Marek Wielgo
W pierwszym półroczu 2021 r. wzrosła liczba zawieranych umów najmu, zaś spadła liczba ofert w portalach ogłoszeniowych. Jednak wciąż to najemcy dyktują warunki. Jak długo potrwa taki stan rzeczy?
Rynek najmu mieszkań, szczególnie najmu krótkoterminowego, boleśnie odczuł skutki COVID-19. Popyt na mieszkania wyraźnie się bowiem skurczył, m.in. z powodu przejścia uczelni na tryb zdalny. Z najmu rezygnowało też wielu cudzoziemców. Równocześnie wrosła podaż mieszkań na wynajem. Wielu majętnych Polaków zaczęło je traktować jako bezpieczną przystań dla swoich oszczędności. Ponadto w mieszkania na wynajem inwestują zagraniczne firmy i fundusze. W tej sytuacji wzrosła liczba pustostanów, a w efekcie – spadły czynsze, najbardziej w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Z raportu AMRON-SARFiN wynika jednak, że w pierwszym kwartale 2021 r. spadki czynszów były już symboliczne (ok. 1%). Nie wiadomo, czy trend spadkowy utrzymał się także w drugim kwartale. Dane za drugi kwartał pojawią się nie wcześniej niż w sierpniu.
Pierwsze oznaki wychodzenia z kryzysu
Papierkiem lakmusowym sytuacji na rynku najmu po całym pierwszym półroczu 2021 r. mogą być dane, które podały: serwis Unirepo (analizuje oferty nieruchomości w 38 portalach ogłoszeniowych) oraz firma Mzuri (zarządza wynajem przeszło 7 tys. mieszkań w imieniu ich właścicieli).
Serwis Unirepo poinformował w swoim majowym raporcie, że w tym roku wprawdzie wzrosła liczba ofert mieszkań na wynajem. Jednak w większości są to duplikaty, czyli oferty, które pojawiają się w wielu portalach ogłoszeniowych.
Unikalnych ofert mieszkań na wynajem jest zaś coraz mniej. Autorów raportu mocno zdziwiła ta tendencja, bo na każdym kroku słyszą opinie, że rynek najmu padł, a wynajmujący miesiącami bezskutecznie poszukują lokatorów.
„Choć może być to po części prawdą w przypadku niektórych lokalnych rynków, to w ogólnym ujęciu, jak widać, nie ma pokrycia w rzeczywistości” – czytamy w raporcie Unirepo. Analitycy wykluczyli, że właściciele zniechęceni trudnościami na rynku najmu porzucają ten biznes i wystawiają swoje mieszkania inwestycyjne na sprzedaż. Przeczy bowiem temu malejąca liczba unikalnych ofert nieruchomości na sprzedaż.
O tym, że rynek najmu wychodzi z dołka, świadczy też rosnąca liczba zawieranych umów najmu. Firma Mzuri poinformowała, że w pierwszym półroczu 2021 r. zawarła ich ponad 2,3 tys., czyli o 77% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Niemal co trzeci nowy najemca jest cudzoziemcem (najczęściej obywatelem Ukrainy). Maj był rekordowym okresem dla Warszawy. Z kolei czerwiec przyniósł ożywienie na Śląsku i w Łodzi. Według Mzuri część właścicieli musiało się jednak pogodzić z tym, że umowa najmu jest zawarta na okres krótszy niż rok (tylko jedna trzecią umów zawarto na standardowy okres 12 miesięcy). Świadczy to o tym, że wielu najemców wciąż nie jest pewnych jutra.
W Mzuri podkreślają równocześnie, że od kwietnia mniej najemców rezygnowało z najmu, co w ubiegłym roku było istną plagą (choć wiąże się to z zapłaceniem kary). Np. ogłoszenie pierwszego lockdownu w marcu 2020 r. spowodowało, że w kwietniu aż 168 umów najmu rozwiązano przed czasem. Natomiast w kwietniu tego roku w Mzuri odnotowano 73 rezygnacje.
Kiedy rynek najmu wróci do normalności?
Najpewniej wielu indywidualnych właścicieli mieszkań na wynajem z utęsknieniem czeka na nadejście sierpnia, bo wtedy zaczyna się trwający trzy miesiące tzw. wysoki sezon najmu. Innymi słowy tradycyjnie jest to okres największego ruchu na rynku najmu. W Mzuri liczą, że kiedy gospodarka przyspieszy, a uczelnie wrócą do nauczania stacjonarnego, rynek wróci do normalności. Jednak póki się tak nie stanie, wynajmujący muszą się liczyć z dalszymi obniżkami czynszu. Według Mzuri, obecnie niełatwo jest znaleźć chętnych na najem pokoju lub mikrokawalerki. Nieco łatwiej niż przed pandemią jest wynająć dom. Natomiast mitem jest, że chętnie najmowane są mieszkania z ogródkiem lub dużym tarasem.
Już teraz na brak chętnych nie narzeka spółka PFR Nieruchomości, która buduje na zasadach rynkowych mieszkania na wynajem w ramach rządowego programu mieszkaniowego. W pierwszym półroczu spółka uruchomiła nabory najemców do 1,6 tys. mieszkań w Katowicach, Świdniku, Radomiu, Dębicy, Mińsku
Mazowieckim, Krakowie i Łowiczu. Np. w Katowicach po klucze do 513 mieszkań zgłosiło się przeszło 2,1 tys. chętnych. Z kolei w Świdniku i Radomiu przypada aż 9 potencjalnych najemców na jeden lokal. Tak duży popyt można jednak tłumaczyć tym, że przyszli najemcy, którzy spełnią kryterium dochodowe, mogą liczyć na dopłatę do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.
Warto też zwrócić uwagę, że COVID-19 nie zniechęcił zagranicznych inwestorów. Rzecz w tym, że oni patrzą na nasz rynek w perspektywie nawet 50 lat. W pierwszym półroczu byliśmy świadkami trzech spektakularnych transakcji. W styczniu i w maju szwedzka firma Heimstaden Bostad kupiła łącznie przeszło 3,1 tys. mieszkań od firm Marvipol i Budimex Nieruchomości. Powstaną one w ramach 16 projektów realizowanych głównie w Warszawie, ale także w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Z kolei w czerwcu rynek zelektryzowała wiadomość o zakupie przez duńską firmę Nordic Real Estate Partners od firmy deweloperskiej YIT blisko 1,1 tys. mieszkań w czterech projektach w Warszawie.
Marek Wielgo – ekspert GetHome.pl, pierwszego w Polsce portalu z ofertami nieruchomości na sprzedaż i wynajem, zapewniającego maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez duplikatów ofert i reklam. Wcześniej dziennikarz i redaktor z 27-letnim stażem w dużych redakcjach. 25 lat spędził w dziale gospodarczym Gazety Wyborczej, gdzie odpowiadał za cały obszar związany z budownictwem, rynkiem nieruchomości i mieszkalnictwem. Przez 2 lata był redaktorem naczelnym serwisu Muratorplus.pl.