Autor: Sławek Muturi
W poprzednim numerze „Strefy Nieruchomości” starałem się Cię przekonać do tego, że to nie najemca jest wrogiem właściciela mieszkania na wynajem, tylko pustostan. Czyli okres – najczęściej pomiędzy najmami lub na początku, pomiędzy zakupem mieszkania a jego pierwszym wynajęciem – w którym mieszkanie pozostaje niewynajęte i zamiast przynosić Ci co miesiąc pasywna gotówkę, drenuje z niej Twoja kieszeń. Dlaczego? Bo nawet gdy mieszkanie stoi puste, to musisz je ogrzewać, płacisz abonament za energie elektryczna, za Internet, odsetki od kredytu, który zaciągnęłaś na zakup mieszkania, opłaty do administracji itp. O kosztach umieszczania ogłoszeń, dojazdów do mieszkania, by je zaprezentować potencjalnym najemcom, i innych nie wspominając.
Każdy miesiąc, tydzień, a nawet dzień pustostanu oznacza wymierne straty dla właściciela mieszkania na wynajem. Da się je łatwo przeliczyć na procentową obniżkę stopy zwrotu z dokonanej inwestycji. Co gorsze, pustostan wydłuża Twoją drogę do wolności finansowej. Jak zatem zwalczać pustostan? Wybór metody walki – podobnie jak przy podejmowaniu walki z chorobą – zależy od przyczyny. A przyczyn – niestety – mogą być dziesiątki. Poniżej pogrupowałem te najważniejsze w dwie duże kategorie – przyczyny doraźne, które w miarę łatwo jest skorygować, oraz przyczyny strukturalne.
DORAŹNE PRZYCZYNY PUSTOSTANU
Twoje mieszkanie może długo stać puste, bo jest zbyt drogie. Jeśli w Twojej dzielnicy (lub nawet budynku) Twoje mieszkanie jest zdecydowanie droższe niż 99% wszystkich dostępnych mieszkań o podobnej wielkości i w podobnym standardzie, to może warto się zastanowić nad dokonaniem korekty w cenie najmu. Ale ostrożnie z obniżaniem ceny – to zrobić najłatwiej. Może warto wcześniej wypróbować inne metody radzenia sobie z pustostanem?
Najem mieszkań podlega sezonowym wahaniom. Ze względu na to, że w wielu miastach duży segment najemców stanowią studenci, to szczyt najmu przypada na miesiące wrzesień – październik, a dołki występują w maju – czerwcu oraz w grudniu. Jeśli Twoje mieszkanie zwalnia się akurat w niskim sezonie najmu, to trzeba się uzbroić w cierpliwość lub rozważyć zaoferowanie jakiejś zniżki, np. dla studenta w okresie wakacji. Podobne działania można podjąć, jeśli Twoje mieszkanie znajduje się w nowo oddanym budynku, w którym nagle znalazło się dużo wolnych mieszkań. Chętni najemcy będą wówczas mieli wiele mieszkań do wyboru.
Małe zainteresowanie Twoim mieszkaniem może wynikać z szeregu różnych przyczyn – może zdjęcia mieszkania są brzydkie? Może opis mieszkania zbyt mało atrakcyjny? Może ogłoszenie spadło na zbyt daleką stronę lub może używasz niewłaściwej strony internetowej (bo popularność stron ogłoszeniowych różni się w różnych miastach)? A może używasz tylko jednego kanału docierania do potencjalnych najemców i warto by rozważyć dodatkowe kanały? A może po prostu do Twojego ogłoszenia wkradł się błąd? Np. pojawiła się „literówka” w Twoim numerze telefonu? Nie takie rzeczy się zdarzają.
Jeśli problemem nie jest brak telefonów lub e-maili od potencjalnych najemców, tylko to, że nikt się nie decyduje na mieszkanie pomimo wielu oglądających, to może jakiś brzydki zapach lub brudna łazienka, lub pokryte kurzem okna odstraszają chętnych? Warto ich poprosić, by szczerze powiedzieli Ci, jakie mają zastrzeżenia do mieszkania.
Natomiast z doświadczenia wiem, że najpoważniejszą przyczyną pustostanu może być Twoja prokrastynacja, czyli odkładanie działania „na później” – na po weekendzie, na po wakacjach, na jutro. Ileż to razy widziałem remonty, które przedłużyły się w nieprawdopodobny sposób – remont mieszkania trwający dłużej niż remonty niektórych… kamienic. A gdy remont już się wreszcie skończył, to może okazać się, że tak Cię zmęczył, że znalezienie dodatkowej energii na to, by zamówić meble, przetransportować je i potem zmontować wydaje się przerastać Twoje możliwości. Czas płynie, a mieszkanie zamiast zarabiać stoi puste.
STRUKTURALNE PRZYCZYNY PUSTOSTANU
Najpoważniejszym czynnikiem zwiększającym pustostany mogłaby być nadpodaż mieszkań na rynku – „mogłaby być”, bo to na szczęście w warunkach polskich nadal przyczyna jedynie teoretyczna. Wiele wskaźników porównawczych do Europy Zachodniej sugeruje, że bardzo daleko nam jeszcze do nasycenia rynku najmu. Oprócz braku mieszkań w polskich miastach, oprócz imigracji z Ukrainy (a w niedalekiej przyszłości może też z innych kierunków), oprócz zmian socjologicznych (większa liczba singli, rozwodów, starzejące się społeczeństwo itp.), dochodzą też zmiany związane z kulturą konsumpcji. Rośnie popularność ekonomii współdzielenia, gdzie młodzi ludzie zdają sobie sprawę, że mogą cieszyć się z posiadania bez konieczności prawnej własności. Najpoważniejszym realnym czynnikiem jest Twój brak czasu. Jeśli zarabiasz na tyle dużo, by mieć oszczędności i móc inwestować w mieszkania na wynajem, to najprawdopodobniej pracujesz na etacie, na wysokim, odpowiedzialnym stanowisku lub prowadzisz swoją własną firmę. Twoja aktywność zawodowa absorbuje mnóstwo Twojego czasu i energii, pozostawiając niewystarczająco czasu na rodzinę, znajomych, na dbanie o zdrowie, na zwykły relaks. Zajmowanie się w tym cennym czasie wolnym najmem mieszkania nie jest Twoim priorytetem. I stąd powstają pustostany. Możesz opiekę nad najmem swoich mieszkań powierzyć bratu lub mamie – emerytce. Ale oni też się na tym najczęściej nie znają i też nie mają dużych nadmiarów czasu. Do istotnego zwiększenia poziomu pustostanu może się przyczynić zakup mieszkania na wynajem poza miejscem Twojego zamieszkania. Do zwykłych problemów związanych z najmem dochodzą jeszcze wyzwania logistyczne. Podobny efekt przynosi zakup nieodpowiedniego mieszkania. Firma Mzuri, której doświadczenia w najmie sięgają roku 1999, a więc około 20 lat, obecnie zarządza ponad 4500 mieszkaniami na wynajem w ponad 30 polskich miastach. Nikt w Polsce nie ma większego doświadczenia w najmie mieszkań. Na bazie tych praktyk wiemy, że mieszkanie, które Tobie może się bardzo podobać, niekoniecznie jest dobrym wyborem z punktu widzenia poziomu pustostanów. Mieliśmy wiele takich przypadków – np. duże 4-pokojowe mieszkanie o luksusowym standardzie w nieodpowiedniej lokalizacji (na warszawskiej Pradze-Północ). Brak wyposażenia mieszkania, choćby w podstawowe meble, też może znacząco wydłużyć proces znalezienia najemcy posiadającego własne meble lub gotowego je zakupić. To się oczywiście czasami zdarza, ale wyposażanie mieszkania na wynajem przez najemcę nie jest w Polsce – inaczej niż w Niemczech lub we Francji –standardem rynkowym. Niektórzy właściciele mieszkań wydłużają pustostany na własną prośbę – na przykład poprzez swoje uprzedzenia wobec cudzoziemców, matek z dziećmi lub osób posiadających pieski lub kotki. Jeśli boisz się, że kotek zniszczy meble lub ściany w Twoim mieszkaniu, to może po prostu zażądaj większej kwoty kaucji. To o wiele rozsądniejsze rozwiązanie niż odmowa najmu, która może skutkować pustostanem. Kotek może zniszczyć meble (ale nie musi, a jeśli weźmiesz większą kaucję, to ryzyko strat dodatkowo minimalizujesz), natomiast pustostan na pewno spowoduje Twoje straty.,
Zbytnia podejrzliwość wobec najemców lub bycie natrętnym np. z powodu strachu przed zniszczeniem luksusowego wyposażenia też mogą się przyczynić do większego pustostanu. Zbyt emocjonalne podejście nie pomaga w żadnym biznesie, także w biznesie najmu mieszkań.
Średni poziom pustostanów moich mieszkań wynosi tylko 5% i dzięki temu, po osiągnięciu pełnej wolności finansowej w maju 2009 roku, mój współczynnik pustostanów pracowniczych wynosi obecnie aż 100%. Czego i Tobie bardzo serdecznie życzę w możliwie jak najkrótszym czasie.