Autor: Katarzyna Laskowska, Monika Wysocka
Większość doświadczonych Inwestorów rynku nieruchomości doskonale zna wskaźniki, służące do policzenia rentowności inwestycji. ROI, ROE, cash flow, PSI- wielu Inwestorów ma nawet swoje ulubione metody liczenia opłacalności lub tworzy własne wskaźniki do oszacowania zysku. Wspólnie z Kasią Laskowską, inwestorką i specjalistką od remontów mieszkań w kamienicach, zdefiniowałyśmy nasz autorski wzór na zyskowne inwestowanie w nieruchomości. Jest nim ROH (Return On Happiness.)
Satysfakcjonujący nas wynik ROH jest rezultatem współdziałania wielu czynników:
- zimnej kalkulacji, gdzie liczą się budżet, Excel, ROI, ROE
- współpracy ze sprawdzonymi specjalistami
- wyraźnie określonego zakresu i harmonogramu
ich działania - tchnienia czegoś, ulotnego, nienamacalnego
i niepoliczalnego, czegoś co można dopiero
zauważyć na twarzy kupującego nieruchomość.
Pominięcie lub wadliwe działanie któregoś z nich powoduje katastrofę. Gdy ktoś lub coś zawodzi ROH staje się 100% FOCHEM. Aby tego uniknąć, postępujemy według sprawdzonego przepisu, zapisanego przez nas w Książce Standardów Projektu i Realizacji, która jest jak przepis na udane ciasto, wyjawiany w tajemnicy przez Babunię. Pierwszym krokiem przed zakupem nieruchomości jest sprawdzenie stanu prawnego, technicznego, lokalizacji, położenia oraz ceny rynkowej nieruchomości.
Drugim, określenie Klienta Docelowego i zweryfikowanie obranej strategii inwestycyjnej, ponieważ ROI jest uzależnione od jej rodzaju np.: dwa lata temu wynajem (podnajem) domów i tworzenie w nich kwater pracowniczych nie był zbyt popularny w przeciwieństwie do najmu krótkoterminowego. W tej chwili jest jedną z niewielu strategii inwestycyjnych, które oparły się obostrzeniom, związanym z obecną sytuacją epidemiologiczną. Kolejny krok to audyt nieruchomości. Polega on na stworzeniu wstępnej koncepcji projektu pod postacią rzutu 2D. Pozwala wstępnie oszacować koszty remontu, ocenić potencjał, prawidłowość oraz możliwości zmian aranżacyjnych, ponieważ nie każda z nich przekłada się na wyższy zysk ze sprzedaży lub najmu. Ich sens warunkuje lokalizacja, rodzaj klienta docelowego oraz wybrana strategia.
W celu weryfikacji naszych założeń projektowych publikujemy rzuty na portalach społecznościowych i poddajemy je ocenie potencjalnych Klientów. Wyniki czasami bywają zaskakujące. Oto przykład audytu mieszkania w Poznaniu. W głosowaniu wygrała wersja nr 1 jako kawalerka odpowiednia dla singla. Taki audyt
i opublikowanie ankiety pozwoliło inwestorce zrozumieć potrzeby jej Klienta docelowego i dzięki temu stworzyć produkt pożądany przez kupujących.
Rys. 1
Tak jak dobra rada Babuni potrafi ustrzec przed upieczeniem zakalca, tak zdarza się, że audyt ratuje inwestora przed przeinwestowaniem, niedoszacowaniem kosztów remontu, błędami projektowymi, wykończeniowymi i marketingowymi, zmniejszającymi zysk lub nawet powodującymi duże straty finansowe. Jego sporządzenie zdecydowanie ułatwia podjęcie końcowej decyzji dotyczącej zakupu nieruchomości lub rezygnacji z niej. Następny etap jest moim ulubionym. Jest nim projekt wnętrz. Dlaczego dobry projekt jest tak ważny w procesie inwestowania w nieruchomości i czym się charakteryzuje? Przede wszystkim dobry projekt wykonawczy wnętrz zawiera informacje, niezbędne do realizacji remontu. Łączy w sobie zarówno wymagania inwestora dotyczące maksymalizacji zysku
i optymalizacji kosztów, jak i w przypadku flipów, realizuje marzenia potencjalnego Klienta o przytulnym, funkcjonalnym i ekonomicznym w utrzymaniu mieszkaniu, w którym będzie miło spędzał czas, spotykał się z bliskimi, odpoczywał, wychowywał dzieci, wygodnie pracował. Umożliwia także sporządzenie kosztorysu, a dzięki standardom spisanym w KSPIR ułatwia nadzór i przyspiesza wykonanie wszystkich prac w założonym terminie.
Dobry projekt i realizacja np.: łazienki podnosi wartość nieruchomości średnio o 10%, remont kuchni o 8%, a wydzielenie dodatkowej sypialni o 11%. Tak było
w przypadku projektu flipa na rynku pierwotnym. Zmiany zwiększające wartość nieruchomości to otwarcie ślepej kuchni na salon, wydzielenie oddzielnej sypialni, dodanie pojemnych szaf w przedpokoju.
Rys 2
W przypadku projektów inwestycji o innym przeznaczeniu, liczą się przede wszystkim funkcjonalność i wykorzystanie przestrzeni oraz zastosowanie materiałów zakupionych w niższych, wynegocjowanych u dostawców cenach, np. klient, dzięki naszym negocjacjom ceny zakupu gresu do kwater pracowniczych o pow. 440 mkw, zaoszczędził 11 tysięcy zł. Poniżej fragment projektu inwestycyjnego kwater pracowniczych, pokazujący układ funkcjonalny kuchni, zakładający maksymalne zakwaterowanie 20 osób. Dzięki jego zmianie kuchnia zyskała dodatkową przestrzeń, umożliwiającą zastosowanie dwóch niezależnych ciągów roboczych oraz miejsce na wygodne korzystanie z jadalni.
Rys 3
Kiedy praca wszystkich wymienionych osób kończy się warto, zadbać o odpowiednią prezentację i przygotowanie nieruchomości. Przysłowiową wisienką na torcie w naszym przypadku jest sesja fotograficzna. Zaproszenie fotografa świadczy tym, że nasz zespół stanął na wysokości zadania. Jeszcze tylko publikacja ogłoszenia i… Do naszej inwestycji wkracza pierwszy Klient. Potrzeba 45 sekund, żeby się zakochał…Rozgląda się… Szuka…Jak kiper delektuje się zapachem świeżości…Zaczyna sprawdzać tekstury…Zagląda do pokoi… Otwiera drzwi do łazienki…Wraca do salonu… i nagle BUM… Jest błysk w oku… Patrzy na osobę towarzyszącą – koło ratunkowe – ostatni głos rozsądku… Ostatni głos rozsądku właśnie mości się na kanapie… I rozpływa… Tak samo, jak w momencie, w którym próbuje kawałka pysznego ciasta… Na nic dieta… Sprzedane! ROH = 100% FOCH = 0%. Oto nasz wzór na zyskowne inwestowanie w nieruchomości. Jest nim stworzenie gotowego produktu, jakim jest inwestycja, w oparciu o sprawną współpracę zespołu oraz funkcjonalny, ponadczasowy i ekonomiczny projekt wnętrz, którego realizacja mieści się w założonym czasie oraz budżecie, a na koniec wywołuje zachwyt na twarzy kupującego. Udany jak z przepisu ukochanej Babuni.
Kasia Laskowska
Z wykształcenia socjolog. Po 20 latach pracy w firmie telekomunikacyjnej zdecydowałam się na założenie własnej działalności, w ramach której wspólnie z mężem Darkiem od 4 lat realizuję metamorfozy mieszkań. Pasja, stała się wspólną pracą. Potrzeba ciągłego rozwoju zaowocowały wieloma udanymi projektami, autorskimi meblami. Praca z mieszkaniami pozwala nam kreować nową rzeczywistość konkretnych kilkudziesięciu metrów kwadratowych. Wierzymy, że ze zmianą przestrzeni łączy się lepsze życie jej mieszkańców. Swoimi realizacjami udowadniamy, że estetyka i funkcjonalność współgrają ze sobą. Realizujemy również HomeStaging i remonty na zlecenie klientów indywidualnych. Prywatnie mama dwóch, córek 19-letniej Igi i 14-letniej Poli.
Nazywam się Monika Wysocka.
Jestem projektantką wnętrz z zamiłowania i pasji. Od 11 lat zawodowo związana z branżą. Studiowałam Architekturę Wnętrz w Wyższej Szkole Ekologii
i Zarządzania w Warszawie. Jestem kolejnym pokoleniem w mojej rodzinie, które odnajduje się w branży projektowej i budowlanej. Doświadczenie zdobywałam, pracując cztery lata jako Doradca Klienta i specjalistycznie projektując łazienki. Rocznie wykonywałam około 50 projektów. W 2015 roku otworzyłam studio projektowania wnętrz o nazwie PlaceDone, towarzyszące Klientom od pierwszego szkicu do końca realizacji, oferując wieloletnie doświadczenie w projektowaniu oraz urządzaniu wnętrz połączone z wiedzą, zdobywaną podczas wydarzeń i szkoleń z tego zakresu. Tworzę projekty dla inwestorów z rynku nieruchomości, komercyjne, a także prywatne. Jestem miłośniczką tanga argentyńskiego. Pochodzę z Warszawy. Prywatnie mama 16 l. Kaliny i 2,5 l. Miry.