Piotr Jach (Nr 8 str. 59)
Wait and see
CZYLI WEŹ GŁĘBOKI ODDECH
I OBSERWUJ RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Na to, co stało się na początku marca br., branża nieruchomości okazała się równie nieprzygotowana, jak i cały kraj. Póki doniesienia o rozszerzaniu się epidemii docierały tylko z zagranicy, mało kto zdawał sobie sprawę z tego, jak rozprzestrzeniający się po świecie wirus SARS-CoV-2 zmieni rzeczywistość, która jeszcze
w lutym zdawała się być rajską oazą dla wszystkich działających na rynku nieruchomości. Artykuł ten powstał pod koniec marca, kiedy pewne było tylko jedno,
że lekko nie będzie, a najczęściej dawaną radą było „czekać, obserwować, co czas pokaże”. Czytający te słowa mogą mieć już zupełnie inną perspektywę. Oby lepszą.
Michał Styś, prezes firmy OPG Property Professionals świadczącej usługi z zakresu doradztwa w inwestowaniu na rynku nieruchomości i zarządzania aktywami, pytany o możliwy rozwój sytuacji nie miał wątpliwości, że sytuacja odciśnie piętno na wszystkich uczestnikach rynku, bez względu na skuteczność procedur wdrożonych przez władze.
– Inwestorzy i właściciele nieruchomości oraz ich najemcy i klienci żyją w symbiozie. Skutki gospodarcze wywołane wirusem, niezależnie od tego, jak długo będą się utrzymywać, już teraz zaburzyły system. Kryzys silnie dotyka sektor handlowy i rozrywkowo-rekreacyjny, w szczególności gastronomię i wynajem krótkoterminowy, lecz nie pozostaje też bez wpływu na hotele, a nawet biura. Dla wszystkich oznacza to konieczność odnalezienia się w nowej sytuacji
– podkreślał Styś.
Zdaniem szefa OPG Property Professionals jednym z głównych problemów mogą okazać się zatory finansowe, do jakich bez wątpienia dojdzie z powodu braku dochodów małych firm i konsumentów. Jak dalece pomocna w rozwiązaniu tego problemu okaże się tzw. tarcza antykryzysowa dla przedsiębiorców, ekspert
nie miał szansy ocenić – analizy dokonywał dosłownie na dzień przed jej ogłoszeniem. Mówiąc jednak o konieczności odroczenia terminów płatności zobowiązań podatkowych, składek ZUS oraz nienaliczania ewentualnych odsetek, jak również wprowadzenia ulg w postaci zawieszenia spłat kredytów i odsetek oraz wydłużania okresów kredytowania nieruchomości, przewidywał poważny kryzys sektora finansowego.
Ankieta przeprowadzona wśród agentów sieci Metrohouse w dniach 11–12 marca, czyli tydzień po oficjalnym potwierdzeniu pierwszego przypadku COVID-19
w Polsce, pokazała, że epidemia w błyskawicznym tempie wstrzymała wiele potencjalnych transakcji. Na zmniejszone zainteresowanie już wówczas wskazało
44 proc. ankietowanych, a aż 81 proc. badanych przewidywało, że mieszkaniowy boom odczuje zmniejszenie popytu.
Podobne badanie portalu GetHome.pl, przeprowadzone wśród przedstawicieli 72 biur nieruchomości, nie pozostawiało złudzeń – ponad 70 proc. przepytanych pośredników zauważyło wyraźny spadek zainteresowania zakupem mieszkania czy domu.
– Sytuacja jest dramatyczna, biorąc pod uwagę koszty prowadzenia firmy – opowiadał na łamach „Business Insider Polska” warszawski pośrednik, właściciel biura obrotu nieruchomościami. – W mojej sieci, od 1 marca br., odnotowaliśmy dwie transakcje, które notabene przeszły z poprzedniego miesiąca sprzedaży
i sześć wynajmów. W normalnej sytuacji, w tym okresie powinniśmy zarejestrować ok. 10 umów sprzedaży i ok. 15–20 wynajmów. Jeżeli sytuacja nie ulegnie zmianie, do końca kwietnia, zamykamy w mojej firmie trzy oddziały. Dla małych biur i agencji nieruchomości nawet trzy miesiące bez dochodu oznaczają katastrofę. Od zaprzyjaźnionych deweloperów wiem też, że rynek pierwotny wygląda podobnie – jedna z większych firm deweloperskich w Polsce od 7 marca br. nie odnotowała żadnej umowy sprzedaży mieszkania. Tam też szykują się zwolnienia pracowników.
Niepewna i nieprzewidywalna przyszłość (pod koniec marca liczba zarażonych koronawirusem tylko rosła, przekraczając 3000 osób zakażonych) nie były jedynymi czynnikami zniechęcającymi inwestorów do finalizowania zakupów. – Niektórzy klienci czasowo zaniechali przygotowań do transakcji z obawy o swoje zdrowie. Innych zmusiły do tego nieoczekiwane przeszkody, jak np. ograniczenie pracy urzędów, sądów, banków czy spółdzielni mieszkaniowych, których decyzje lub wydawane dokumenty są niezbędne do sfinalizowania umowy – tłumaczył Marcin Drogomirecki, ekspert z portalu Morizon.pl. – Nie oczekiwaliśmy zamknięcia granic, co znienacka uniemożliwiło przyjazd do Polski klientów, których mamy w Niemczech, Wielkiej Brytanii czy Irlandii – mówi Paweł Olczyk, prezes Vision Invest, dewelopera działającego na łódzkim rynku. – Operacja zmiany terminów podpisania umów w obecności notariusza okazała się nie lada wyzwaniem, zwłaszcza że nie wiadomo do końca, na jaki bezpieczny termin je przesunąć. Pojawiają się problemy z ciągłością dostaw materiałów budowlanych,
bo firmy transportowe i handlujące nimi coraz mocniej odczuwają brak pracowników, którzy z różnych powodów zostają w domu.
HRI Investement podkreśla, że ogólną tendencją wydaje się jednak przesuwanie terminów transakcji na przyszłość, a nie ich zaniechanie. Potwierdzać to mają m.in. dane na temat ruchu w Internecie, które sugerują, że po pierwszym, całkiem naturalnym, spadku zainteresowaniem ofertami mieszkaniowymi, Polacy powrócili do ich poszukiwania. Można stąd wnioskować, że jeśli uda nam w miarę sprawnie uporać z koronawirusem, to liczba transakcji może szybko wrócić
do poziomu sprzed jego pojawienia się w kraju. Taki optymistyczny scenariusz byłby oczywiście najbardziej pożądany.
Epidemia jeszcze nie wpłynęła na ceny. Zdaniem specjalistów to normalne, bowiem nieruchomości to akurat specyficzny rynek o reakcjach opóźnionych o co najmniej kilka tygodni lub nawet cały kwartał. W obliczu niespodziewanych zmian, sprzedający stosują najczęściej strategię „wait and see”, czyli „czekaj i patrz”,
nie zmieniając póki co swoich oczekiwań i czekając na ruchy potencjalnych klientów. A ponieważ zainteresowanie transakcjami w pierwszej reakcji na pandemię spadło, można się spodziewać, że póki nie zajdą inne okoliczności, posiadacze nieruchomości na sprzedaż mogą być nieco bardziej skłonni do negocjacji cen.
– Korekta cenowa jest realna, jednak będziemy mogli ją zauważyć dopiero w kolejnych miesiącach – uważa Barbara Bugaj, główny analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHouse wypowiadająca się na łamach „Rzeczpospolitej”. – Pełen obraz dadzą nam wyniki po II kwartale. Zdecydowani sprzedający są teraz zainteresowani szybkim działaniem. Sprawnie mobilizują się do przekazania kompletu dokumentów, mimo że spotykają się z licznymi utrudnieniami. W nowej rzeczywistości wśród sprzedających pojawiają się obawy o finalizację umów. Chcą mieć większą pewność co do zbycia nieruchomości, dlatego najatrakcyjniejszym kupującym jest osoba z gotówką. Wśród sprzedających kiełkuje obawa przed spadkiem cen, dlatego osoby chcące sprzedać swoją nieruchomość są w stanie spotkać się z agentem przy zachowaniu wszelkich zalecanych środków ostrożności. Oczywiście sporo zależeć ma od tego, jak długo SARS-CoV-19 będzie panoszyć się po świecie. To duża niewiadoma. Jeśli opierać się na przykładzie chińskim (a w końcówce marca trudno powiedzieć, w jakim stopniu to przykład miarodajny), najgorsze powinno być za nami na przełomie kwietnia i maja. Możliwe są jednak czarniejsze scenariusze. Przykłady z historii pokazują jednakowoż, że w trakcie epidemii raczej nie ma co liczyć na poważne spadki cen mieszkań. Póki co, okresowe zahamowanie zmian cen jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem.
Nie brak też głosów studzących rozgorączkowanie spowodowane wizją nadciągającego kryzysu. 17 marca Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu poziomu stóp procentowych w Polsce. Już sam ten ruch oznacza dla Polaków, posiadających złotowe kredyty mieszkaniowe, spadek odsetek o około 1,7 miliarda złotych w skali roku, jak oceniało HRE Investment. Do tego banki oferują swoim klientom wakacje kredytowe, dzięki którym przez 3–6 miesięcy mogą ograniczyć koszty posiadanych kredytów. Gdyby tego było mało, to od stycznia 2020 r. działa też na znowelizowanych zasadach Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który spłacającym kredyty mieszkaniowe w trudnej sytuacji finansowej pozwala skorzystać ze wsparcia w spłacie rat (pomoc do 72 tys. zł przez 3 lata). To, nawet w sytuacji znacznie gorszej niż aktualna epidemia, powinno wyraźnie ograniczyć problemy zadłużonych obywateli i uchronić ich przed utratą mieszkań.
Nie można też bagatelizować rządowej tarczy antykryzysowej, tak chętnie krytykowanej w tych dniach. Prawdopodobnie nie zapobiegnie kryzysowi i wielu jego dramatycznym skutkom, jednak nie istnieje panaceum dla wszystkich. Niektórych jednak uchroni od upadku i pozwoli przetrwać do czasu powrotu normalności. Gracze na rynku nieruchomości mają na to spore szanse, albowiem ostatnimi czasy wiodło się im na tyle dobrze, że mieli szansę wypracować rezerwy, które teraz pozwolą im nieco spokojniej patrzeć w przyszłość. Przynajmniej w krótkiej perspektywie, bo dalsza jest na razie w mroku niepewności.