Aleksandra Zalewska-Stankiewicz
Tak jak każdą z Czterech pór roku Vivaldiego wyróżnia inny klimat, tak i w branży nieruchomości możemy mówić o specyfice poszczególnych sezonów. Utarło się, że w Polsce największy ruch na rynku mieszkaniowym można zaobserwować wiosną i jesienią. Jednak ostatnie dwa lata pokazały, że sezonowość w nieruchomościach to pojęcie względne.
Ubiegły rok był bardzo dynamiczny dla branży i w pewnym sensie wywrócił do góry nogami utrwalone schematy. Z raportu Narodowego Banku Polskiego „O cenach mieszkań i sytuacji na rynku
nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych” wynika, że właściwie w każdym kwartale roku 2021 utrzymywała się wysoka aktywność na rynku mieszkaniowym. Mimo że ceny nieruchomości szły w górę, zainteresowanie nimi wcale nie malało. Chętnych do zakupu mieszkań, działek i domów było więcej niż tych, którzy chcieli je sprzedać. Banki udzielały rekordowej liczby kredytów, a tempo powstawania nowych nieruchomości było największe od 40 lat.
Sezonowość w nieruchomościach – czy nadal istnieje?
Mimo szalonego tempa rozwoju rozgrzanej do czerwoności branży pojęcie sezonowości wciąż funkcjonuje wśród inwestorów. Gdybyśmy zestawili dwie wybrane pory roku – wiosnę i jesień – pod kątem zainteresowania transakcjami na rynku mieszkaniowym, sporo aspektów wskazywałoby na korzyść tej pierwszej.
Gabriela Bajorek
Coach biznesu, trener
Adam Grzymski
Inwestor
– Wiele zależy od motywacji klientów. Wiosna to czas, gdy wszystko budzi się do życia. Ludzie po okresie zimowym podchodzą do wszystkiego z euforią. Kupują emocjami, w odróż- nieniu od czasu jesieni – mówi Adam Grzymski, inwestor i przedsiębiorca z Podkowy Leśnej, działający w Łodzi. – Natomiast jesienią, po wakacyjnych wojażach, do gry włącza się rozum. Racjonalne podejście do życia oraz świadomość nadchodzącego czasu jesienno-zimowego powodują wzrost zakupów związanych z inwestycjami, np. z myślą o emeryturze. Nie bez powodu to październik jest miesiącem oszczędzania, a nie maj czy czerwiec.
Rzeczywiście, nawet kalendarz nie pozostawia złudzeń – 31 października obchodzimy Światowy Dzień Oszczędzania. Tradycja ta wywodzi się z Mediolanu, a popularna stała się m.in. w Niemczech czy w Austrii. W Polsce święto jest jeszcze mało znane, najczęściej promują je instytucje związane z bankowością.
Jesień – czas na „perełki”
Wielu deweloperów uważa, że to jesień, a nie wiosna, jest okresem, w którym większość Polaków chce ulokować swoje pieniądze w mieszkaniówce. Wtedy też częściej niż zwykle można znaleźć cenowe „perełki”.
Adam Grzymski, realizując w ubiegłym roku projekt „Kamienica Piłkarza”, w żadnym z kwartałów nie mógł mówić o „sezonie ogórkowym”. W minionym roku sprzedał około 50 mieszkań. Klienci kupowali je systematycznie. Jednak najwięcej – wiosną, nieco mniej jesienią.
– Osobiście nie przywiązuję wagi do pory roku. Uważam, że dobry produkt sprzeda się w każdym czasie – mówi inwestor. – Choć jest taka anegdota w branży, że jak nie sprzedasz produktu jesienią, to potem będzie trudniej – nadejdą święta, następnie ferie zimowe, Wielkanoc, majówka i w końcu wakacje. Na pewno na rynku sprzedaży domów panuje sezonowość i nie ma co ukrywać, że dom lub ziemię najlepiej sprzedaje się wiosną, a kupuje późną jesienią – dodaje Adam Grzymski.
Gabriela Bajorek, coach biznesu i trener, jest zdania, że rytm wyznaczany przez naturę wciąż ma wpływ na nasze życie, w tym podejmowane decyzje, również te dotyczące zakupu nieruchomości.
– Na wiosnę, wraz z budzącą się do życia przyrodą, rodzi się chęć działania. Obserwujemy wtedy duże ożywienie na rynku nieruchomości. To również czas, kiedy największym zainteresowaniem cieszą się działki budowlane. Inaczej sprawa wygląda, jeśli chodzi o zakup domu czy mieszkania. Tu „szczyt sezonu” przypada na koniec lata. Czasami wynika to z impulsu po powrocie z wakacji, kiedy mieliśmy czas na przemyślenia lub kiedy odwiedzenie nowych miejsc zainspirowało nas do zmian. Nie bez przyczyny ostatnio mówi się, że „wrzesień to nowy styczeń” – tłumaczy Gabriela Bajorek.
Wśród inwestorów znane jest też pojęcie „efektu grudnia”. Chodzi o to, że choć w IV kwartale ceny mieszkań z reguły są wysokie, to tuż przed końcówką roku nieco spadają. Z uwagi na to, że w styczniu i lutym z reguły występuje stagnacja, część osób decyduje się ulokować swój kapitał właśnie w grudniu. Ważną rolę odgrywa tu także czynnik psychologiczny – chodzi o domknięcie pewnych spraw w starym roku.
Sezon na studentów
W miastach akademickich końcówka lata to czas, kiedy wielu studentów szuka mieszkań, traktując ich zakup jako inwestycję na przyszłość. We wcześniejszych latach zwiększony popyt na mieszkania dla studentów zaczynał się pod koniec sierpnia i trwał do października. Jednak w poprzednim roku sytuacja wyglądała inaczej. Raport „Portfel studenta” przygotowany przez Warszawski Instytut Bankowości i Związek Banków Polskich prezentuje zmiany, jakie zaszły w obszarze najmu studenckiego.
W semestrze letnim roku akademickiego 2020/2021 aż połowa ankietowanych wskazała, że mieszkała u rodziny lub znajomych, nie ponosząc z tego tytułu żadnych kosztów. Tylko 6 proc. ankietowanych posiadała własną nieruchomość, a 44 proc. ponosiło opłaty z tytułu najmu. W porównaniu z poprzednim raportem można dostrzec wyraźną zmianę. Liczba mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem wzrosła aż o 25 p.p., zaś liczba studentów stacjonarnych najmujących odpłatnie mieszkanie lub pokój spadła o 18 p.p.
Kiedy jest najlepszy moment na zakup mieszkania?
Na to pytanie próbuje odpowiedzieć Adam Grzymski. Załóżmy, że mieszkania kupujemy w trzech celach: dla siebie, na inwestycję długoterminową oraz w celach spekulacyjnych. – Dla siebie powinniśmy kupować w okresach, gdzie jest mniej transakcji, czyli zimą lub w wakacje. Zakup mieszkania w długoterminowych celach inwestycyjnych powinno się przeprowadzać bez względu na czas czy sytuację na rynku. Jeśli bowiem chcemy trzymać takie mieszkanie do końca życia, to nie ma znaczenia, czy w momencie zakupu jest dół czy górka – tłumaczy inwestor. – Ma za to znaczenie, że co miesiąc otrzymasz swoje wynagrodzenie o dobrej i pewnej rentowności. Często ludzie zwlekają z decyzją zakupu mieszkania na wynajem, zastanawiają się, czy to już dobry czas, i tak mijają lata. Co do zakupu mieszkania w celach spekulacyjnych, to też nie czas ma znaczenie, ale cena. Natomiast warto sobie zdawać sprawę, że im bardziej rynek jest rozgrzany, tym ryzyko jest wyższe.
Raczej nie zmieni się to, że wiosną Polacy będą poszukiwali działek budowlanych. Pandemia spotęgowała silną potrzebę kontaktu z naturą. Wciąż przekłada się to także na zainteresowanie mieszkaniami z ogródkiem czy balkonem. Przygotowując lokal na sprzedaż, warto zadbać o wyeksponowanie w ofercie tych walorów, które w miesiącach wiosennych nabierają nowego znaczenia. Jednak okres od marca do czerwca roku 2022 na pewno będzie inny od poprzednich. Presja inflacyjna, wyższe ceny materiałów budowlanych, trudna sytuacja związana z wojną w Ukrainie – te czynniki mogą zachwiać znany nam trend zakupowy.