Rozmawiała Aneta Nagler
Radosław Owczarek – właściciel Grupy Multibau, zajmującej się kompleksową obsługą rynku nieruchomości. Specjalista od podnajmu, gotowców inwestycyjnych i zarządzania nieruchomościami. Nie powiedział jeszcze ostatniego słowa – marzy o biznesie deweloperskim. Mówią o nim, że to „swój chłopak”. Dlaczego? Bo podczas szkoleń organizowanych pod marką MistrzPodnajmu.pl. nie ściemnia i nie owija w bawełnę – jest autentyczny.
Aneta Nagler: Swoją przygodę z nieruchomościami rozpoczynałeś sześć lat temu, gdy miałeś trudną sytuację finansową. Postawiłeś na szkolenie z obrotu nieruchomościami. To była dobra decyzja?
Radek Owczarek: Podczas szkolenia dowiedziałem się, że można inwestować z bardzo małym wkładem własnym, nie będąc właścicielem nieruchomości i uzyskiwać dochody, czasem większe niż sam właściciel. Podnajem został omówiony bardzo ogólnie, ale zaintrygowała mnie kwestia niskiego progu wejścia. To był 2013 rok i niestety nie miałem wtedy pieniędzy, więc zaryzykowałem.
A.N.: Rozwijasz markę mistrz podnajmu i szkolisz w tym zakresie innych… To Twój znak rozpoznawczy?
R.O.: Myślę, że najwięcej poświęciłem się temu sektorowi nieruchomości. Nigdy nie byłem na żadnym szkoleniu z podnajmu ani z gotowców inwestycyjnych. Organizuję szkolenia oparte tylko na własnych osiągnięciach i doświadczeniach.
A.N.: Czy według Ciebie ten model inwestycyjny jest najlepszym krokiem wejścia w biznes nieruchomościowy? Czy chodziło tylko o to, że aby zacząć, nie trzeba mieć dużo gotówki?
R.O.: To była jedyna opcja dla mnie, żeby zacząć ten biznes ze względów finansowych, ale też dlatego, że tak to wtedy czułem. W moim przypadku to był strzał
w dziesiątkę. Teraz uważam, że jeżeli ktoś nie ma ani grosza, to powinien zacząć od zarządzania mieszkaniami, a nie od podnajmu. Do podnajmu trzeba mieć parę tysięcy, aby zapłacić kaucję, przeprowadzić remont, doposażyć mieszkanie. Przy zarządzaniu można zdobyć cenne doświadczenie i zacząć zarabiać bez ryzyka.
A.N.: Radku powiedz, jak wystartować, jeśli ktoś chce zacząć od zarządzania?
R.O.: Na początku należy zdobyć wiedzę, przygotować prostą stronę internetową – choćby w formie wizytówki w internecie oraz założyć darmowy fanpage na Facebooku. Warto zrobić też drukowane wizytówki. Ten pierwszy krok jest kluczowy.
A.N.: Opowiesz o swoich początkach – pierwsza spółka, pierwsi klienci?
R.O.: Zajmowałem się podnajmem już dwa lata i wiedziałem, że mogę to robić na większą skalę. Wtedy pojawiła się wizja firmy, zajmującej się zarządzaniem mieszkaniami, więc ją założyłem. Dzięki temu zyskałem większą wiarygodność, jako zarządca, administrator i operator mieszkaniowy. Sprecyzowałem świadczone przez moją firmę usługi. Pierwsza to był podnajem, czyli zarządzanie najmem z gwarancją czynszu. Druga usługa to standardowe zarządzanie, gdzie uzyskuję procent od tego, co zarabia klient, czyli właściciel mieszkania.
A.N.: Wszystko poszło zgodnie z planem? Jak rozwinęła się firma?
R.O.: Tak, zwiększyłem wiarygodność na rynku wrocławskim dzięki temu, że miałem firmę i każdy mógł ją sprawdzić. Firma dobrze prosperowała, więc pod koniec 2016 roku zrobiłem swojego pierwszego gotowca inwestycyjnego. Wtedy to się jeszcze tak nie nazywało, potocznie mówiło się, że to są mieszkania inwestycyjne.
A.N.: Bardziej się czujesz specjalistą od podnajmu czy mimo wszystko od gotowców?
R.O.: Wydaje mi się, że szaleństwem byłoby zabieranie się za gotowce, kiedy nie ma się w ogóle wiedzy. Zauważ, że aby robić gotowce i podnajem musisz zarządzać nieruchomościami. To wszystko jest połączone. Jednak jestem postrzegany najbardziej jako specjalista od podnajmu – głównie dzięki osiągnięciom.
A.N.: Czego można nauczyć się podczas Twoich szkoleń?
R.O.: Popatrz na agendę, jest to rozbudowana i mięsista formuła. Uczę o negocjacjach w podnajmie, o gotowcach, o zarządzaniu, remontach, prawie budowlanym, podatkach, RODO. Komplementarna wiedza od A do Z – nie tylko z podnajmu.
A.N.: Przez ostatnie dwa lata mamy ogromny boom, jeżeli chodzi o inwestycje w nieruchomości. Jest też spora grupa osób, które inwestują trochę na ślepo. Czy do Ciebie też zgłaszają się takie osoby?
R.O.: Zgłaszają się do mnie nowicjusze spoza rynku nieruchomości, którzy chcą na tym rynku zaistnieć. Zgłaszają się też osoby, które już mają na przykład dziesięć mieszkań w podnajmie i niestety popełniają błędy. Ja te błędy koryguję.
A.N.: Jakiej wiedzy oczekują? Zależy im na wiedzy z negocjacji, z usprawniania procesu zarządzania, optymalizowania procesu zarządzania wieloma mieszkaniami?
R.O.: Ludzie szukają konkretnych rozwiązań i gotowych odpowiedzi np. gdzie szukać mieszkania, jak stwierdzić, czy mieszkanie nadaje się do podnajmu, jak obliczyć rentowność, jak przekonać właściciela, żeby on sam chciał przekazać mieszkanie, jak sprzedać mu tę usługę. Ci ludzie szukają wiedzy, którą będą mogli od razu wykorzystać.
A.N.: Oferujesz szkolenia stacjonarne z podnajmu i gotowców inwestycyjnych. Niedawno wprowadziłeś dodatkową usługę szkoleń online z
podnajmu. Czym różnią się te szkolenia?
R.O.: Jeżeli szkolenie stacjonarne kosztuje 4900 zł, to mogę je zaoferować w wersji online za 3900 zł. Wiedza ta sama, ale nie trzeba doliczać kosztu kateringu, sali, dojazdu czy noclegu. Nie każdy też ma czas, aby przyjechać na szkolenie. Poza tym w szkoleniu online, kursant ma mnie na wyłączność, rozmawia sam na sam tylko ze mną. Po szkoleniach wysyłam do uczestników około sześćdziesiąt załączników, a konkurencja tylko kilka. Uczestnicy szkoleń mają możliwość dzwonienia i zadawania pytań, bez żadnego ograniczenia w czasie.
A.N.: Dlaczego zatem warto wziąć udział w Twoich szkoleniach?
R.O.: To bardzo proste – bo jestem autentyczny. Dziesiątki osób mi to powiedziały: „Radek, Ty to jesteś swój gość. Nie ściemniasz, nie owijasz w bawełnę”. Przyznaję się na szkoleniach i przyznaję teraz Tobie, że ja nie mówię tylko o kolorowych stronach podnajmu, ale też mówię o swoich wpadkach i przestrzegam ludzi, czego nie robić i co może pójść źle. I ta moja autentyczność i prawdomówność przemawiają. Nie mam obaw mówić o czasach, kiedy miałem problemy finansowe i musiałem zastawiać swoje sprzęty w lombardzie. Nie boję się o tym mówić na szkoleniach, ludzie to doceniają.
A.N.: Czyli pokazujesz swoją drogę, którą przebyłeś od momentu, kiedy byłeś bankrutem do etapu, w którym jesteś tu i teraz. A powiedz, czy dzisiaj inwestowanie w podnajem ma sens?
R.O.: Słyszę takie opinie, że jest trudniej, że rynek podupadł, że podnajem się skończył. Ja tak nie uważam. Owszem jest trudniej, rynek się zmienił. Jest inny, ale nie gorszy. Trzeba się dostosować do tych zmian, bo są nieuchronne. Warto inwestować w nieruchomości, ale przede wszystkim w samego siebie. To, jaką jesteś osobą, jaką masz aparycję, jak bardzo jesteś otwarty, jak nawiązujesz kontakty, jakie masz umiejętności miękkie – stawia Cię dalej lub bliżej sukcesu. Precyzując –
dzisiaj nadal można inwestować bez gotówki, ale tylko nawiązując relacje.
A.N.: Przez te parę miesięcy wszystko się wywróciło do góry nogami. Najem krótkoterminowy się skończył, inne sektory przeżywają kryzys. Co z podnajmem? Nie miałeś takich sytuacji, że nagle studenci wyjeżdżali i przestawali Ci płacić?
R.O.: Przez cały ten okres miałem 100% wpłat. Studenci wyjechali, ale płacili. Postawiłem sprawę jasno – umowa to umowa. Pisali do nas e-maile, dzwonili, grozili, że nie będą płacić, że jest epidemia. Ostatecznie zapłacili wszyscy. Więc gdy słyszę, że najemcy nie płacili – to znaczy, że ktoś popełnił gdzieś błąd: albo
w weryfikacji tych najemców, albo w dokumentach, albo nie zabezpieczył się odpowiednią umową, albo inwestor odpuszczał.
A.N.: Ty należysz do tych „sprawujących władzę twardą ręką”?
R.O.: Ja nie twierdzę, że trzeba być bez serca. Po prostu biznes z podnajmu to nie jest przygoda, a odpowiedzialność. Jeżeli ktoś Ci nie zapłaci, to musisz wyłożyć właścicielowi kasę z własnej kieszeni. Faktycznie schodziliśmy najemcom z cen, żeby być elastycznym, żeby nie być bezdusznym.
A.N.: Powiedziałeś o weryfikacji najemców, jak ona u Ciebie wygląda?
R.O.: Trzeba sprawdzić, z kim podpisujesz umowę. Przy umowach ze studentami, stroną często są ich rodzice. Natomiast sama weryfikacja najemców, to rozmowa z nim, sprawdzenie na Facebooku i w bazach dłużników. Taka osoba musi mieć ubezpieczenie OC – w życiu prywatnym plus rozszerzenie na mienie najmowane oraz poręczenie. Drugą sprawą jest rygorystyczna umowa.
A.N.: Jakie są kluczowe kwestie, na które trzeba zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy najmu z najemcą?
R.O.: Tych aspektów jest naprawdę mnóstwo. Na pewno daty, są ściśle określone w czasie. Najemca może wypowiedzieć umowę w zasadzie tylko wtedy, kiedy znajdzie kogoś na swoje miejsce. Pomagamy też w tym, ale do tego czasu jest obowiązany płacić czynsz. Nie ma okresu wypowiedzenia. W ten sposób mamy 100% obłożenia. Istotne jest też trzymanie się grafiku sprzątania w mieszkaniu, żeby nie uprzykrzać życia współlokatorom, dbać o mieszkanie, zgłaszać usterki od razu.
A.N.: Ile masz mieszkań w bazie?
R.O.: Było około 60 mieszkań w szczytowym momencie, czyli prawie 300 pokoi, ale pozbyliśmy się tych mało opłacalnych i teraz znowu wznawiamy nabór kolejnych bardziej rentownych mieszkań.
A.N.: Podnajem to jedna część Twoich szkoleń, a druga to gotowce inwestycyjne. Według Ciebie jakie cechy powinien mieć gotowiec inwestycyjny?
R.O.: Gotowiec inwestycyjny to wielopokojowe mieszkanie, gdzie mieszkają i płacą studenci lub osoby pracujące. Jeżeli mieszkanie stoi puste i nie zarabia, lecz czeka na najemców, to nie jest to gotowiec. Gotowym biznesem stanie się wtedy, kiedy będzie zasiedlone, będzie w pełni pracować i przynosić co miesiąc określony przychód. Dzisiejsze gotowce to bardziej 2-, 3-, ewentualnie 4-mikrokawalerki z jednego mieszkania.
A.N.: Mówiłeś w jednym z filmów na YouTubie, że według Ciebie podnajem oraz gotowce są lepszym biznesem niż robienie flipów. Dlaczego?
R.O.: Odpowiedź jest bardzo prosta. Chodzi o konieczność powtarzalności. Jak nie zrobisz flipa, to nie zarobisz. A podnajem wygląda tak, że podpisujesz umowę z właścicielem na 5-10 lat i tylko co roku musisz dopilnować, żeby byli najemcy. I koniec. Robisz robotę raz, a masz płacone wielokrotnie. I to jest główna różnica.
A.N.: Na jednym flipie możesz zarobić od 30-60 tys. zł, choć są oczywiście tacy, którzy zarabiają dużo więcej. Z takiego mieszkania w podnajmie tinna jest zyskowność i ROI jest zupełnie inne.
R.O.: Zależy, na czym i komu zależy. Jeżeli ktoś chce mieć duży, ale niecykliczny zarobek, to lepszy będzie flip. W podnajmie chodzi o stabilność, zbudowanie sobie bazy stałych miesięcznych przychodów. W tej kwestii podnajem dyskwalifikuje flipy.
A.N.: Czyli chodzi o tę powtarzalność i stałość wpływów na konto?
R.O.: Przy podnajmie jest więcej możliwości, jest on trampoliną do rozwoju zawodowego. Mając firmę, która zajmuje się podnajmem masz łatwiejszą drogę
do zbudowania zdolności kredytowej. Jest to wypadkowa do wielu innych biznesów oraz budowania własnego majątku.
A.N.: Radku, czy niezależność jest dla Ciebie synonimem wolności?
R.O.: Głównie chodzi o to, że mogę decydować o tym, kiedy i gdzie jadę, kiedy mam wolne. Z drugiej strony wolność jest przereklamowana. Przypuszczam, że
jakbym dzisiaj był milionerem, to i tak bym coś robił. Od listopada 2019 do lipca 2020 zrobiłem sobie urlop. Morsowałem i jeździłem w góry, ale zatęskniłem za biznesem i wracam z nowymi celami.
AN: A czujesz się spełniony zawodowo?
R.O.: Jeszcze mam wiele do zrobienia. Moim marzeniem jest wybudowanie dla siebie 40 mieszkań na wynajem, czyli 2 bloków 3-, 4-piętrowych po 20 mieszkań.
Chciałbym móc pracować 4-5 godzin w ciągu tygodnia, a zarabiać tyle samo. Dlatego dążę do tego każdego dnia.
A.N.: Radku, dziękuję za bardzo merytoryczną rozmowę.
Witaj. Radek Owczarek z tej strony. Jeśli szukasz sposobu na wygenerowanie większej gotówki oraz większej ilości wolnego czasu dla siebie, Twojej rodziny lub w celu rozwijania Twoich pasji to jak najbardziej powinieneś/powinnaś inwestować w nieruchomości oraz w siebie samego. Zobacz co dla Ciebie przygotowałem:
Zapraszam Cię na dwudniowe szkolenie gdzie poznasz:
3 SPOSOBY NA ROZPOCZĘCIE
DZIAŁAŃ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Wejdź na https://mistrzpodnajmu.pl/ i sprawdź zakładki PODNAJEM, SZKOLENIA oraz HOME.
Na szkoleniu zajmujemy się tematami takimi jak:
- Podnajem A-Z
- Gotowce inwestycyjne
- Zarządzanie mieszkaniami
- Remont w podnajmie
- Remont gotowca
- Negocjacje w podnajmie
- Dzielenie pokoi
- Podatki i prawo w podnajmie
- Przebudowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego
- RODO w podnajmie
- Oprogramowanie w firmie podnajmującej i zarządzającej mieszkaniami
- Jak zorganizować firmę kiedy zaczynasz i kiedy masz już skalę
Zapisy na https://mistrzpodnajmu.pl/szkolenia/ lub pod numerem 665 556 205
Zobacz video ze świątecznej edycji tego warsztatu na YOUTUBE wpisując w wyszukiwarce MISTRZ PODNAJMU
JEŚLI CHCESZ Z NAMI ZACZĄĆ INWESTOWAĆ TO ZAJRZYJ NA MOJĄ STRONĘ DO ZAKŁADKI WSPÓŁPRACA https://mistrzpodnajmu.pl/wspolpraca/. JEŻELI MASZ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ LUB GOTÓWKĘ TO SPRAWDŹ W JAKIM OBSZARZE CHCESZ JĄ ZAINWESTOWAĆ I JAKI MODEL CIĘ INTERESUJE.
Obszary inwestowania:
1. Gotowce inwestycyjne
2. Gotowe Podnajmy
3. Flipy
4. Grunty
5. Nowe projekty deweloperskie
6. Grupowe zakupy kamienic
7. Pakietowe zakupy mieszkań deweloperskich
8. Inne nieruchomości inwestycyjne
LETNIE I ZIMOWE WYJAZDY INTEGRACYJNE DLA PRZEDSIĘBIORCÓW.
W lecie zapraszam na: spływy kajakowe i rafting, rowery górskie, quady, skutery wodne i fly board, gokarty, ogniska i grill W zimie organizujemy: wyjazdy na narty, morsowanie w wodospadzie w Karkonoszach i skutery śnieżne, ogniska. Więcej o tych wyjazdach w zakładce Wyjazdy integracyjne , telefonicznie oraz na facebooku na stronie MistrzPodnajmu.pl
DOŁĄCZ DO MOICH GRUP NA FACEBOOKU, ZNAJDZIESZ JE W ZAKŁADCE SPOŁECZNOŚCI NA MOJEJ STRONIE.
Fanpage na Facebooku MistrzPodnajmu.pl oraz firma zarządzająca mieszkaniami EkspertWynajmu.pl.
Odwiedź tez mój kanał na YOUTUBE https://www.youtube.com/c/MistrzPodnajmu
Z życzeniami dobrego dnia
Radek Owczarek