Rynek pierwotny dla zamożnych? – Strefa Nieruchomości

Tekst: Marta Kubacka

Jakie strategie działania przyjęli deweloperzy po pierwszym ataku pandemii? Jak kształtowały się ceny lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym od maja do sierpnia 2020 roku? Otóż deweloperzy postawili w obecnych czasach na inwestycje z wyższej półki, o znacznie podniesionym standardzie, a więc także i wyższych cenach, dedykowane klientom inwestycyjnym z grubszym portfelem. Dodatkowo oferują atrakcyjne bonusy cenowe dla grupy klientów mniej zamożnych.

Lockdown na rynku nieruchomości pierwotnych odcisnął swoje piętno, ale firmy deweloperskie poradziły sobie z nową rzeczywistością. Znaczną część działań komunikacyjnych udało się przenieść do Internetu. Znaczenia nabrały wirtualne spacery, dni otwarte online oraz możliwość podpisywania umów rezerwacyjnych bez wychodzenia z domu, z wykorzystaniem podpisu cyfrowego. Wielu deweloperów zachowało ciągłość procesu sprzedaży, a także przekazań mieszkań. Realizacja większości inwestycji przebiegła zgodnie z planem. Podczas miesięcy letnich dostrzegany jest zawsze wzrost zainteresowania zakupem nowych mieszkań, którego szczyt notowany jest jesienią. Okres urlopowy sprawia, że część osób poświęca ten czas na poszukiwanie własnego lokum oraz zorganizowanie formalności związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jak kształtowały się ceny lokali mieszkalnych w tym okresie?

Ceny spadły, potem wzrosły

Jak informuje ekspert z serwisu RynekPierwotny.pl, ceny ofertowe mieszkań deweloperskich w relacji rok do roku jak na razie nie spadają i COVID-19 nic w tej kwestii nie zmienił. W perspektywie krótkich terminów, a więc na przykład z miesiąca na miesiąc, dominowały dość silne wahania stawek, dochodzące nawet do 3 proc. – co widać w statystykach z maja, czerwca i lipca 2020 roku.

RynekPierwotny.plWahania średnich cen za metr kwadratowy na rynku pierwotnym lokali mieszkalnych w poszczególnych miastach
były szczególnie widoczne w Warszawie, Krakowie i Gdańsku.

RynekPierwotny.plNiezmiennie najdroższe mieszkania są w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Różnice w cenach mieszkań są ogromne (Warszawa – ok. 640 tys. zł, Łódź – 375 tys. zł), co oznacza, że za mieszkanie w Warszawie, można kupić dwa lokale w Łodzi. Zmiana średniej ceny nominalnej nowego mieszkania w poszczególnych miastach w badanym okresie była największa na przełomie maja i czerwca – w większości miast zanotowano spadki, za wyjątkiem Gdańska.

RynekPierwotny.plPodobnie prezentują się analizy serwisów Gratka.pl i Otodom.pl. Również można zauważyć spore wahania cen lokali
mieszkalnych na rynku nieruchomości pierwotnych.Gratka.pl– Na dziewięć omawianych miast tylko w dwóch zobaczyliśmy spadki, a w sześciu ceny wzrosły o 1-5%. Nie są to tak imponujące
podwyżki jak w ostatnich latach, ale najwyraźniej deweloperzy ani myślą obniżać dziś ceny, tym bardziej że wiele wznoszonych
obecnie osiedli już jest w większości sprzedanych – informuje Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.pl.Gratka.plAnalizując dane z serwisu Gratka.pl, można zauważyć, że w Gdańsku i Łodzi ceny mieszkań sukcesywnie spadały. Spory wzrost
zanotowała Warszawa, gdzie od maja do lipca cena nominalna mieszkania wzrosła o 25 tys. zł.

Skąd te wahania?

Ekspert serwisu Otodom.pl uważa, że jedną z przyczyn jest ograniczona dostępność kredytów hipotecznych. – Panuje okrojony popyt na pierwotnym rynku mieszkaniowym, stymulowany w decydującym stopniu niepewnością na rynku pracy, która raczej nie jest zjawiskiem chwilowym. Napięta sytuacja powoduje, że nabywcy inwestycyjni czekają na rozwój sytuacji, mając nadzieję na spadek cen – informuje ekspert.
Podobne spostrzeżenia ma Marcin Drogomirecki z serwisu Morizon.pl – Po znaczącym załamaniu popytu na rynku nieruchomości zaobserwowanym w kwietniu widać już powrót do stanu sprzed wybuchu epidemii. Klienci wznowili poszukiwania, ale robią to z większą ostrożnością – dokładniej przyglądają się ofertom i szczegółowo je analizują; kalkulują koszty, rzetelnie oceniają swoje możliwości finansowe i wstrzymują się od podejmowania pochopnych decyzji – mówi ekspert ds. nieruchomości.

Wahania wynikają również ze struktury nowych zrealizowanych inwestycji. W lipcu na trzech dużych rynkach, w Warszawie, Krakowie i Łodzi, do sprzedaży trafiła duża liczba mieszkań w cenach znacznie przekraczających aktualne średnie stawki, co finalnie mocno je podbiło. Deweloperzy postawili w obecnych czasach na inwestycje z wyższej półki. Oferowane do sprzedaży są lokale mieszkalne o znacznie podniesionym standardzie. To winduje ceny i sprawia, że grupą docelową są klienci z grubszym portfelem.

Sierpień stabilny

Odczyt danych dotyczących cen ofertowych mieszkań deweloperskich, przeprowadzony przez RynekPierwotny.pl na koniec sierpnia, wskazuje na stabilizację cen na poziomach sprzed miesiąca. 

– Może to sugerować wyczerpywanie się potencjału wzrostowego i zapowiedź korekty cenowej mieszkań z pierwszej ręki, jako w końcu dość oczywistego elementu koniunkturalnego spowolnienia. Kwestią pozostaje jedynie jej skala. O skali jak zwykle zadecyduje sytuacja gospodarcza kraju, przede wszystkim zaś rynek pracy oraz dynamika wzrostu bezrobocia w dłuższym terminie, bo tego ostatniego raczej trudno będzie uniknąć – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Już teraz wiadomo, że niektórzy deweloperzy dość mocno promują swoje inwestycje, proponując dawno niewidziane bonusy cenowe. Obejmują one na przykład wliczenie w cenę mieszkania komórki lokatorskiej, miejsca parkingowego lub systemu smart home. Niektórzy proponują swoim klientom zwrot rocznych kosztów kredytu hipotecznego lub możliwość niższej pierwszej wpłaty za lokum, a nawet bony na wykończenie mieszkania.

Jaka jest prognoza na ten rok?

Zainteresowanie zakupami mieszkaniowymi w Polsce nie spada. Pogarszają się natomiast warunki zawierania transakcji (przez zaostrzenie polityki kredytowej banków i oczekiwane pogorszenie parametrów rynku pracy). – Dlatego znaczącej poprawy koniunktury sprzedażowej w mieszkaniówce nie należy oczekiwać już w najbliższej przyszłości. Jednocześnie, jak pokazały najnowsze dane GUS, deweloperzy w lipcu praktycznnie powrócili do stanu statystyk inwestycyjnych sprzed pandemii, czyli ponownie budują tyle, co przed kryzysem, a więc na razie nie myślą o ograniczaniu podaży. Tymczasem utrzymanie wcześniejszej dynamiki sprzedaży może okazać się bardzo problematyczne. Stąd coraz bardziej odczuwalna jest tendencja rosnącej podaży, czyli wolumenu oferty mieszkań deweloperskich. Dotyczy to zarówno głównych rynków, jak i mniejszych ośrodków. Niestety nie jest to w obecnych warunkach gospodarczych tendencja niebudząca zastrzeżeń – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kupujący nieruchomości na własne potrzeby stali się bardziej ostrożni. Deweloperzy dostrzegli szansę w klientach gotówkowych, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych. Wybierane środki z mało opłacalnych lokat są przeznaczane na zakup nieruchomości, który jest lepszą alternatywą inwestycyjną w czasach wysokiej inflacji i niskiego oprocentowania. Właśnie z myślą o takich klientach są obecnie przygotowywane deweloperskie oferty.