Sprawdzone sposoby rekrutacji ekipy budowlanej i prowadzenia remontów w mieszkaniach inwestycyjnych
W jakiej kondycji jest dzisiaj rynek remontowo-budowlany? Czy zatrudnianie ekip zawsze związane jest z dużym ryzykiem? Czy te usługi rzeczywiście są w dzisiejszych czasach bardzo drogie i czy naprawdę brakuje rąk do pracy? Czy jesteśmy zdani na koniunkturę tej branży, czy może jednak istnieją jakieś sprawdzone procedury, które umożliwią nam przejście przez ten proces bezpiecznie i z gwarancją sukcesu, niezależnie od naszego doświadczenia w tej branży?
Procedury bezpieczeństwa
Musimy zdać sobie sprawę z tego, że najważniejszym elementem w procesie remontowym jest bezpieczeństwo finansowe naszej inwestycji. Na co powinniśmy w szczególności zwrócić uwagę, rekrutując ekipę remontową? Najważniejsze jest, żeby ekipa była zarejestrowana i funkcjonowała jako legalna firma, nigdy nie bierzemy osób pracujących „na czarno”, ponieważ nawet w przypadku atrakcyjnej ceny nie będziemy mogli od nich wyegzekwować gwarancji. Jeśli ktoś pracuje, nie odprowadzając podatków i składek na ubezpieczenie – to można się domyślić, że coś jest z tą osobą nie tak, i prędzej czy później te problemy przełożą się na efekty pracy. Istotne jest, żeby fakturę wystawiała ta sama firma, która wykonuje dla nas prace remontowe, a nie inna. Kolejnym ważnym elementem jest polisa OC. Nigdy nie bierzemy firmy remontowej, która nie posiada aktualnego ubezpieczenia – musimy mieć ochronę naszej inwestycji w razie wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń.
Nadzór i odbiory poszczególnych etapów prac
Absolutnie żadna ekipa remontowa nie może działać przy naszej inwestycji bez nadzoru prac osoby doświadczonej w tym fachu. Jeżeli my nie mamy w danym momencie wiedzy na temat procesu remontowego, należy zlecić to komuś z odpowiednimi kompetencjami. W przypadku ekipy, która wykonuje dla nas pierwsze zlecenie, polecam wizyty na budowie nawet codziennie. Jeśli już znamy się z daną ekipą, wystarczą kontrole 2-3 razy w tygodniu. Kluczowym elementem w procesie remontowym są odbiory wszystkich etapów robót, takich jak wymiana instalacji elektrycznej czy hydraulicznej, tynkowanie ścian, obsadzanie drzwi czy okien. Wręcz należy to odpowiednio sprawdzić na każdym etapie przed wykończeniem całego mieszkania, gdyż ewentualne poprawki na końcu mogą wymagać znacznie więcej pracy niż poprawa danych elementów na bieżąco.
Co powinna zawierać umowa z ekipą remontową i jak się rozliczamy?
Zawsze podpisujemy umowę. Kluczowe zapisy to: cena za usługę, termin zakończenia prac oraz kara za każdy dzień opóźnienia. Jeżeli nie określimy terminu zakończenia prac, to ekipa, z którą współpracujemy, będzie prawdopodobnie robić kilka remontów naraz, przez co nasza inwestycja znacznie wydłuży się w czasie. Trzeba pamiętać o tym, że kara za każdy dzień opóźnienia musi być wysoka, np. około 300- 400 zł. Jeśli uwzględnimy niewysoką stawkę (np. 50 zł za dzień), istnieje ryzyko, że nasza ekipa podejmie się kilku zleceń jednoczasowo i nawet chętnie zapłaci niską karę za opóźnienie, a zrekompensuje ją sobie z nawiązką większym zarobkiem z innych inwestycji. Ważnym elementem jest sposób rozliczenia i harmonogramy prac. Nigdy nie dajemy zaliczek za rezerwację terminu przed rozpoczęciem prac. Najlepszym sposobem dla nas jest zapłacić całość na koniec, jednak nie każda firma budowlana się na to zgodzi. Dobrym rozwiązaniem jest zapłata za poszczególne odbiory danych etapów. Ale musimy pamiętać, żeby nigdy nie dopuścić do sytuacji, w której ekipa remontowa będzie w trakcie zlecenia rozliczona na zero, ponieważ wtedy może zniknąć z terenu budowy, a my zostaniemy z niedokończonym mieszkaniem. Z kolei zatrudnienie kolejnej firmy będzie generowało dla nas znacznie więcej kosztów i czasu. Żeby temu zapobiec, polecam rozliczanie się na każdym etapie po 60% , resztę kwoty zostawiamy na koniec.
Selekcja odpowiedniej ekipy budowlanej
Najlepszym źródłem szukania zleceniobiorców są polecenia – jeśli wiemy, że ktoś z naszych znajomych już współpracował z daną firmą i był zadowolony z jakości usługi, zmniejszamy ryzyko wystąpienia problemów. Jeśli nie uda się znaleźć nikogo tym sposobem, szukamy w Internecie: z ogłoszeń na portalach oraz w mediach społecznościowych. Dobrym sposobem jest publikowanie postów w różnego rodzaju grupach na Facebooku: „Szukam ekipy remontowej – proszę o polecenia i kontakty”. Możemy wtedy uzyskać kogoś z rekomendacji (nawet od obcych osób) albo doprowadzić do sytuacji, w której to firma budowlana pierwsza kontaktuje się z nami, co ułatwia nam negocjacje. W pierwszym kontakcie telefonicznym, aby zaoszczędzić sobie czasu, należy zadać szereg pytań wynikających z treści powyższych akapitów. Ważnym elementem w procesie rekrutacji ekipy jest też liczba osób pracujących w danej firmie – dla nas jako inwestorów najlepsze ekipy to brygady 2-3-osobowe, które pracują same dla siebie. Jeśli zakontraktujemy firmę, która zatrudnia wielu ludzi (własną księgową, koordynatora prac, kogoś od zamówień materiałów), musimy zdawać sobie sprawę z tego, że cena będzie musiała pokryć utrzymanie tych osób, a niekoniecznie będzie miała odzwierciedlenie w jakości wykonanej dla nas usługi.
Zakupy i organizacja materiałów
Sporym ułamkiem procesu remontowego jest organizacja materiałów. Dzielimy je na wykończeniowe (płytki, panele, armaturę, tapety, farby itp.), które zawsze zamawiamy my, oraz pozostałe, jak materiały budowlane (płyty GK, profile, chemia). Najlepszym dla nas sposobem (jeśli nie mamy jeszcze doświadczenia w remontach) będzie zamówienie prognozowanej ilości materiałów z marketu budowlanego z transportem na miejsce zlecenia. Ważne jest, abyśmy uzgodnili w umowie z naszą ekipą, że wnoszenie materiałów jest w zakresie ich obowiązków w ramach ceny za całą usługę. Oprócz większych zamówień będą potrzebne drobne zakupy, których nie da się przewidzieć z góry. Należy w tej sytuacji stopniowo zaliczkować niewielkie kwoty i regulować odbiór rachunków najlepiej co tydzień, a także sprawdzać, czy dane zakupy rzeczywiście są przeznaczone na nasze mieszkanie. Odbiór środków powinien być kwotowany na drukach KW/KP.
Podsumowanie
Pomimo krążących mitów na temat kryzysu na rynku budowlanym przeprowadzenie remontu w mieszkaniu jest procesem, którego każdy z nas może się nauczyć. Oczywiście wymaga to odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Ale jestem pewien, że przy zastosowaniu powyższych procedur każdy jest w stanie podjąć się tego wyzwania, zoptymalizować inwestycję oraz uniknąć niepotrzebnych problemów. Pamiętajmy o tym, że nie musimy znać całej drogi, aby zrobić pierwszy krok. Jeśli nie mamy doświadczenia w nadzorze tego typu prac, korzystamy z kompetencji innych osób i uczymy się od nich.
Jacek Kłosiński poszukiwania swojego miejsca na ziemi, rozpoczął od emigracji do UK, gdzie przez pierwsze 2 lata pracował w pośrednictwie nieruchomości. Po tym czasie stwierdził, że jest gotowy postawić pierwszy krok ku samodzielności i otworzył firmę remontowo-budowlaną. Jego ambitne plany i wielkie marzenia o wolności finansowej przyprowadziły go jednak z powrotem do Polski. Wziął udział w warsztatach WIWN® (wiwn.pl). I tak zaczął działać z flipami. Dziś jesteś Liderem WIWN®. Uważa, że flipy są najlepszym i jednocześnie najbardziej bezpiecznym sposobem na inwestowanie w nieruchomości. Pozwalają one na osiągnięcie wolności finansowej w możliwie najkrótszym czasie, niezależnie od tego, jakiej wielkości kapitałem na start się dysponuje.