Marta Kubacka
W I kw. 2022 r. wzrost cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym we wszystkich stolicach województw (oprócz Warszawy) spowolnił względem IV kw. 2021 r. Na rynku wtórnym wzrost cen mieszkań w największych aglomeracjach w I kw. 2022 r. również wyhamował względem IV kw. 2021 r. – czytamy
w raporcie „Rynek Mieszkaniowy 2q22”.
Rynek pierwotny
Na rynku pierwotnym obserwowaliśmy zabójczy skutek spadku dostępności kredytów, czyli lawinowy odpływ popytu na rynkach największych miast. Sytuację szczegółowo opisał Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Maj przyniósł potężne tąpniecie w sprzedaży nowych mieszkań. Szczególnie spektakularne odnotowaliśmy w największych miastach. W Warszawie i Poznaniu tak słabego miesiąca pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym nie było od czasu lockdownu związanego z pandemią COVID-19 w kwietniu 2020 r.
W stolicy Wielkopolski deweloperzy znaleźli chętnych na zaledwie 154 lokale! Dla porównania w ubiegłym roku sprzedawali ich średnio 426 w miesiącu,
a w okresie pierwszych czterech miesięcy tego roku ta średnia wynosiła 400 mieszkań. Majowy wynik świadczy o dramatycznym spadku sprzedaży. To pokazuje, jak silna jest zależność między rynkiem mieszkaniowym oraz rynkiem kredytów hipotecznych. Dlaczego? Otóż ich liczba zaczęła się kurczyć od października ubiegłego roku.
Nie trudno się domyślić, że jest to efekt podwyżek stóp procentowych. Tymczasem w marcu Biuro Informacji Kredytowej odnotowało spore ożywienie na rynku kredytowym. Ponieważ od kwietnia miała zacząć obowiązywać nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie obniżyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań, wielu po prostu chciało się załapać na korzystniejsze zasady. I faktycznie w kwietniu skutkowało to wzrostem liczby zawartych umów deweloperskich. Nie trwało to jednak długo. Kwiecień przyniósł też tąpnięcie na rynku kredytów mieszkaniowych, co w maju przełożyło się na sprzedaż mieszkań. Czy na ich ceny również?
Maj przyniósł zastopowanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. W Katowicach, Krakowie, Łodzi i Poznaniu średnia utrzymała poziom z kwietnia, a w Gdańsku spadła nawet o 2%. Jest to efekt wprowadzenia na rynek puli mieszkań ze średnią ceną ok. 9 tys. zł za
mkw., czyli znacznie odbiegającą w dół od średniej w ofercie, która w maju sięgnęła 11,4 tys. zł za mkw.
Dodajmy, że tylko jednoprocentową zwyżkę średniej ceny metra kwadratowego odnotowaliśmy w Warszawie i Wrocławiu.
Problem w tym, że deweloperzy, widząc, co się dzieje, zaciągnęli hamulec ręczny na rozpoczynane inwestycje. W maju aż 88-procentowy spadek liczby mieszkań wprowadzanych na rynek odnotowaliśmy w Poznaniu. We Wrocławiu majowa podaż była niższa od kwietniowej o 65%, a w Warszawie – o 26%.
Niestety, w warunkach wysokiej inflacji wciąż rosną ceny materiałów budowlanych i koszty budowy. Z danych serwisu Intercenbud, który analizuje ceny dostawców oraz zawarte w kosztorysach wykonawców robót budowlanych, wynika, że w drugim kwartale tego roku wyroby stalowe podrożały średnio o 53%, wyroby z betonu – o 29%, materiały ociepleniowe – o 24%, a stolarka – o 23%. W drugim kwartale o nieco ponad 3% potaniało drewno, którego ceny w skali całego roku poszły w górę średnio aż o ponad 52%. Oczywiście materiały drożeją z powodu wzrostu kosztów produkcji. Rosną przecież ceny energii, płace pracowników czy koszty transportu.
W tej sytuacji, nawet jeśli średnie ceny metra kwadratowego zaczną spadać, bo deweloperzy np. przecenią mniej chodliwe mieszkania w swojej ofercie, to poprzeczka cenowa prawdopodobnie będzie szła w górę. Zmiany najlepiej widać, porównując strukturę cenową mieszkań. Przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za mkw.
Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie w maju ubiegłego roku aż 71% mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało mniej niż 8 tys. zł za mkw. Po roku udział tak tanich lokali wynosi… 7%!
Jeśli w najbliższych miesiącach banki jeszcze mocniej przykręcą kurek z kredytami, to na krótką metę cieszyć będą mogli się jedynie inwestorzy z grubo wypchanym portfelem, którzy kupują mieszkania za gotówkę, lub fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. Dla młodych ludzi, którzy nie mają oszczędności lub bogatych rodziców, własne M pozostanie niedostępne.
Marek Wielgo
ekspert portalu
GetHome.pl
Rynek wtórny
Ogromne zmiany widać również na rynku nieruchomości wtórnych. Szczegółowo opisał je Marcin Drogomirecki, analityk rynku nieruchomości, ekspert portalu Morizon.pl.
Pierwsza jaskółka wiosny nie czyni, ale jej pojawienie się odczytywane jest jako swoisty zwiastun zmian. Czy takim zwiastunem zmiany trendu cenowego na wtórnym rynku mieszkaniowym będzie zanotowany po raz pierwszy od półtora roku spadek wartości Indeksu Cen Mieszkań? Nie można tego wykluczyć.
Mamy do czynienia z początkową fazą korekty czy wstępem do stabilizacji cen? Trudno dziś dać odpowiedź na to pytanie, ale faktem jest, że po osiemnastu miesiącach nieprzerwanych wzrostów Indeks Cen Mieszkań (ICM) – publikowany przez serwis nieruchomości Morizon.pl wskaźnik trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym – zanotował spadek. W maju jego wartość spadła w porównaniu z kwietniem o 5,6 pkt. (0,4%) i wynosi obecnie 1492,3 pkt.
Zważywszy, że w okresie wspomnianych 18 miesięcy wartość ICM wzrosła o 263,7 pkt., tj. aż o 21,4%, spadek o 0,4% nie jest niczym spektakularnym. Jednak istotne jest to, że do niego doszło, że długotrwały wzrost cen spotkał się z oporem.
Rosnąca w szybkim tempie inflacja skłaniająca zamożniejszych klientów do lokowania oszczędności w nieruchomościach, niska podaż nowych ofert sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ale także stale rosnące koszty budowy nowych lokali – zdają się wykluczać możliwość spadku cen mieszkań. Jednak ochłodzenie popytu spowodowane spadkiem dostępności kredytów hipotecznych też nie pozostaje obojętne dla rynku. Z tego względu część ofert sprzedaży, które zostały wycenione przez zbywców w oparciu o stawki zapamiętane z okresu trwania niedawnego boomu, może przez długi czas nie doczekać się na chętnych do zakupu. Aby doprowadzić do transakcji w przypadku części już dostępnych na rynku mieszkań, jak i tych, które w najbliższym czasie się pojawią, prawdopodobnie konieczne będzie dokonywanie obniżek cen i wykazywanie się właścicieli większą elastycznością względem potencjalnie zainteresowanych zakupem klientów.
Indeks Cen Mieszkań wyraża łączną wartość względną średnich cen ofertowych mieszkań używanych wystawionych do sprzedaży w serwisach Grupy Morizon (m. in.: Morizon.pl, Domy.pl, Oferty.net, Bezposrednie.com) obliczaną na podstawie średnich cen ofertowych w 10 największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Katowice) ważoną liczbą mieszkańców tych miast. Bazową datą dla indeksu jest wrzesień 2007 roku, a wartość bazowa wynosi 1000 punktów.
Marcin Drogomirecki
ekspert portalu
Morizon.pl
Rynek jest cykliczny
W raporcie „Rynek Mieszkaniowy 2q22” eksperci przedstawili prognozę na kolejne miesiące. – W scenariuszu bazowym zakładamy spadek cen mieszkań
w okresie II kw. 2022 r. – I kw. 2023 r. w przedziale 0% do -5%. Na prognozę składają się: (1) silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych; (2) znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego; (3) założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu ok. 7% i utrzymanie jej na tym poziomie w okresie prognozy; (4) powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania, szczególnie w sytuacji w dalszym ciągu dużej liczby projektów w budowie – twierdzą analitycy PKO Banku Polskiego.
Wielce prawdopodobne, że zbliżamy się do końca cyklu wzrostów cen nieruchomości. Taka sytuacja może potrwać jeszcze kilka kwartałów. Skąd takie wnioski? Analizując dane historyczne, warto zauważyć, że w latach: 1974, 1990, 2007 na rynku nieruchomości występowały szczyty koniunkturalne. Te okresy dzieli około 17 lat. Można więc spodziewać się, że ceny nieruchomości osiągną najwyższe wartości w okolicach 2024 roku. Później zaczną spadać.
Wnioski na tym etapie są oczywiście jak wróżenie ze szklanej kuli. Jest bowiem wiele różnorodnych czynników, które mogą jeszcze wywrócić rynek nieruchomości do góry nogami. W warunkach dużej nieprzewidywalności otoczenia nie można wykluczyć scenariusza utrzymania wzrostowej tendencji cen mieszkań. Niczego nie można być pewnym, rynek jeszcze nigdy nie był tak zmienny.