Osiąganie znacznych zysków bez większego zaangażowania własnej pracy – to marzenie wielu osób. Realizacja tego celu jest bardzo realna, ale droga do jego osiągnięcia bywa trudna i wyboista. Budowanie dochodu pasywnego wymaga odpowiedniej strategii, czasu i olbrzymiej dawki wiedzy. Błędy mogą nas kosztować majątek. Jednak można ich uniknąć, korzystając z wiedzy i doświadczenia osób, które na inwestowaniu zjadły zęby. O drodze, która prowadzi do zostania rentierem, oraz wiedzy i umiejętnościach, które trzeba posiadać, by unikać błędów inwestycyjnych i zarabiać jak najwięcej rozmawiamy ze szkoleniowcem i wykładowcą, który zbudował olbrzymi majątek na najmie – Robertem Jarczyńskim oraz jego wspólnikiem – Przemysławem Wójcikiem.
Aneta Nagler: Wyszkoliliście już ponad 200 rentierów. Co łączy osoby, które rozważają inwestowanie w nieruchomości?
Robert Jarczyński: Dla tych osób inwestowanie w nieruchomości to jedna ze strategii ochrony bądź pomnażania kapitału. Marzą o osiągnięciu pasywnego dochodu, jak i liczą na wysoki zwrot z inwestycji, który będą w stanie osiągnąć w relatywnie krótkim czasie. Do tej grupy osób zaliczają się m.in. prywatne osoby, które dopiero chcą zacząć bądź już zaczęły inwestować w nieruchomości. Często to osoby posiadające gotówkę, którą zjada im inflacja. Chcą świadomie i bezpiecznie ulokować swoje pieniądze bądź szukają szybkiego sposobu na pomnożenie kapitału. Z drugiej strony to także profesjonaliści: inwestorzy, którzy szukają nowych możliwości dochodów i inwestycji z wysoką stopą zwrotu, zarządcy nieruchomości i osoby, dla których inwestowanie w nieruchomości stało się sposobem na życie.
A.N.: Do jakiej grupy zaliczają się Wasi klienci?
Przemek Wójcik: Mamy trzy grupy osób. Pierwszą z nich są osoby z kapitałem, ale bez doświadczenia lub z bardzo małym doświadczeniem. Pragną nauczyć się wszystkiego i rozpocząć bezpieczną drogę w najmie. Druga grupa to posiadające kilka mieszkań osoby, które działały na tzw. „czuja”, brakuje im dobrej umowy, poukładania biznesu, najczęściej też kapitału. Tu wychodzą największe braki, ale efekty zmian widać szybko. Trzecia grupa to osoby, które zawodowo zajmują się najmem. Przychodzą, aby poprawić swoje procesy, robić to lepiej, poznać nowe osoby. Są to również osoby, które później też szkolą ze swojego know-how.
A.N.: Czego najbardziej obawiają się osoby, które chcą efektywnie inwestować w nieruchomości?
Przemek: Ci, którzy jeszcze nie zaczęli swojej przygody z inwestowaniem, boją się, że ktoś nie będzie płacił, będzie zalegał, narobi długów i nie będzie chciał się wyprowadzić. Obawiają się, że nie zabezpieczą swoich interesów, bo prawo broni najemcę. Martwią się brakiem zdolności kredytowej i nie znają innych możliwości finansowania inwestycji. Z kolei ci, którzy są już właścicielami nieruchomości, niepokoją się, że ich umiejętności analityczne są zbyt małe, by mogły im zapewnić przewagę na rynku. Obawiają się wysokich stóp procentowych, które mogą zatrzymać sprzedaż mieszkań, oraz tego, że rynek nieruchomości jest napompowany jak bańka, która zaraz pęknie.
A.N.: Oprócz obaw istnieją także realne ryzyka inwestycyjne…
Robert: Owszem, jest ich wiele. Większość problemów znamy, doświadczyliśmy ich i potrafimy znaleźć na nie rozwiązania. Przykład: załóżmy, że dzielimy większe mieszkanie na pokoje. Jeśli w korytarzu zrobimy kuchnię, to złamiemy przepisy, ponieważ kuchnia musi mieć bezpośredni dostęp do światła dziennego. Inny przykład – jeżeli decydujesz się wynajmować mieszkanie wielopokojowe, weź pod uwagę ryzyko rotacji. Pamiętaj też, że jeśli nie zbudujesz solidnych fundamentów swojego biznesu, możesz napotkać takie przeszkody jak: nieuczciwi najemcy, pustostany, kosztowne remonty, a także prawo, które nie chroni Cię przed oszustami i narzuca pewne ograniczenia…
A.N.: Dlaczego więc warto inwestować w nieruchomości?
Robert: Bo w porównaniu do innych form inwestowania mają relatywnie niski poziom ryzyka inwestycyjnego, dając szansę osiągnięcia dużych zysków w krótkim czasie, są odporne na kryzysy, są powtarzalne, mają niesamowity ukryty potencjał, są spokojne, długoterminowe, zostają dla pokoleń. I w Polsce są niedowartościowane.
Przemek: Nieruchomości to jedna z najbezpieczniejszych form inwestowania: długoterminowa i niezatapialna. Pokazała to choćby pandemia koronawirusa. Dlatego sam zacząłem w nie inwestować.
A.N.: W jaki sposób mogę zniwelować ryzyko, by inwestowanie w nieruchomości było łatwe, proste i przynosiło mi zyski?
Przemek: Trzeba przede wszystkim mądrze inwestować. Błędy inwestycyjne mogą kosztować majątek – szkoda za nie płacić. Warto zainwestować w siebie, by zyskać wiedzę, dzięki której zaczniesz zarabiać jak najwięcej. Dzięki temu dowiesz się, jak oceniać, czy coś jest okazją i szacować potencjalne zyski. To z pewnością przyniesie Ci poczucie bezpieczeństwa. Jesteś w stanie wyeliminować 95% problemów, które mogą się pojawić, i zabezpieczyć się tak skutecznie, że nigdy nie staniesz się ofiarą nieuczciwych najemców. Twoje interesy w dużej mierze jest w stanie ochronić odpowiednia umowa. Musisz jednak umieć ją wytłumaczyć i wybronić przed najemcą – bo to bardzo restrykcyjna umowa. Jeżeli ktoś jest nieuczciwy, nie będzie chciał jej podpisać. Dobry najemca może mieć wątpliwości dotyczące zapisów. Jednak w momencie, w którym go uświadomisz, co z nich wynika i jakich sytuacji doty- czą – podpisze umowę.
Robert: Jest do tego potrzebna potężna wiedza prawnicza oraz umiejętności strategiczne i analityczne, ale po pierwsze możesz korzystać z wiedzy innych, a po drugie możesz nauczyć się odpowiedniego sposobu myślenia, dzięki któremu będziesz poruszać się po bardziej atrakcyjnym rynku i będziesz świadomy, w jakie mieszkania warto inwestować.
A.N.: Takie podejście pomaga uniknąć przykrych konsekwencji.
Przemek: Tak. Jedną z głównych obaw inwestorów są problemy z najemcami, dewastacja mieszkań czy pustostany. Tak zaprojektowaliśmy nasze szkolenie, aby dokładnie pokazać, jak minimalizować ryzyko.
A.N.: Czego można się dowiedzieć i jakie umiejętności można zdobyć na szkoleniach dla rentierów?
Robert: Kierujemy się zasadą: od ogółu do szczegółu. Zaczynamy od omówienia powodów inwestowania w nieruchomości. Zwykle około 90% ludzi zna tylko ich niewielką część. Następnie tłumaczymy, jak zaplanować proces inwestycyjny i rozłożyć go w czasie: na 5, 10 czy 15 lat. Wyjaśniamy, jakie nieruchomości opłaca się kupować i gdzie. Tłumaczymy, jaką formę prawną wybrać, jak poukładać sprawy podatkowe, jak sfinansować zakup.
Przemek: Podczas tych pięciu dni przekazujemy całą masę praktycznej wiedzy. Jak przeprowadzić remont, jak negocjować, finansować, jak korzystać z UMOWY NAJMU, którą dostarczamy wraz z instrukcją, jak ją przedstawiać najemcom, jak pozbyć się trudnych lokatorów, jak korzystać z kalkulatorów, jak błyskawicznie obliczyć potencjał nieruchomości, a nawet jak ułożyć własny zespół obsługi najmu i skalować biznes, by działał w 90% automatycznie.
Robert: Nasi absolwenci otrzymują od nas wszystkie procedury i procesy, aby prawidłowo i w sposób zautomatyzowany zarządzać najmem. To, 100% mojej wiedzy i narzędzi, których używamy w spółce od zarządzania najmem. Nie unikamy przy tym trudnych tematów – mówimy o zagrożeniach, jakie mogą pojawić się na poszczególnych etapach inwestycji. Poruszamy temat eksmisji i jak się do niej przygotować.
Przemek: Wiedza i doświadczenie Roberta w tym zakresie są ogromne. Dzieli się nimi nie tylko na szkoleniach, ale i w social mediach. Możecie go zobaczyć na YouTubie na kanale @zyjznajmu.
A.N.: A jak wyglądają Wasze szkolenia od strony organizacyjnej?
Przemek: Najpierw na specjalnej platformie przez trzy dni uczestnicy otrzymują zagadnienia teoretyczne. Jest to podstawowa dawka wiedzy. Następnie organizujemy sesje Q&A, podczas których Robert odpowiada na wszystkie pytania. Szkolenie kończymy dwudniowym zjazdem dla przyszłych rentierów, na którym rozpędzamy machinę. I przechodzimy do najbardziej praktycznych ćwiczeń oraz budowania strategii. Podczas zjazdu uczestnicy otrzymują najlepsze oferty z rynku nieruchomości, by płynnie zacząć inwestować. Na tym się nie kończy. Szczegółowe zagadnienia omawiamy podczas cyklicznych grupowych konsultacji.
A.N.: Na rynku jest dość duży wybór szkoleń z nieruchomości i najmu. Dlaczego ludzie przychodzą właśnie do Was? Co doceniają w Waszych szkoleniach?
Przemek: Nasi absolwenci często podkreślają, że cenią sobie bliskość Roberta – to, że mogą mu zadawać wszystkie pytania. Jego charyzma i otwartość sprawiają, że na sali dzieje się coś magicznego: zawiązuje się społeczność, która utrzymuje ze sobą kontakt i nieustannie wspiera się w rozwoju. Uczestnicy naszego szkolenia widzą w Robercie stratega, który potrafi przewidzieć kilka kroków naprzód, i cieszą się, że odkrywa przed nimi swój sposób myślenia i działania, i uczy ich tego. Rekomendują nasze kursy, bo są dla nich kompendium wiedzy, skondensowaną pigułką, która zastępuje cały szereg szkoleń. Po zakończeniu szkolenia czują się mega zmotywowani do działania.
Robert: Największą przewagę konkurencyjną daje nam opieka i wsparcie, które gwarantujemy nie tylko podczas szkolenia, ale także po jego zakończeniu. Okazało się, że często ludzie otrzymują tak dużo wiedzy naraz, że nie są w stanie od razu wcielić jej w życie. My gwarantujemy im coś w rodzaju dożywotniego serwisu pogwarancyjnego. Z uczestnikami naszych szkoleń spotykamy się cyklicznie, m.in. podczas zjazdów absolwentów, mastermindów czy zamkniętych webinarów.
Przemek: Dodatkowo zawsze dajemy gwarancję, że każdy, kto do nas dołączy, może przejść początkową część szkolenia i jeśli uzna, że to nie dla niego, może zrezygnować. Dla czytelników „Strefy” również coś przygotowaliśmy, ale o tym na samym końcu.
A.N.: Wyobraźmy sobie, że na Wasze szkolenie zapisuje się osoba, która chce zainwestować swoje oszczędności. Planuje kupić kilka mieszkań. Co jej zaproponujecie?
Robert: Wychodzimy z założenia, że zawsze trzeba zacząć od małych kroków. Z inwestowaniem jest jak z jazdą samochodem. Najpierw wbijasz jedynkę, a gdy nabierzesz prędkości, zmieniasz bieg na wyższy. Nigdy odwrotnie. W związku z tym po rozmowach z daną osobą staramy się dobrać dla niej odpowiedni model inwestowania. Ustalamy współczynnik PSI, czyli punkt startowy inwestora.
A.N.: Czym dokładnie jest PSI?
Robert: Wyobraź sobie prawnika lub lekarza, który ma dużo pieniędzy, ale jest bardzo zajęty. Taka osoba ma wysoki PSI – nie poświęci dużo czasu i energii, żeby inwestować w nieruchomości. Za to będzie chciała wybrać bezpieczne i bezstresowe rozwiązanie, zarabiając nieduży procent ROI (stopa zwrotu z inwestycji). Zupełnie inaczej sytuacja będzie wyglądała w przypadku studenta, któremu zależy na szybkim zysku. Poświęci też więcej czasu i energii w proces inwestycyjny, decydując się np. na podnajem.
A.N.: A co, jeśli ktoś nie ma gotówki, a chce inwestować? To możliwe?
Przemek: Każdemu inwestorowi w końcu zabraknie gotówki na dalsze kroki. Pokazujemy 13 różnych modeli finansowania. Wszystkie poparte doświadczeniem Roberta. Najlepszym przykładem jest jeden z absolwentów, który bez kapitału kupił pięć nieruchomości. Zdecydował się na seller financing. Wyobraź sobie, że kupuję od Ciebie nieruchomość, staję się jej właścicielem, a potem spłacam Ci ją w ratach, co miesiąc, bez pośrednictwa banku. Ten mężczyzna, nie mając kapitału, przez rok kupił pięć nieruchomości. I czerpie z nich świetne dochody.
A.N.: Robercie, jaka była Twoja droga do sukcesu?
Robert: Przez kilka lat co miesiąc, konsekwentnie i systematycznie, oszczędzałem 85% moich zarobków. Dzięki swojej determinacji kupiłem kamienicę i dwa apartamenty deweloperskie. Równolegle zdobywałem wykształcenie: ukończyłem cztery kierunki studiów, trzy związane z nieruchomościami, jeden stricte finansowy. Inwestowałem w różne szkolenia dotyczące nieruchomości, by poznać wiele punktów widzenia i skonfrontować je z moim sposobem myślenia.
A.N.: Dziś posiadasz holding spółek inwestujących i zarządzających nieruchomościami.
Robert: W tym momencie mamy w obrocie nieruchomości o wartości 42 mln zł. W mojej bazie jest 200 najemców. Zautomatyzowaliśmy proces zarządzania najmem, aby był prosty i powtarzalny. Dzięki wprowadzonym procedurom dziś moja spółka od zarządzania najmem poświęca średnio 5 minut tygodniowo na najemcę. Ponadto realizujemy projekty fliperskie i deweloperskie. W zeszłym roku kupiliśmy i sprzedaliśmy około 100 mieszkań. Głównie inwestorom. Natomiast flipów na rynku pierwotnym w Łodzi w ciągu kilku ostatnich lat zrobiliśmy około 200. Swoją wiedzą i doświadczeniem dzielę się na dedykowanych szkoleniach.
A.N.: Przemku, z kolei Twoja przygoda z rynkiem nieruchomości zaczęła się od… marketingu.
Przemek: Obecnie w trzech firmach z różnych branż pełnię rolę wspólnika lub właściciela. W każdej z nich specjalizuję się w obszarach marketingu oraz sprzedaży. Ukończyłem studia związane z tą tematyką, mam za sobą MBA oraz ponad 20 szkoleń polskich, jak i zagranicznych, które na co dzień wcielam w życie. Sam też inwestuję w nieruchomości, głównie w najem – dzięki Robertowi – ale to dopiero początek mojej drogi.
A.N.: Jak to się stało, że nawiązaliście współpracę?
Przemek: Z Robertem poznaliśmy się dzięki organizacji – Business Network International. Zaczęło się bardzo niepozornie – od rekomendacji, którą przekazałem Robertowi, która też zaowocowała kontraktem na ponad 6 mln zł. Dzięki niej Robert kupił prawie cały budynek na rynku pierwotnym od dewelopera. Potem zapytał, czy mógłbym mu pomóc w organizacji szkoleń. Zaczęliśmy bez żadnych oczekiwań. Pierwsze szkolenie pt. „Kup okazyjnie nieruchomość 2.0” okazało się sukcesem.
A.N.: Robercie, napisałeś książkę Żyj z najmu. Czy nie obawiasz się, że może dojść do nasycenia rynku osobami, które będą miały mieszkania na wynajem?
Robert: Oczywiście, że nie! W ciągu najbliższych dwóch dekad liczba najemców może się nawet potroić. To samo dotyczy liczby mieszkań na wynajem. Jesteśmy w początkowej fazie rozwoju rynku najmu w Polsce. Jednocześnie coraz więcej osób w Polsce odchodzi od własności. Ale trzeba wiedzieć, że ceny nieruchomości wkrótce będą tak wysokie, że zwykły Kowalski nie będzie w stanie kupić sobie nieruchomości na kredyt – tak jest dziś w większości krajów UE i faktycznie gonimy trendy europejskie. Patrząc na to w ten sposób: Polska jest dziś eldorado. Dla osób prywatnych nie ma u nas po- datku katastralnego, czyli procentowego podatku od wartości nieruchomości. Ale z pewnością za pewien czas się pojawi. Do tego czasu mamy otwarte okno, aby zbudować sobie majątek bez podatku.
A.N.: Co powiedzielibyście osobie, która rozważa inwestowanie w nieruchomości?
Robert: Jeżeli chcesz inwestować – rób to z głową. Błędy inwestycyjne mogą doprowadzić do bankructwa. Możesz się jednak poczuć bezpiecznie, jeśli zainwestujesz w siebie i zdobędziesz wiedzę, jak zarabiać na nieruchomościach, pomnażając swój majątek o 50–400% w relatywnie krótkim czasie.
Przemek: Jeżeli chcesz zyskać wsparcie i zastanawiasz się, czy zapisać się na szkolenie – podejmij świadomą decyzję. Sami nie lubimy kupować kota w worku. Dlatego też przygotowaliśmy dla czytelników „Strefy” mały prezent: próbkę naszej wiedzy. Zapraszamy Was na stronę www.robertjarczynski.pl/strefa. Znajdziecie tam bezpłatne materiały, dzięki którym bez żadnych kosztów sprawdzicie, jak wygląda nasze szkolenie w praktyce. Serdecznie zapraszamy.
Robert: Zapraszam też na mój kanał YouTube @zyjznajmu, gdzie znajdziecie mnóstwo merytorycznej i darmowej wiedzy.