Rynek mieszkaniowy w Polsce. Biznes jest do zrobienia wszędzie, także poza zasięgiem wzroku

Rynek mieszkaniowy w Polsce biznes jest do zrobienia wszędzie, także poza zasięgiem wzroku

Przy niskim oprocentowaniu lokat i kont bankowych inwestowanie w nieruchomości pod wynajem stało się bardzo atrakcyjną alternatywą dla ceniących sobie realne zyski. Poszukując odpowiednich mieszkań, nie warto ograniczać się tylko do własnego miasta, szczególnie że nie wszędzie rynek najmu lokali jest równie rentowny. Spróbujmy zatem poszukać najbardziej perspektywicznych miast do inwestycji. Fakty są takie, że w innym niż nasze mieście inwestycja może przynosić większe profity i szybciej się też zwrócić. Ma to niebagatelne znaczenie szczególnie w przypadku finansowania jej kredytem bankowym. Przesadne skupianie się na najbliższej okolicy bywa częstym błędem popełnianym przez początkujących inwestorów, nawet jeśli gdzieś indziej można zyskać więcej. Trzeba jednak działać rozważnie. Liczby – ceny nieruchomości, opłaty za wynajem itd. – nie mówią wszystkiego. Do sprawnego inwestowania niezbędna jest wiedza o rynku, na którym chce się działać, oraz nie taka znów oczywista umiejętność pojmowania potrzeb zupełnie obcych ludzi, którzy na dodatek kierują się innymi od znanych nam priorytetami.

NIE WSZĘDZIE TAK SAMO
Hossa mieszkaniowa nie jest udziałem całego krajowego rynku nieruchomości w równym stopniu. W raporcie Głównego Urzędu Statystycznego obejmującym dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego w Polsce w okresie od stycznia do października 2017 r. można znaleźć m.in. informacje o liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Innymi słowy takich, które dopiero powstają lub będą powstawać (od decyzji o budowie do jej rozpoczęcia upływają mniej więcej trzy lata). W tej kategorii prym wiedzie bezsprzecznie województwo mazowieckie, za nim plasują się: zachodniopomorskie, małopolskie i dolnośląskie. Największe spadki liczby pozwoleń i zgłoszeń z projektem budowlanym odnotowano w trzech: opolskim, świętokrzyskim i lubelskim. Daje to pewne rozeznanie co do tego, gdzie mieszkań będzie przybywać najszybciej i do pewnego stopnia może też świadczyć o tym, gdzie głód mieszkaniowy jest największy. Deweloperzy znają rynek. Nie podejmują pochopnych decyzji. Inwestycje poprzedzają drobiazgową analizą ich rentowności. W większości przypadków po prostu wiedzą, co robią, decydując się na budowę domu. Czy kierować się ich instynktem? Do pewnego stopnia tak, albowiem popyt rządzi. Gdzie się dużo buduje, tam niedostatek mieszkań musi być największy – inaczej inwestycje mieszkaniowe nie miałyby sensu. Jednak dla poszukującego nieruchomości pod inwestycje ważne jest przede wszystkim, ile i gdzie można na tym zarobić. Na szczycie podium znalazły się Katowice (nieujęte w tabeli, uzasadnienie w dalszej części artykułu) z wynikiem 6,58 proc. Sprzymierzeńcem inwestorów były tam niewygórowane ceny mieszkań na rynku pierwotnym i jeszcze korzystniejsze na rynku wtórnym a niemałe w porównaniu z nimi ceny najmu (stawka netto oznacza, że w obliczeniach uwzględniono czynsz dla wspólnoty, podatek, a dla bezpieczeństwa kalkulacji – także okres, w którym trwać będzie poszukiwanie najemcy). Więcej niż interesująco wyglądała również perspektywa inwestowania w Gdańsku (5,92 proc.), Łodzi (5,70 proc.) oraz w Warszawie (5,64 proc.), gdzie oczekiwany zysk netto w skali roku przekraczał poziom 5,5 proc. Zysku pomiędzy 5 i 5,5 proc. spodziewać można się we Wrocławiu, Rzeszowie i Lublinie. Wśród miast o najniższej oczekiwanej rentowności najmu znalazły się Poznań (4,06 proc) i Kielce (4,28 proc.). Trzeba jednak nadmienić, że nawet tam średnie przewidywane zyski z najmu miały być 2–3-krotnie wyższe niż na bankowej lokacie.

RENTOWNOŚĆ NAJMU Ciekawe wnioski przynosi porównanie dwóch zestawień dotyczących rentowności najmu mieszkań w największych polskich miastach dokonanych przez dwa niezależne źródła. Z obliczeń dokonanych w połowie 2017 r. przez Home Brokera i Domiporta.pl wynikało, że przeciętna rentowność inwestycji na wynajem w największych polskich miastach wynosi 5,28 proc., a w niektórych przekracza 6 proc. Do takich wyników doprowadziła analiza dwóch kluczowych czynników opłacalności takiego biznesu, czyli ceny zakupu i stawki, jaką można uzyskać z najmu. Wszakże im taniej mieszkanie uda się kupić i im drożej da się je wynająć, tym zyski z takiej operacji będą wyższe. Według stawek obowiązujących w piętnastu polskich miastach w kwietniu 2017 r. rentowność najmu mieszkania w wybranych ośrodkach miejskich wyglądała następująco:

OD GÓR PO MORZE
Podobnego badania wskaźnika rentowności najmu dokonała firma Magmillon, która, opierając się już na tegorocznych danych, zbadała relację potencjalnych przychodów z wynajmu do kosztu zakupu jednego metra kwadratowego mieszkania o powierzchni 38–66 mkw. (niestety, nie ujęto Katowic, zatem porównanie lepiej przeprowadzić na przykładach miast, do których powyżej jest odniesienie). W tym zestawieniu najbardziej obiecująco prognozuje Łódź, gdzie rentowność okazała się najwyższa (0,39). Kolejne miejsca zajęły: Szczecin (0,35), Wrocław (0,32), Warszawa (0,31), Poznań (0,30), Gdańsk (0,30) oraz Kraków (0,27). Specjaliści Magmillana jednak przestrzegają: Oczywiście, porównanie ceny wynajmu do ceny zakupu mieszkania nie jest w pełni miarodajne. Nie uwzględnia kosztów utrzymania lokalu, nasycenia rynku podobnymi ofertami czy liczby potencjalnych najemców. Wskaźnik pokazuje jednak, że warto zwrócić baczną uwagę na te miasta, w których ceny mieszkań nie urosły jeszcze tak znacząco, jak w Warszawie, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku. Analizując potencjalne zyski z wynajmu w poszczególnych miastach, trzeba jednak wziąć pod uwagę ich specyfikę. Przykładowo w Krakowie czy Gdańsku o wiele bardziej zyskowne od tradycyjnego wynajmu może być udostępnianie mieszkania turystom na doby. W miastach z wieloma uczelniami warto zainteresować się natomiast mieszkaniami z nietypowym jak na dzisiejsze standardy układem, np. wieloma mniejszymi pokojami i oddzielną kuchnią. Taką nieruchomość łatwiej wynająć studentom, a często kosztuje mniej niż mieszkanie w nowym budownictwie.

UWAGA ŁÓDŹ
W obu rankingach obok Gdańska i Wrocławia wysoko wypadła Łódź, w której ogólnopolski boom budowlany także jest odczuwalny od kilku lat. W chwili obecnej w mieście tym, na różnym etapie realizacji, powstaje 135 inwestycji mieszkaniowych: domów jednorodzinnych, bloków mieszkalnych, apartamentowców (choć nie klasy premium), całych osiedli szeregowców czy wolno stojących domów z kawałkiem własnego terenu do użytku lokatorów. Co charakterystyczne i korzystne dla chcących inwestować w lokale pod wynajem, w szybkim tempie przybywa powierzchni mieszkaniowych w centrum miasta, na niezagospodarowanych dotychczas działkach. Właśnie takie mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem poszukujących lokum studentów oraz pracowników przyciąganych do miast przez pracodawców. A Łódź dynamicznie się rozwija, co widać chociażby po tempie przyrostu powierzchni biurowych. Miasto to dołączyło w ubiegłym roku do regionalnych metropolii o największej podaży biur i jest szóstym największym biurowym rynkiem regionalnym w Polsce. Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem jest tam atrakcyjne z uwagi na wciąż jeszcze stosunkowo niską cenę mieszkań i rosnące, choć trzeba przyznać, że wciąż w skali Polski umiarkowane, stawki najmu. Według tegorocznych danych przeciętna cena metra kwadratowego w Łodzi to 4387 zł, podczas gdy w Krakowie i Wrocławiu, które wyprzedziły Łódź pod względem podaży powierzchni biurowych (na kolejnych pozycjach uplasowały się Trójmiasto, Poznań i Lublin), jest to odpowiednio: 6099 zł i 5835 zł. Wśród 13 największych miast w Polsce pod względem ceny mieszkań Łódź przebijają tylko… Kielce (3836 zł/mkw.; dla porównania w Warszawie to 7169 zł).

ZACHOWAJ ROZSĄDEK
Prężnie rozwijający się biznes zawsze generuje potrzeby mieszkaniowe, w każdym mieście. Przyrost liczby biur, fabryk, centrów logistycznych czy nawet magazynów oznacza wzrost zatrudnienia, a co za tym idzie, konieczność zaspokojenia potrzeb bytowych ich pracowników, mówi Tomasz Błeszyński, ekspert, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, który dodaje: Zawsze warto inwestować w nieruchomości. Jak powiedział Mark Twain: Inwestujcie w ziemię, bo już jej nie produkują. Nie wyobrażam sobie sytuacji, żeby w perspektywie długookresowej jakikolwiek inny rynek był tak zyskowny. To zawsze był, jest i będzie dobry biznes. Tylko nie należy oczekiwać zysków w półtora roku. Inwestycje w nieruchomości zwracają się przeciętnie po 8–10 latach. Do odniesienia na tym polu sukcesu niezbędna też jest wiedza. Znajomość rynku. Orientacja w specyfice danego miasta i zrozumienie tych, których potrzeby chce się zaspokoić. Chcąc oferować mieszkania pod wynajem, warto więc zwrócić baczną uwagę na miasta z największym potencjałem rozwojowym, choć niekoniecznie z tak ugruntowaną dobrą opinią nieruchomościowych eldorado, jak Warszawa czy Gdańsk. Warto niekiedy dostrzec też potencjał mniejszych ośrodków, które chwyciły lub nabierają właśnie wiatru w żagle. W opublikowanym w 2017 r. raporcie portalu RynekPierwotny.pl pokazującym, jak od 2005 r. do 2013 r. zmieniał się lokalny wskaźnik PKB odzwierciedlający wartość wytworzonych dóbr i usług (cennych informacji dostarczył Europejski Urząd Statystyczny), poza dużymi ośrodkami miejskimi, takimi jak Wrocław (1. miejsce), Warszawa (4. miejsce), Kraków, Poznań, Gdańsk i Łódź, w pierwszej dziesiątce brylowały też: Rzeszów (2. miejsce), Lublin (3. miejsce), Tarnów (7. miejsce) i Białystok (9. miejsce). W drugiej dziesiątce ulokowały się: Bielsko-Biała, Radom, Kielce, Opole i Częstochowa.

MIASTECZKA
Nie należy też przekreślać z góry trudnego do dostrzeżenia potencjału mniejszych miejscowości. Np. ośrodków turystycznych. Wprawdzie ceny oferowanych tam nieruchomości mogą przyprawiać czasem o zawrót głowy, ale też nie brak w nich mieszkań do kupienia oferowanych za 2000–4000 złotych za mkw., a znaleźć można i tańsze, za mniej niż 1000 złotych za metr kwadratowy. Potencjał, aczkolwiek relatywnie mniejszy od dużych miast, mają też miejscowości czymś się wyróżniające, promujące lokalną kuchnię, kulturę czy przemysł. Z powodzeniem przyciągają inwestorów lub turystów, zapewniając im stabilny rozwój. To też pole do działania dla śmiałego, ale i ostrożnego inwestora. Specyfika takich małych rynków jest wprawdzie związana z ryzykiem, ale nie znaczy to, że nie jest ono opłacalne. Uniknąć fiaska można tylko drogą zdobycia wiedzy o tym, co, gdzie i komu jest potrzebne.

Piotr Jach (Nr 1 str. 41)