Rozmawiała: Marta Kubacka
Zdjęcia: Wojciech Kurek
Stylizacja: Katarzyna Kozłowska – Kołodziejska
Wasza przygoda z nieruchomościami zaczęła się w 2016 r. po tym, jak przypadkiem trafiliście w internecie na film Wojtka Orzechowskiego o strategii inwestowania w nieruchomości NSIN.pl. Postanowiliście sami zacząć zarabiać w ten sposób. Czy początki były łatwe, czy trudne?
Trudne. Po sprzedaży domu postanowiliśmy połowę pieniędzy przeznaczyć na wykończenie nowego domu, a połowę zainwestować. Pierwszym pomysłem było kupno kawalerki w nowym budownictwie, a następnie wynajęcie jej. Na szczęście w porę się rozmyśliliśmy i trafiliśmy na informację o warsztatach Wojciecha Orzechowskiego.
Co warsztaty Wojciecha Orzechowskiego wniosły nowego do Waszego życia, czego dokładnie się nauczyliście?
Kiedy postanowiliśmy wziąć udział w warsztatach, mieliśmy tylko podstawową wiedzę na temat nieruchomości. Wiele osób mówiło, że warto kupować kawalerki
i mieszkania dwupokojowe na wynajem. Okazało się, że jest inna droga. Wojtek uczy, żeby w pierwszej kolejności pomnażać kapitał przez aktywność, czyli zakup
i sprzedaż nieruchomości. Dopiero kiedy mamy zbudowany kapitał, jest czas na zakup nieruchomości na własność i czerpanie pasywnych przychodów z najmu. Ogólnie mówiąc, nauczyliśmy się wszystkiego, co jest potrzebne, aby się tym zajmować.
Działanie oraz umiejętne delegowanie działania na innych to klucz do sukcesu.
Jakie inwestycje obecnie realizujecie, czym różnią się od poprzednich?
Zanim kupiliśmy pierwszą nieruchomość, obejrzeliśmy około trzydziestu mieszkań. Później, w miarę nabywania doświadczenia, transakcje przeprowadzaliśmy sprawniej. Zaczynaliśmy od małych 36–38-metrowych dwupokojowych mieszkań w blokach z płyty. Później były coraz większe mieszkania. Nasze ostatnie projekty to gotowce inwestycyjne – 5-, 6- i 7-pokojowe w różnym metrażu.
To nie są standardowe flipy, przygotowujecie te mieszkania dla inwestorów. Na czym to polega?
Gotowiec inwestycyjny to produkt skierowany do inwestorów pragnących mieć całkowicie pasywny przychód z najmu. Mechanizm jest prosty. Kupujemy mieszkanie i przygotowujemy je do wynajmu. Jednocześnie z nowym właścicielem nieruchomości podpisujemy umowę na wynajem i opiekujemy się tym mieszkaniem. Podnajmujemy pokoje kolejnym osobom, dzięki temu dochód osiągamy zarówno my, jak i właściciel nieruchomości.
Chodzi o automatyzację procesów, to jest nasz klucz do usprawnienia pracy.
Czy lepiej jest realizować jednocześnie kilka mniejszych projektów, czy jeden większy?
Każda z opcji ma swoje zalety i wady. Podczas realizacji wielu małych projektów kapitał jest zdywersyfikowany. Minusem jest spore zaangażowanie czasowe przy prowadzeniu wielu mniejszych inwestycji. Duży projekt daje większy potencjał zysku, według zasady kupowania w hurcie, remontowania w hurcie i sprzedaży lub wynajmu w detalu.
Z której metamorfozy mieszkania jesteście najbardziej dumni i dlaczego?
Jesteśmy szczególnie dumni z metamorfozy mieszkania 44 mkw., które znajduje się w samym centrum Warszawy, przy rondzie ONZ. Wyznaczyliśmy nowy układ pomieszczeń, ponieważ dotychczasowy nie był funkcjonalny i utrudniał sprzedaż dotychczasowym właścicielom. Stworzyliśmy duży salon z aneksem kuchennym oraz przestronną łazienkę. Kuchnię na wymiar oraz zabudowę w łazience wykonaliśmy samodzielnie.
Czy zazwyczaj staracie się przeprowadzać generalny remont, czy czasem stosujecie zasady home stagingu i to wystarcza?
Bardzo lubimy tworzyć piękne, funkcjonalne i nowoczesne wnętrza. Kiedy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego w wielkiej płycie lub w niskich blokach z cegły z lat pięćdziesiątych, przeprowadzamy remont generalny. Przy apartamentowcach z lat 2007–2010 analizujemy, które elementy wnętrza będą pasować do nowej koncepcji wystroju. Patrząc na koszty, nie warto meblować mieszkania. Z drugiej zaś strony takie mieszkanie łatwiej sprzedać czy wynająć.
Kiedyś powtórzyliście za Wojtkiem Orzechowskim, że sukces wymaga działania. Nadal tak myślicie?
Działanie oraz umiejętne delegowanie działania na innych to klucz do sukcesu. Jeżeli ktoś postępuje dokładnie według strategii Wojciecha Orzechowskiego,
to osiągnie zamierzony cel po pewnym czasie. My chcieliśmy przyspieszyć ten proces i musieliśmy znaleźć sposób, aby to wszystko dobrze zorganizować.
Zdradzicie, jaki to sposób?
Dla przykładu, nadzór nad ekipą remontową może pełnić architekt. Dostaje więcej pieniędzy za swoją pracę, ale my mamy więcej czasu na kolejne projekty. Podobnie z wyszukiwaniem perełek wśród nieruchomości. Jest to bardzo czasochłonne i dlatego zajmuje się tym nasza siatka pośredników nieruchomości. Chodzi o automatyzację procesów, to jest nasz klucz do usprawnienia pracy.
Ile udało Wam się najwięcej zarobić na flipach? Ile tych flipów było?
Przez pierwsze dwa lata na sześciu flipach zarobiliśmy 200 000 zł. W tym roku razem z naszymi inwestorami realizujemy projekty w formule 50/50. Od stycznia do chwili obecnej kupiliśmy już dwanaście mieszkań w Warszawie i Łodzi. Nasz planowany zysk w tym roku przekroczy wynik z dwóch poprzednich lat. Najlepszy flip wyniósł ponad 100 000 zł przy zaangażowaniu kapitału na poziomie 500 000 zł. Oprócz zysków ważne jest również tworzenie pięknych wnętrz, dawanie starym mieszkaniom nowego życia i radości ludziom, którzy będą tam mieszkać.