Marta Kubacka
Miniony rok można określić mianem rekordowo drogiego. Sytuację na rynku mieszkaniowym kształtowały przede wszystkim stale rosnące ceny nieruchomości, zarówno tych nowych, jak i używanych. Taka sytuacja na rynku mieszkaniowym wywołana była przez kilka zjawisk. Przede wszystkim – nadwyżkę popytu nad podażą, tanie kredyty hipoteczne, szalejącą inflację i brak inwestycyjnych alternatyw.
Drożyzna!
W cenie było niemal wszystko – zakup mieszkania, wynajem, nie wspominając już o budowie czy remoncie, a nawet bieżącym utrzymaniu nieruchomości. Obserwowaliśmy ogromne wzrosty cen materiałów budowlanych, przez co remont czy wykończenie nieruchomości pozostawiały ogromną rysę w domowym budżecie. Zakup mieszkania wzrósł przeciętnie o kilkanaście procent, ale są miasta, w których podwyżki sięgnęły kilkudziesięciu procent. W tabelach prezentujemy ceny nieruchomości oraz stawki najmu w poszczególnych miastach.
Wzrosły stawki za wynajem
Jak wynika z analizy ofert przeprowadzonej przez serwis Morizon.pl, średni czynsz za wynajem kawalerki w Warszawie wynosi obecnie ok. 2200 zł miesięcznie, co stanowi prawie połowę średniego miesięcznego wynagrodzenia netto w Polsce. Za średnią cenę najmu mieszkania 2-pokojowego w stolicy (3400 zł/mies.) z powodzeniem można wynająć mieszkanie 4-pokojowe w Katowicach, Rzeszowie czy Poznaniu.
Rynek pierwotny
Rok 2021 zapisze się w naszej pamięci przede wszystkim jako rok rosnących cen mieszkań. Mimo pandemii COVID-19 w największych miastach drożały one w tempie niespotykanym od czasów boomu w latach 2006-2008. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnie ceny ofertowe mieszkań najbardziej, bo aż o 30 proc., wzrosły w Katowicach. W pozostałych największych miastach podwyżki sięgały średnio od 8 proc. (Kraków) do 22 proc. w Gdańsku.
Paliwem napędzającym popyt, a w konsekwencji wzrost cen mieszkań, okazała się wysoka inflacja w połączeniu z rekordowo niskimi stopami procentowymi. Wielu majętnych Polaków zaczęło traktować mieszkania jako lokatę dla swoich oszczędności. Znaczną grupą klientów firm deweloperskich byli także inwestorzy kupujący mieszkania z myślą o ich wynajmie. Ponadto rosnące zarobki i spadające bezrobocie podgrzewały zapał Polaków do kupowania mieszkań za kredyt. Problem w tym, że popyt zderzył się z barierą podażową. Deweloperom podcinały skrzydła: niedostatek gruntów pod budowę, długotrwałe procedury administracyjne oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty wykonawstwa. W efekcie niemal we wszystkich największych miastach deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań, niż sprzedali. Wyjątkiem była Łódź, gdzie bardzo wzrosła aktywność firm deweloperskich. Na drugim biegunie były zaś Wrocław i Warszawa. Na początku 2021 r. warszawscy deweloperzy oferowali przeszło 11,1 tys. mieszkań, a pod koniec roku – niespełna 9 tys., czyli aż o jedną piątą mniej.
Z drugiej strony statystyki budowlane GUS-u pokazują, że rok 2021 r. przyniósł ogromną zmianę preferencji kupujących mieszkania. Pięć lat temu w miastach wojewódzkich powstawało 65 proc. wszystkich mieszkań budowanych przez deweloperów. W 2021 r. udział tych miast skurczył się do 42 proc. Bez wątpienia jedną z przyczyn są bardzo wysokie ceny mieszkań. W niektórych miastach osiągnęły one poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować. Widać to po pogarszających się wynikach sprzedaży firm deweloperskich w Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, gdzie średnia cena przekroczyła pułap 10 tys. zł za mkw. Część popytu przenosi się do okalających je powiatów, gdzie mieszkania są tańsze średnio nawet o 40 proc.
Rynek wtórny
Miniony rok w sposób szczególny naznaczony był przez czynniki będące bezpośrednimi i pośrednimi konsekwencjami zapoczątkowanej w 2020 roku i wciąż trwającej pandemii. Jak wynika z systematycznych analiz danych gromadzonych w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl, wymiernym i łatwo dostrzegalnym efektem pandemicznych zakazów, nakazów i obostrzeń było obserwowane przez cały rok wzmożone zainteresowanie klientów ofertami sprzedaży domów i działek. Popyt w obu tych segmentach był zdecydowanie wyższy niż w latach poprzednich (przed covidem). Doprowadziło to do skrócenia czasu sprzedaży tego typu nieruchomości, zwiększenia liczby zawieranych transakcji, zmniejszenia puli dostępnych ofert i znacznego wzrostu cen.
Również z wysokim popytem, znacznie przewyższającym podaż, zmierzył się w ub. roku rynek sprzedaży mieszkań. O ile i tu można wspomnieć o zwiększonym zainteresowaniu klientów lokalami z własnym ogródkiem, to jednak obrót tego typu nieruchomościami stanowił zaledwie kroplę w morzu wszystkich transakcji, których przedmiotem były mieszkania. Bo mieszkania – zarówno małe, jak i duże, w standardzie popularnym, jak i premium, nowe i te z rynku wtórnego, kupowane za środki własne czy ze wsparciem kredytu hipotecznego, stały się dobrem nie tylko powszechnie poszukiwanym, ale i deficytowym.
Wysoki popyt na mieszkania w 2021 r. był stymulowany przez wiele czynników. W pierwszej kolejności należy wspomnieć o znaczącym wzroście zasobności polskich rodzin, co nie jest wynikiem jedynie rosnących systematycznie wynagrodzeń. Do wzrostu oszczędności w istotnym stopniu przyczyniła się epidemia, która z jednej strony ukróciła możliwość dokonywania całego szeregu wydatków (na rozrywkę, kulturę, podróże itd.), a z drugiej objawiła się wprowadzeniem do krajowego ekosystemu finansowego miliardów złotych dodatkowej gotówki, czyli dopłat, rekompensat i innych form pomocy wypłacanych w ramach tzw. tarcz antykryzysowych. Naturalnym sposobem na efektywne, a z czasem przede wszystkim bezpieczne ulokowanie tych środków stało się inwestowanie w nieruchomości – szczególnie w mogące przynosić zyski z wynajmu mieszkania. Zwłaszcza że niskie oprocentowanie lokat absolutnie nie zachęcało do trzymania oszczędności w bankach.
Ale nie tylko sam fakt nagromadzenia oszczędności powodował wzrost popytu na rynku nieruchomości. Z biegiem czasu rosnący wpływ na decyzje inwestycyjne Polaków zaczęła mieć dająca się we znaki inflacja. To ona, choć przez długi czas publicznie bagatelizowana przez Prezesa NBP Adama Glapińskiego, była i wciąż jest ważnym argumentem, który przemawia za wyzbywaniem się tracącej na wartości gotówki przez lokowanie jej w zyskujących na wartości dobrach, zwłaszcza nieruchomościach.
Kolejnym ważnym czynnikiem stymulującym popyt na rynku nieruchomości w 2021 roku były niskie stopy procentowe, a co za tym idzie – niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Łatwość wykazania zdolności kredytowej oraz wizja opłacania niskich rat stanowiły atrakcyjną zachętę do zakupów dla tych, którzy marzyli o własnym M. Generowaniu przez banki kolejnych klientów sprzyjało dążenie do nadrobienia strat i opóźnień w realizacji planów sprzedażowych spowodowanych zatrzymaniem oraz ograniczeniem akcji kredytowej w 2020 roku, tuż po wybuchu epidemii. Długotrwały wysoki popyt na rynku nieruchomości powodował, że te nieprzerwanie i w coraz szybszym tempie drożały. W ciągu ubiegłego roku Indeks Cen Mieszkań – wskaźnik
trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym publikowany przez serwis nieruchomości Morizon.pl – wzrósł aż o 15,2 proc. Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania, za jakie wystawiano na sprzedaż lokale w największych polskich miastach, wzrosły na przestrzeni 12 miesięcy 2021 roku o ponad tysiąc złotych. W Gdańsku i Gdyni stawka za mkw. używanego M wzrosła o ponad 1500 zł, co oznacza wzrost ceny standardowego, 50-metrowego mieszkania w tych miastach aż o 75 000 zł. Jeszcze większe wzrosty cen miały miejsce na rynku sprzedaży domów i działek.
Napływającym na rynek rzeszom klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości towarzyszyła systematycznie malejąca podaż. Łączna pula ofert nieruchomości dostępnych w największych polskich serwisach ogłoszeniowych zmniejszyła się w ub. roku o ok. 20 proc.
Wysoki popyt i rosnące ceny sprawiały, że właściciele nieruchomości stawali się coraz mniej skłonni do ich sprzedaży. Wielu z nich uzasadniało decyzję o rezygnacji lub odłożeniu w czasie ewentualnej transakcji realną perspektywą uzyskania w przyszłości lepszej ceny, jak również tym, że w czasach szalejącej inflacji trudno jest znaleźć inny, równie bezpieczny sposób na ulokowanie posiadanych środków (w tym uzyskanych z ewentualnej sprzedaży nieruchomości).
Transformacja popytu
Przy okazji podsumowań warto zwrócić uwagę, jak zmieniała się struktura popytu na rynku nieruchomości w ostatnich 10 kwartałach – co może dać wiele do myślenia. Obrazuje ją wykres przygotowany na podstawie danych z serwisów Morizon.pl i Gratka.pl.
Można dostrzec, jak zmieniały się preferencje klientów przed wybuchem pandemii oraz po wprowadzeniu lockdownu i jak z biegiem czasu sytuacja zaczęła wracać do normy. W szczególności widać nagły boom na działki, który z upływem czasu systematycznie słabnie. Najbardziej zauważalny jest wzrost zainteresowania nieruchomościami komercyjnymi i domami. Warto zwrócić uwagę na różnicę w strukturze popytu między pierwszym a drugim kwartałem 2020 roku, kiedy doszło do lockdownu. Do tego czasu poziom popytu na różnego rodzaju nieruchomości był na podobnym poziomie. Po ogłoszeniu pandemii nastąpiły diametralne zmiany, które dokonały metamorfozy rynku nieruchomości.