a także deweloperką. Chętnie dzieli się swoją wiedzą. Wykładowca ASBIRO.
Podnajem: blaski i cienie.
Podnajem mieszkań podbija ostatnio serca młodych inwestorów. Sytuacja ta ma wiele zalet, zarówno dla właściciela nieruchomości, podnajmującego, jak i przyszłych lokatorów. Podnajem daje wiele korzyści wszystkim stronom. Może być idealnym rozwiązaniem dla osób, które nie chcą się zajmować wynajmem swojego mieszkania, nie mają na to czasu i męczą je ciągłe zmiany lokatorów. Jak w każdym biznesie, podnajem ma swoje zalety, ale i wady.
CZYM JEST PODNAJEM?
Podnajem to sytuacja, w której osoba wynajmuje lokal od właściciela, by następnie udostępniać go na pokoje osobom trzecim, oczywiście za wyższą kwotę. Czasem wystarczy odrobina home stagingu, zmiana wystroju, czasem sam fakt, że osoba podnajmująca robi coś lepiej niż właściciel, albo ma po prostu więcej czasu, żeby najmem lepiej się zająć i go odpowiednio dopilnować. Najbardziej atrakcyjne okazje są wtedy, gdy zmieniamy funkcjonalność takiego mieszkania, zwiększa się liczba pokojów, sposób wykorzystania przestrzeni, idealnie gdy uda się wynegocjować z właścicielem, że odliczymy remont od czynszu, który będzie trzeba mu płacić. Nie zawsze się to udaje i chyba jednak najczęstszą sytuacją jest, że podnajmistrz musi sam wyłożyć z własnej kieszeni,
ewentualnie pożyczyć, aby podnieść standard lokalu.
ILE MOŻNA ZAROBIĆ NA PODNAJMIE?
Warunkiem granicznym przy inwestowaniu w podnajem własnych pieniędzy jest osiągnięcie 100% zwrotu zainwestowanej kwoty w ciągu roku. Czyli, jeśli będziesz musiał wyłożyć 10 000 zł, to minimalny zwrot do twojej kieszeni powinien wynosić 10 000 zł. Drugim warunkiem, o którym sporo osób zapomina, jest to, iż twój miesięczny zysk powinien dla bezpieczeństwa wynosić więcej niż 33% ogólnej kwoty miesięcznych wpływów. Czyli jeśli np. ma Ci zostawać 1000 zł miesięcznie, to łączna kwota tytułem najmu powinna wynosić 3000 zł lub mniej! Gdyby zapomnieć o tym warunku i zgodzić się na 1000 zł zysku z 5000 zł ogólnej sumy wpływów, to wystawiłoby Cię to na niepotrzebne ryzyko. 5000 zł to 6–7 najemców. Jeden miesiąc pustostanu może drastycznie obniżyć część rocznych zysków. Do tego mogą dojść problemy z płatnościami najemców, problemy z wynajęciem wszystkich pokojów. Stąd 1/3 ogólnych wpływów traktowana jest jako minimum zysku. Kiedy zaczynasz podnajmować, nie musi to oznaczać od razu inwestowania dużych kwot, czasem może się wydarzyć, że wręcz zyskasz na przejęciu lokalu, choćby przez wzięcie kaucji od nowych najemców.
KTO MOŻE ZAJMOWAĆ SIĘ PODNAJMEM?
Podnajem jest także świetnym rozwiązaniem dla ludzi młodych albo też takich, których PSI (punkt startowy inwestora) nie jest wysoki. Szybko wyjaśniam, w czym rzecz. Wyobraź sobie, że jesteś studentem, nie zarabiasz, bo się uczysz. Masz odłożone 10 000 zł, masz także sporo wolnego czasu, nie masz jeszcze rodziny ani innych zobowiązań. Jeśli bym Ci powiedział, że w ciągu miesiąca możesz znaleźć mieszkanie, które po wyłożeniu dosłownie 3000 zł może dać Ci dochód około 1000 zł miesięcznie, czy byłoby to dla Ciebie atrakcyjne? Należałoby tylko w sezonie skutecznie wynająć mieszkania, a później jedynie reagować na potrzeby najemców raz na jakiś czas. A czy gdybyś zbliżał się do czterdziestki, miał dwójkę dzieci, pracował w korporacji i miał odłożone 100 000 zł, to czy nadal byłoby to dla ciebie atrakcyjne? A może jakbyś był sędzią, prawnikiem prowadzącym własną kancelarię, lekarzem? Właśnie – tutaj perspektywa się zmienia. Inwestor z wysokim PSI powinien raczej oszczędzać czas i może być finansującym dla młodego podnajmistrza. Wtedy obie strony mogą wyciągnąć z takiej sytuacji maksymalną wartość. Niskie PSI = mało pieniędzy i dużo czasu, wysokie PSI = dużo pieniędzy i mało czasu albo czas jest bardzo cenny.
PODNAJEM NIE JEST INWESTOWANIEM, JEST TO BIZNES.
Po pierwsze, od samego początku musisz założyć jakąś formę działalności gospodarczej, albo spółkę, jeśli chcesz robić to w pełni legalnie. Zdobywając do swojego portfela kolejne mieszkania w systemie podnajmu, możesz bardzo szybko, sprytnie i stosunkowo tanio wygenerować spore obroty i spore zyski, które pozwolą Ci zacząć żyć na dużo wyższym poziomie, zmienić styl życia, zmienić pracę i mieć więcej czasu dla siebie. Muszę jednak poinformować Cię o kilku kwestiach, z których możesz nie zdawać sobie sprawy. Podnajem nie jest inwestowaniem w nieruchomości! Jest biznesem opartym na zarządzaniu najmem, jest obarczony ryzykami, głównie finansowymi i w wielu wariantach jest mniej opłacalny niż zarządzanie najmem. Inwestowanie w nieruchomości oprócz przepływu z najmu generuje także zwroty oparte na kapitale i choć nie widać tego na wierzchu, to jest to główna wartość, z jaką wiąże się inwestowanie w nieruchomości. Podnajem jest tego pozbawiony, to tylko przepływ! Podnajem nie jest też na tyle stabilny jak wtedy, gdy inwestujesz we własne mieszkanie. Kończy się umowa z właścicielem, ten może przecież wypowiedzieć ją i koniec tematu. Był też kiedyś pomysł, żeby wprowadzić VAT do podnajmowanych mieszkań, oznaczałoby to w skrócie zabicie 90% podnajmów. Po prostu stałyby się nieopłacalne. Chciałbym, żebyś mnie dobrze zrozumiał. Podnajem ma dzisiaj świetny marketing, działa i będzie działał jeszcze długo. Daje bardzo dobre zwroty i jest też bardzo angażujący czasowo. Pytanie, czy można np. znaleźć podnajem, przygotować do najmu i zlecić później zarządzanie innej firmie, żeby jednak nie zajmować się najemcami, a czerpać zyski z wygenerowanej nowej wartości? Oczywiście! Myśląc o tym – niezależnie od siebie – mój znajomy, Mateusz, i ja stworzyliśmy model ZIP (zarządzanie, i-interest (odsetki), prawo), który krótko wyjaśnia metodykę zarabiania na podnajmie. Dobry podnajem przynosi około 300 zł zysków na najemcę, oczywiście jest to generalizacja, ponieważ znajdą się przykłady, kiedy 200 zł będzie w porządku albo 400 zł będzie niedużą kwotą.
Owe 300 zł dzielimy następująco: 100 zł na najemcę tytułem zarządzania (Z); 100 zł na najemcę tytułem spłaty kapitału i odsetek (I); 100 zł na najemcę tytułem wygenerowanej nowej wartości – prawa (P).
Stąd jasno widać, że możesz znaleźć podnajem, polecić komuś wykonanie remontu, umeblowania, pieniądze pożyczyć, a zarządzanie zlecić. Wtedy spinasz wszystko, zostawiasz sobie 100 zł w przeliczeniu na każdego najemcę (a może więcej) i poza tym nic nie robisz dalej. Mało znam osób, które skutecznie wszystko oddelegowały, dzisiaj jesteśmy jako rynek na etapie, kiedy firmy zarządzające i podnajmujące dopiero się kreują, konsolidują i prężnie rozwijają. Czekają nas jeszcze zmiany na rynku, zmiany przepisów, zmiana podejścia właścicieli i ich świadomości.
ZARZĄDZANIE NAJMEM MOŻE BYĆ OPŁACALNE
Podnajem to doskonała metoda, aby nauczyć się zarządzać najmem – nie zarządzać nieruchomościami, to co innego. Zarządzanie najmem ma na celu skuteczne wynajmowanie i administrowanie mieszkaniem, żeby właściciel – albo w tym przypadku podnajmujący – zarabiał odpowiednie pieniądze.
POROZMAWIAJMY KRÓTKO O ZARZĄDZANIU NAJMEM.
Początkowo wydawało mi się bardzo nieatrakcyjne, ponieważ dzisiaj firmy zarządzające kasują 12–15% od przychodów z najmu z potrąceniem wszystkich opłat za media. Stąd może to być 200–300 zł za mieszkanie! Przecież to bardzo mała kwota! Komu by się chciało? – pytałem siebie. Jednak jeśli spojrzeć na to z szerszej perspektywy, to firma zajmująca się zarządzaniem nie ponosi ryzyka pustostanów, poza tym poza swoją prowizją dodatkowo kasuje za pozacennikowe czynności i wszelkie prace, które wynikają z zaniedbań właściciela. Nie angażuje własnego kapitału, nie musi brać kredytów, nie angażuje czasu na znalezienie podnajmu, przekonanie właściciela, wykonanie remontu. Jeśli jest remont, mogą go nadzorować za odpowiednią opłatą, skupiając się jedynie na zarządzaniu i marketingu swoich ofert, za które i tak płaci właściciel mieszkania – mogą w ciągu roku zdobyć 100–150 mieszkań do zarządzania. Oczywiście będzie trzeba zatrudnić pracowników, wyszkolić ich, jednak będzie to zdecydowanie mniej pracy niż przy organizacji podnajmów, poza tym zyski są już od pierwszego miesiąca, a nie dopiero po roku. Stąd zajmując się zarządzaniem i posiadając w portfelu 100 mieszkań do zarządzania, każde po 200–300 zł, a w przypadku zarządzania na pokoje około 600 zł, możesz wygenerować przychody w okolicach powiedzmy 40 000 zł miesięcznie. Bez ryzyka związanego z inwestowaniem własnego kapitału – podkreślam. Do zarządzania taką liczbą mieszkań będzie potrzebny zespół, powiedzmy pięć osób (przy tych mieszkaniach nie byłyby to głównie te podzielone na pokoje), stąd koszty kształtowałyby się w okolicach 20 000 zł miesięcznie, jeśli uwzględnimy też pozostałe wydatki związane z księgowością, biurem itd. To oznacza, że po pierwszym roku bez ryzyka finansowego, bez pożyczania pieniędzy, bez tracenia czasu na remonty, możesz wygenerować przychody wielkości 40 000 zł przy kosztach maksymalnie 20 000–25 000 zł, czyli 15 000 zł zysku! Przy podnajmach natomiast wygenerowanie przychodów rzędu 50 000 miesięcznie również zajmie około roku, będziesz musiał kreatywnie remontować, będziesz miał problemy związane z ekipami remontowymi itd., a wynajmowanie dopiero na końcu, po znalezieniu finansowania na wszystkie remonty, wykończenia i wyposażenie mieszkań. Owszem, tak jak powiedziałem, po wszystkich opłatach powinieneś zarobić 300 złotych na najemcę, a mając powiedzmy ich 60, czyli 8–12 mieszkań, wygenerujesz 300 złotych w przeliczeniu na najemcę. Będziesz też odpracowywał kapitał, który zainwestowałeś, a później znajdziesz nowe podnajmy i nowe, co może spowodować, że będziesz zwiększał obroty, ale zyski będzie widać dopiero, kiedy przestaniesz rosnąć. Może to być bardzo dobra długofalowa strategia, jednak jest obarczona ryzykiem finansowym, które nie jest przyjemne – mało kto o tym mówi i w ogóle myśli.
PODNAJEM – IDEALNY NA ROZRUCH INWESTYCYJNY
Podnajem jest bardzo ciekawą opcją na zdobycie doświadczenia, na kreatywne rozwiązania, na rozruch inwestycyjny w nieruchomościach, ale tylko na małą skalę. Jest obarczony ryzykiem finansowym i ryzykiem ludzkim, patrz najemcy, właściciele mieszkań i pracownicy (od jakiegoś momentu). Warto myśleć długofalowo w nieruchomościach. Pamiętaj, że w inwestowaniu w nieruchomości chodzi przede wszystkim o zwiększanie majątku netto, czego podnajem nie daje.
Robert Jarczyński (Nr 2 str. 30)