Marta Kubacka
Pod koniec roku rynek pierwotny spowolnił. Większość spółek deweloperskich zanotowała regres sprzedaży. Co miało na to wpływ? Jakie są prognozy na najbliższy rok? Czy w 2022 roku można się spodziewać kolejnego rekordu, czy już niekoniecznie?
Eksperci z serwisu RynekPierwoty.pl prześledzili wyniki czternastu czołowych firm krajowej branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym – spółek notowanych na rynku podstawowym
oraz Catalyst warszawskiej GPW.
W 2021 roku zakontraktowali sprzedaż rekordowej liczby – w sumie 27 319 – lokali, czyli o ponad 29 proc. więcej niż rok wcześniej. Złe informacje napłynęły pod koniec roku. Deweloperzy w ostatnim kwartale sprzedali tylko 5624 lokali, co jest wynikiem o 13 proc. słabszym w relacji rok do roku. Jak zauważa branżowy portal RynekPierwotny.pl, aż dwie trzecie firm zanotowało regres sprzedaży, i to pomimo faktu, że końcówka roku zazwyczaj bywa okresem wyjątkowo udanym dla deweloperki mieszkaniowej.
Zadyszka przez złe nastroje
W analogicznych okresach w poprzednich latach notowano najwyższe wyniki, ale tym razem tak się nie stało. Za to w pierwszych trzech kwartałach sprzedaż była o wiele wyższa niż w latach ubiegłych. Skąd taka dysproporcja? Co wydarzyło się na finiszu?
Deweloperzy prawdopodobnie starali się zamknąć jak najwięcej inwestycji rozpoczętych w przeszłości. W tym samym czasie ograniczali aktywność w uruchamianiu nowych budów. Nie są pewni, co się wydarzy w przyszłości. Nastroje konsumenckie nie są już tak dobre, za sprawą podnoszonych stóp procentowych. Coraz gorsza sytuacja kredytobiorców i rekordowa inflacja nakazują zastanowić się głębiej nad przyszłą strategią. Czy rzeczywiście tak jest? Zapytaliśmy u źródła, co tak naprawdę się wydarzyło.
Dlaczego rynek pierwotny spowolnił pod koniec roku?
Nie zgadzamy się z tezą, że IV kwartał był gorszy. Według danych monitorującej rynek agencji JLL mieszkania w tym czasie sprzedawały się niemal równie dobrze, co w III kwartale. Jeśli porównamy II połowę ubiegłego roku z podobnym okresem w 2020 r., to okaże się, że sprzedaż była w tym okresie znacznie lepsza. Faktem jest, że wyniki w pierwszym półroczu 2021 były rekordowo wysokie w porównaniu do słabszej drugiej połowu roku. Z kolei jeśli weźmiemy pod uwagę kwartalną sprzedaż z ostatnich 6 miesięcy, to mamy sytuację podobną do miesięcy sprzed pandemii, przy czym dziś oferta mieszkań na rynku jest o 1/3 niższa.
Zgadzamy się jednak ze stwierdzeniem, że w ciągu ostatnich miesięcy 2021 r. wielu deweloperów zanotowało sprzedażowy regres. Przyczyny tego są bardzo proste – mieli oni ograniczoną ofertę i większość ich mieszkań po prostu się wyprzedała. Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (pow. 49 osób) na koniec III kwartału 2021 pokazują spadek banku ziemi o 35 proc. r/r.
Co do prognoz na 2022 rok – bez wątpienia będzie to wymagający czas dla firm deweloperskich. Rynek niesie sporo wyzwań, wśród nich m.in. ograniczona dostępność gruntów, rosnąca inflacja i wzrastające stopy procentowe, a także coraz wyższe koszty generalnego wykonawstwa.
Sądzimy jednak, że sprzedaż mieszkań w ciągu najbliższych miesięcy będzie kształtować się na satysfakcjonującym nas poziomie. Potrzeby mieszkaniowe Polaków pozostają niezaspokojone, rosną też wynagrodzenia, bezrobocie jest rekordowo niskie. Osoby, które rzeczywiście potrzebują mieszkania dla siebie, w dłuższym terminie nie zrezygnują z zakupu. Alternatywą dla tych klientów będą te, które znajdują się w tańszych lokalizacjach i które Develia również ma w ofercie. Wysoka inflacja sprawia, że mimo podwyżek realna stopa procentowa
pozostaje głęboko ujemna, dlatego też kupno nowego lokum pozostanie atrakcyjną opcją inwestycyjną, która pozwoli ochronić posiadany kapitał przed utratą wartości. Uważamy, że 2022 rok będzie dla Develii lepszy niż ubiegły. Planujemy zwiększyć sprzedaż o ponad 20 proc. do poziomu 2300-2450 mieszkań i sfinalizować umowy na realizację od 600 do 800 lokali na potrzeby PRS. Podniesiemy także liczbę przekazań. W ubiegłym roku położyliśmy nacisk na znaczne zwiększenie banku gruntów, który zabezpiecza blisko 10 tys. lokali. Dzięki temu możemy powiększyć ofertę o około 30 proc. wobec 2021 roku i wprowadzić do sprzedaży 2450-2650 mieszkań. Szczególnie intensywna będzie pierwsza połowa roku. Już w styczniu do naszej oferty trafiło 600 nowych lokali.
W I połowie ubiegłego roku notowaliśmy rekordy sprzedaży. Rynek odbijał sobie pandemiczny zastój z poprzednich miesięcy. Na zakupy ruszyli klienci, którzy w 2020 roku się wstrzymali, licząc na obniżkę cen. Rekordom sprzyjały też bardzo niskie stopy procentowe i rosnąca inflacja. Popyt wrócił do normy w III kwartale, a w IV kwartale było już odczuwalne lekkie ostudzenie nastrojów – głównie przez serię podwyżek stóp procentowych, co przekłada się na stopniowe zmniejszanie zdolności kredytobiorców oraz wydrenowany rynek. Od dłuższego czasu podaż nie nadąża za popytem, co było widoczne w ofertach deweloperów pod koniec roku. Okrojony wybór wpływa na decyzje zakupowe – wielu klientów czeka na wprowadzenie nowych mieszkań do sprzedaży. W Echo Investment nastąpiło to na sam koniec 2021 r., gdy otrzymaliśmy pozwolenia na budowę 4 projektów – w Krakowie, Poznaniu i na warszawskich Kabatach. Dzięki temu nasza oferta powiększyła się o 824 lokale o łącznej powierzchni 47 tys. mkw. W nowy rok wkroczyliśmy z ustabilizowanym rynkiem i cenami rosnącymi nieprzerwanie od 2013 r., co jest dobrą prognozą dla branży. Jednakże będzie to też rok pełen wyzwań dla deweloperów: rosnące stopy procentowe, Polski Ład, wysokie koszty robocizny i materiałów, a dodatkowo przeciągające się procedury. Ciężko w tej chwili powiedzieć, jaka będzie dynamika podaży i jak w kolejnych miesiącach będzie się zmieniać zdolność finansowa klientów.
Od decyzji poszczególnych deweloperów będzie zależało, czy ważniejsza będzie dla nich liczba sprzedanych mieszkań, czy wysokość marży. Naszym celem jest maksymalizacja marży, a nie bicie rekordów sprzedaży, co powoduje, że stale analizujemy, jakie działania będą najkorzystniejsze dla organizacji. Będziemy dbali o zachowanie dotychczasowej marży, a nawet jej poprawę poprzez zarządzanie kosztami, cenami i tempem sprzedaży. Niska podaż i wysoka inflacja sięgająca 10 proc., nawet przy rosnących stopach procentowych i mniejszym popycie, to czynniki wspierające realizację naszych celów sprzedażowych.
Czy na rynku wtórnym również było widoczne osłabienie?
Są miasta, w których średnia cena mieszkania na rynku wtórnym spadła w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na przykład w Krakowie nieznacznie tańsze były kawalerki i największe mieszkania. Podobna sytuacja miała miejsce w Częstochowie i Opolu. Czy i tu zaczyna się osłabienie rynku?
Rozgrzany i dynamicznie przeobrażający się rynek nieruchomości wszedł w rok 2022 z zauważalną zadyszką. Z jednej strony ceny wielu ofert osiągnęły poziom trudny do zaakceptowania przez część klientów, ponadto dostępność kredytów hipotecznych, jak i gotowość do ich zaciągania spadła, wzrosły koszty zarówno budowy, jak i utrzymywania nieruchomości (czynsze, energia elektryczna, ogrzewanie, wywóz nieczystości etc.). Z drugiej strony natomiast – mamy bardzo wysoką inflację, z którą nieprędko się rozstaniemy i przed którą będziemy chcieli chronić nasze oszczędności, mamy deficyt ofert, w szczególności tych z rynku pierwotnego, wciąż cierpimy na strukturalny niedobór powierzchni mieszkaniowej. Polski rynek mieszkaniowy ma więc nadal ogromny potencjał rozwoju (mamy jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań w Europie i jeden z najniższych wskaźników średniej liczby pokojów na osobę) i taką ścieżką zapewne będzie w 2022 roku podążać. Trzeba się jednak liczyć z tym, że będzie się rozwijać z mniejszą niż w ostatnich latach dynamiką i bez spektakularnych wzrostów cen. W najbliższych miesiącach najbardziej prawdopodobne wydaje się wejście w okres stabilizacji, tj. względnego zrównoważenia podaży i popytu.
Czego można się spodziewać w 2022 roku?
W niedawno opublikowanym raporcie dotyczącym rynkowych prognoz na 2022 rok PZFD sygnalizował, jakie czynniki wpłyną na ceny mieszkań. Wśród nich znalazły się m.in.: brak gruntów inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową, wysoka inflacja i związana z tym presja płacowa, koszty materiałów budowlanych, wprowadzenie składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a także zmiany w przepisach, dotyczące elektromobilności czy efektywności energetycznej budynków. Z drugiej strony w ostatnich miesiącach obserwujemy stałe wzrosty stóp procentowych, ograniczające zdolność kredytową nabywców, i właśnie ten czynnik, w głównej mierze, wpływa na ich osłabione nastroje popytowe.
Rok 2022 z całą pewnością będzie należał do mniejszych miast. To właśnie w nich, a nie w największych w Polsce metropoliach – w przeciwieństwie do trendów z ostatnich lat – buduje się dziś najwięcej. Wstępne prognozy PZFD zakładają mniej więcej 7-10-procentowy wzrost cen rok do roku. Trudno jednak dokładnie oszacować, na ile osłabione w ostatnim czasie zainteresowanie nabywców, które widać m. in. po spadku zapytań kredytowych, wpłynie na ceny. Szczególnie że wbrew obiegowej opinii, mieszkania drożały w ostatnich latach nie z powodu rosnących marż inwestorów, ale innych, niezależnych od deweloperów przyczyn, o których mowa powyżej. Największe wyzwaniem dla inwestorów są jednak rosnące w zawrotnym tempie ceny materiałów budowla- nych, co znacznie utrudnia oszacowanie kosztów inwestycji i zawarcie umowy z wykonawcą. Problemem będą również nastroje popytowe osłabione przez niedawny wybuch wojny, a także niska dostępność gruntów inwestycyjnych. Prawdopodobnie ceny nieruchomości w kolejnych latach będą nadal rosły, ale już nie tak dynamicznie. Trzeba zwrócić uwagę na prężnie działające fundusze inwestycyjne, przez które zmniejsza się podaż mieszkań na rynku. To jeden z wielu powodów, przez który mieszkania nie będą tańsze.