Tekst: Damian Kleczewski
przy inwestycji w kamienice
Duże inwestycje charakteryzują się tym, że można na nich uzyskiwać ponadprzeciętne zyski. Zyski te nie biorą się jednak z samego faktu, że mamy przed sobą dużą inwestycję, cały budynek czy świetnie rokujący biznesplan. Proces inwestowania w kamienicę należy bardzo dobrze przemyśleć i poddać analizie wszystko to, na czym potencjalnie można zaoszczędzić pieniądze. Analiza nie jest prosta, dlatego postaram się w tym artykule przybliżyć sposoby na znalezienie oszczędności na każdym etapie tego typu inwestycji.
Stare budynki już z założenia będą wymagały od inwestora dobrej kalkulacji remontowo-naprawczej. Nie wszystko jednak należy wykonywać od razu, aby uzyskać ładne dla oka efekty. Kiedy inwestor kupuje budynek, początkowe i strategiczne znaczenie ma możliwość wykreowania w nim jak największej ilości mieszkań,
i to na nie należy przeznaczać w pierwszej kolejności środki finansowe. Dopiero mając środki z ich sprzedaży lub najmu warto myśleć o odświeżaniu, rewitalizacji i remontowaniu części wspólnych, takich jak elewacja, klatki czy dziedziniec. To wszystko, co ma stricte związek z lokalami i szybkim przepływem pieniądza, aby zaczął się zwrot z inwestycji, jest w mojej ocenie dużo ważniejsze niż wrzucanie pieniędzy w części wspólne, za które klient nie płaci bezpośrednio. Są one bardzo ważne dla ogólnego postrzegania budynku, zanim dojdzie się do wyznaczonego w nim lokalu, ale uwierz mi, że jak ktoś, kto interesuje się zakupem mieszkania, widzi trwające prace w budynku i ma od Ciebie gwarancję, że wszystko za kilka miesięcy będzie jak z obrazka lub przygotowanej wcześniej wizualizacji, to i tak wynajmie lub kupi w dobrej cenie lokal. Stanie się tak dlatego, że im później wejdzie w dany budynek ze swoim kapitałem, tym będzie miał mniejszy wybór. Zatem pierwszy sposób na oszczędność to rozważne podejście do strategicznych obszarów. Zacznij od mieszkań, a stopniowo przesuwaj pieniądze w części wspólne.
KOLEJNE ELEMENTY UŁOŻĘ SKRÓTOWO Z KOMENTARZEM.
- NOTARIUSZ – zakup budynku to nie jest transakcja za 100.000 zł, jak w przypadku kawalerki. To suma dużo większa i dlatego też negocjuj taksę notarialną. Idealny model to taksa za 1 zł przy zakupie budynku, którą płacisz Ty, a następnie sprzedaż lokali przez tę samą kancelarię. Wówczas jednak notariusz może wyliczyć klientowi zakup według wyższej taryfy.
- EKIPA REMONTOWA – otrzymanie kilku ofert wykonania remontu większej ilości lokali i części wspólnych daje nam podstawę do ustalenia innych stawek. Natomiast sam fakt, że firma remontowa dostaje np. 300 m2, dwa lub trzy piętra, całą oficynę lub poddasze, znacznie obniża cenę za m2 kalkulacji. Ekipa woli być w jednym miejscu przez kilka miesięcy i spokojnie realizować prace, niż przeskakiwać po całym mieście, z łazienki na pokój.
- MATERIAŁY – negocjuj do oporu z marketami i firmami z materiałami budowlanymi. Masz wiele argumentów przemawiających za zbijaniem ceny,
bo płytki na 20–30 lokali, panele, farby czy drzwi to zakup nie za kilkaset, ale za dziesiątki tysięcy złotych. Na samych negocjacjach, porównaniu ofert różnych firm za te same produkty, można uzyskiwać przebicie cenowe do prawie połowy wartości ceny danego produktu. Poza tym większość producentów da Twojej firmie stały i wysoki rabat na kolejne zakupy. Przy okazji nawiążesz dużo lepszą relację z takimi dostawcami niż incydentalny klient, który kupuje raz na jakiś czas. - STAN LOKALU – przekalkuluj, czy warto jest robić remont w lokalu poza jego prawnym wydzieleniem, wstawieniem nowych pionów i ewentualnie drzwi oraz okien. Może na rynku, na którym działasz, jest i tak spory popyt na lokal w każdym stanie technicznym za dobrą cenę? Jeśli przebicie cenowe po remoncie jest niewielkie, to lepiej zostawić remont klientowi, a samemu zająć się innymi obszarami. Mamy tutaj oszczędność czasu, a czas to pieniądz.
- CZAS – to kluczowy element procesu inwestycyjnego. Sam oceń, ile czasu zajmują dojazdy do trzech równolegle remontowanych lokali w różnych częściach miasta. Dolicz do tego paliwo, strefę płatnego parkowania i ciągłe szukanie miejsca. Myślę, że opcja inwestycji pod jednym adresem, z jednoczesnym remontem kilku czy kilkunastu mieszkań będzie sporo wygodniejsza, a jeśli kamienica ma przejazd na dziedziniec, to dodatkowo nie tracisz czasu na szukanie parkingu dla auta.
- KOSZT REMONTU CZĘŚCI WSPÓLNYCH – nie ma konieczności remontowania klatek z puli środków inwestora. Można to zrobić z funduszu remontowego lub z kredytu na wspólnotę mieszkaniową, która i tak powstanie. Tym samym efekt wyremontowanych klatek będzie osiągnięty i dla Ciebie,
i dla innych, ale każdy sfinansuje go według swoich udziałów. - ZAPŁATA CENY TRANSAKCJI – zakup budynku wiąże się z większą kwotą kapitału. Zbywcy mają często świadomość tego, że nie każdy od razu da im trzy lub pięć milionów. Dlatego udaje się także negocjować formę i czas zapłaty ceny w ratach, a przy okazji być już właścicielem budynku. Zapłata całej ceny, np. w ciągu jednego roku, daje inwestorowi duże pole manewru z wydzieleniem formalnym lokali, ich odsprzedażą i czerpaniem zysków, kiedy jeszcze nie zapłacił nawet połowy wartości transakcji. Tym samym, przy sprzedaży np. 30 lub 40% mieszkań z budynku inwestorowi może zwrócić się cała cena, którą miałby zapłacić. W przypadku zakupu pojedynczego lokalu wydaje się to w dzisiejszych realiach już niewykonalne.
Kiedy inwestor kupuje budynek, początkowe i strategiczne znaczenie ma możliwość wykreowania w nim jak największej ilości mieszkań.
Oczywiście cały proces zakupowy i wykonawczy prac technicznych niesie za sobą wiele innych korzyści generujących oszczędności dla portfela inwestora. Wymieniłem jednak te kluczowe, które pozwolą inaczej spojrzeć na inwestycję, jaką jest kamienica.
Zachęcam do zgłębiania tematu podczas kolejnej, wrześniowej edycji szkolenia Potencjał kamienic® w Poznaniu. Dla każdego Czytelnika „Strefy Nieruchomości”, który poda hasło: „Strefa” w formularzu zapisu, przewidziałem 300 zł rabatu od każdego biletu na to szkolenie.
Życzę udanych analiz kamienic i rozsądnego podejścia do każdego z etapów, bo oszczędności można znaleźć praktycznie wszędzie. Dlatego nie wolno niczego pominąć, dążąc do uzyskania jak największych zysków.
Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości. Prowadzi audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje
i wyznacza strategię działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.
www.zrozumiecnieruchomosci.pl
www.kompendiuminwestora.pl