Tekst: Marcin Witkowski – Radca Prawny, Kancelaria „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni” sp.p
W 2017 roku w polskim porządku prawnym pojawiła się nowa umowa najmu – najem instytucjonalny . Konstrukcyjnie umowa najmu instytucjonalnego wzorowana jest na umowie najmu okazjonalnego.
Umowę najmu instytucjonalnego od umowy najmu okazjonalnego odróżnia przede wszystkim osoba wynajmującego. Przy najmie instytucjonalnym wynajmującym może być tylko podmiot, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. W przypadku natomiast umowy najmu okazjonalnego po stronie wynajmującego może występować tylko osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W obu umowach najemcą może być tylko osoba fizyczna.
Kolejna istotna różnica to długość okresu najmu. Obie umowy najmu mogą być zawarte jedynie na czas oznaczony. Umowa najmu okazjonalnego może być jednak zawarta tylko na okres nie dłuższy niż 10 lat. Choć umowa najmu instytucjonalnego także jest zawierana na czas oznaczony, nie ma w tym przypadku ograniczenia w zakresie czasu trwania najmu. Umowa ta może być zatem zawarta na 20, 30 lat, a nawet dłużej. Należy przy tym podkreślić, że do umowy najmu instytucjonalnego nie ma zastosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego przewidujący, iż najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
W obu przypadkach do umowy najmu należy załączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu. Jednak w przypadku najmu instytucjonalnego lokalu nie ma obowiązku wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie jest zatem także wymagane oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w ww. oświadczeniu. Dodatkowo w przypadku umowy najmu instytucjonalnego nie trzeba zgłaszać faktu zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego.
Najem instytucjonalny jest rozwiązaniem przeznaczonym dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych. Niewątpliwie z punktu widzenia wynajmujących jest to rozwiązanie o wiele lepsze niż „zwykły” najem lokalu mieszkalnego. Jednocześnie w porównaniu do umowy najmu okazjonalnego umowa najmu instytucjonalnego wymaga mniejszej ilości formalności, co może być istotne zwłaszcza w przypadku wynajmowania wielu lokali mieszkalnych.