Wszystko jest trudne, zanim stanie się łatwe. Filip Kowarski – Strefa Nieruchomości

[betterpay amount=”1.00″ button=”http://www.strefanieruchomosci.info/wp-content/uploads/2019/01/kup-teraz.png” validity=”0″ validity_unit=”d” ids=””]

Wszystko jest trudne, zanim stanie się łatwe

„Wszystko jest trudne, zanim stanie się łatwe” – to słowa Wolfganga Goethego. Czy tak wygląda droga do sukcesu w nieruchomościach? Filip Kowarski, założyciel portalu Moniter.pl, błyskawicznie zbudował pokaźny portfel pokoi na wynajem, dający mu wolność finansową. Jak zaczął? Dużo się szkolił, był dociekliwym uczniem, obserwował, jak inni pozyskują mieszkania. Dziś sam jest źródłem inspiracji dla innych.

Rozmawiała: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

W imieniu Filip zawarte jest słowo flip. Jak często flipujesz?
Po raz pierwszy z flipem zetknąłem się, gdy byłem jeszcze uczniem liceum. Przeczytałem wówczas artykuł o tym, że polska ekipa remontowa wyjechała do Wielkiej Brytanii, następnie na przedmieściach Londynu kupiła mieszkanie za większość odłożonych pieniędzy, wyremontowała je, a finalnie sprzedała z dużym zyskiem i włożyła w kolejne takie mieszkanie.
W błyskawicznym czasie pomnożyli swój majątek i kupowali mieszkania w topowych lokalizacjach. Wszystko dzięki systematycznej pracy i nieruchomościom. Ta historia bardzo mnie zainspirowała, choć wtedy nawet nie wiedziałem, że to nazywało się flipowaniem.

A nawiązując do mojego imienia i do flipowania – nigdy nie czułem się typowym handlowcem. Od samego początku moim założeniem było kupowanie mieszkań pod wynajem na pokoje, jednak w trakcie poszukiwania mieszkań trafiały się okazje, które nie nadawały się na pokoje, za to idealnie na flipa. Nie chcieliśmy jednak przeznaczać czasu na remonty.
Razem z moim wspólnikiem przyjęliśmy zasadę, że jeśli w ciągu dwóch tygodni od zakupu nie uda nam się sprzedać mieszkania, to dopiero wtedy zaczynamy je remontować. Na 20 flipów tylko jedno mieszkanie nie sprzedało się w dwa tygodnie, lecz w miesiąc. Dlaczego nie robimy remontów? Czasem wystarczy tylko posprzątać, wynieść stare meble, zdjąć zużyte firanki, aby mieszkanie zyskało na wartości w oczach kupujących.

Co najbardziej ekscytuje Cię w całym procesie pozyskiwania mieszkania – moment poszukiwania, znajdowania okazji, negocjacji czy zakupu?
Mieszkania pozyskuję na dwa sposoby. Albo na podstawie ogłoszeń w Moniterze, albo od „dostawców perełek”®. Lubię ten moment, gdy docieram do informacji o superokazji.
Wtedy liczy się szybka reakcja. To bardzo ważny etap transakcji – ważne, by nie dać się zbyć i doprowadzić do spotkania, niezależnie, czy będziemy kupować bezpośrednio od właściciela, czy od pośrednika. Ten stan działania mnie ekscytuje. Ciekawy jest też kolejny etap – spotkanie. Na kliencie trzeba zrobić dobre wrażenie, bo ludzie chętniej sprzedają mieszkanie osobie, która jest sympatyczna. W końcu chodzi o miejsce, z którym są związani wspomnieniami i przeżyciami.
Przy tym wszystkim trzeba pamiętać o sprawach praktycznych. Jadąc do mieszkania, warto być przygotowanym. Mieć umowę rezerwacyjną i zadatek, od 1 do 5 tysięcy złotych.

Jak znajduje się mieszkanie poniżej wartości rynkowej? Podobno jesteś w tym mistrzem?
Składa się na to systematyczność i szybkość działania. A także korzystanie z wielu źródeł okazji. Internet, social media i dostawcy perełek, którymi często są pośrednicy, u których dobrze być na szczycie listy kontaktów. Aby tak się stało, trzeba udowodnić, że jesteśmy solidnym partnerem.

W momencie nawiązywania współpracy z pośrednikami od razu mówię, że szybko podejmuję decyzję. i staram się być w tym wiarygodny, dlatego w ciągu 5 minut od otrzymania oferty od pośrednika daję odpowiedź: tak lub nie. Pośrednikowi zależy na jasnej odpowiedzi, nie lubi zbywania. Jeśli zrobimy z nim konkretny deal, wskoczymy na początek jego listy kontaktów. Liczy się też to, co robimy przy okazji oglądania mieszkań. Paweł Czerwiński nauczył mnie, że warto na koniec spotkania zostawiać właścicielom wizytówki z propozycją ceny na odwrocie. Wizytówek i książek się przecież nie wyrzuca!
Ta wizytówka będzie przypominać właścicielowi o naszej ofercie. Kiedy jesteśmy już w danej dzielnicy, postarajmy się zmaksymalizować nasz czas. Zwracajmy uwagę na bannery, które wiszą na balkonach. Oglądajmy klatki w okolicy, czytajmy ogłoszenia. i rozmawiajmy z paniami, które spacerują po osiedlu, to bezcenne źródło wiedzy.

Czyli okazje leżą na symbolicznej ulicy.
Tak, ale trzeba być czujnym. i wytrwałym, a to oznacza dużo pracy.
Od aktywnych inwestorów nauczyłem się, że warto prowadzić notes, w którym opisuję wszystkie spotkania z danego dnia. Zapisuję swoje spostrzeżenia, kontakt do właściciela. Po pewnym czasie wracam do tych notatek, dzwonię dowiedzieć się, czy mieszkania zostały sprzedane. Dzięki temu udało mi się zrealizować kilka transakcji, bo zainteresowanie opadło, a właściciel zrozumiał, że tak drogo nie
sprzeda, co ułatwiało negocjacje.

Czy każdy może nauczyć się tej sztuki? Trzeba mieć jakieś specjalne usposobienie, mocny charakter? A może liczą się tylko umiejętności.
Oczywiście, bardzo ważne są umiejętności, ale tych nauczymy się w praktyce. Lubię powiedzenie, że wszystko jest trudne, zanim stanie się łatwe.
A łatwiej jest z każdym kolejnym mieszkaniem. To, co daje niesamowite efekty, to szukanie z właścicielem elementów wspólnych. Mogą to być pasje, zwierzęta, wspólne upodobania. Jeśli zobaczysz, że klient ma psa lub kota, możesz rozpocząć rozmowę na temat zwierząt. Trzeba się rozejrzeć, znaleźć temat do rozmowy.

Jak wiele mieszkań trzeba obejrzeć, aby trafić na okazję?
Jest taka zasada, 100:10:3:1. W uproszczeniu: przeanalizuj 100 ogłoszeń, aby kupić jedno mieszkanie. Na początku wydawała mi się absurdalna – tyle czasu poświęcić na szukanie i analizowanie. Teraz wiem, skąd ona się wzięła. Początkujący inwestorzy zbyt szybko napalają się na okazje. Sam byłem w tym miejscu. Tak na- prawdę dopiero przy około 50. obejrzanym mieszkaniu jesteśmy w stanie właściwie ocenić sytuację. Wraz z każdym kolejnym obejrzanym przez nas mieszkaniem pojawiają się nowe pytania. Polecam blog Oli (https://moniter.pl/blog), która podjęła wyzwanie, aby w 100 dni obejrzeć 100 mieszkań. Pamiętajmy, że czas poświęcony na te poszukiwania nie jest stracony, o czym pisze Ola. Poświęcimy sto godzin, ale w efekcie końcowym ten czas nam się zwróci.

Jest też inne przysłowie – że okazja czyni złodzieja. Czy w wyszukiwaniu okazji nie ma czegoś w rodzaju cwaniactwa, żerowaniu na czyimś nieszczęściu?
W Polsce nieświadomie żyjemy takimi przysłowiami. Ciągną nas one w dół, bo przecież każdy, komu się powodzi, na pewno musiał ukraść.
W nieruchomościach możemy uczciwie zarabiać duże kwoty dzięki doświadczeniu przy realnie niewielkim nakładzie pracy. Zawsze pamiętam o zasadzie win-win, mocno promowanej przez Wojciecha Woźniczkę.
Chodzi w niej o to, aby dwie strony były zadowolone – my, bo kupimy mieszkanie w korzystnej cenie, i właściciel, bo osiągnie swój cel, pozbędzie się kłopotu i będzie mógł realizować to, co sobie zaplanował.
Warto też nadmienić, że często ludzie nie mają pojęcia, za ile chcą sprzedać mieszkanie.

Skąd pomysł na narzędzie do wyszukiwania okazji Moniter.pl?
Zauważyłem, że istnieją narzędzia dla pośredników, ale na tych stronach publikowano wyłącznie oferty prywatne. Zastanawiałem się, czy jestem w stanie po godzinach stworzyć taki portal, który będzie gromadził nie tylko oferty prywatne, ale też perełki od pośredników. Idea jego działania jest prosta – w jednym miejscu znajdują się wszystkie ogłoszenia dostępne w internecie. Użytkownik może wpisać miasto oraz podać parametry mieszkania, które chciałby kupić, i czekać, aż pojawi się okazja.

Bardzo się denerwujesz, gdy okazja przechodzi Ci koło nosa?
Mogłoby się wydawać, że jako właściciel Monitera jako pierwszy mam dostęp do najlepszych ofert, zanim dotrą one do innych. Wiem, że rozczaruję fanów takich teorii, bo tak nie jest. Dostaję informacje w tym samym momencie, co inni użytkownicy. Po prostu nawet gdybym chciał wszystkie okazje przerobić, to nie starczyłoby mi czasu i pieniędzy. Druga sprawa to umiejętności negocjacyjne oraz dojrzenie w mieszkaniu potencjału, którego inni nie widzą. Wiem, że są mieszkania, w których byłem i tego potencjału nie widziałem, a kupił je ktoś, bo go widział i miał rację.

Masz ponad sto pokoi na wynajem. Kto zarządza tymi nieruchomościami?
W tej chwili mamy 156 najemców. Wszystkimi lokalami zarządza moja żona. Przyjęło się na rynku, że jedna osoba jest w stanie zarządzać około 60 pokojami. W naszym przypadku mieszkań jest więcej, ale w sezonie korzystamy ze wsparcia pośredników, aby częściowo wynajmowali pokoje za nas.

Jak rozpocząć przygodę z inwestowaniem w nieruchomości, jeśli nie mamy wkładu własnego?
Najprostszym rozwiązaniem jest podnajem. Wynajmujemy mieszkanie od właściciela, który nie ma czasu nim zarządzać. Następnie dzielimy na pokoje. Inną formą jest sourcing okazji, czyli dostarczenie okazji dla inwestorów.

Dlaczego często wracasz do książki: „Jak zdobyć przyjaciół i zjednać sobie ludzi” Dale’a Carnegiego?
Obserwując ludzi sukcesu zauważyłem, że często wracają do swoich notatek i do przeczytanych już książek. Jest to jedna z tych książek, która szybko daje realne efekty. Wypełniona praktycznymi wskazówkami, które mogą wydawać się błahe, a jednak wciąż o nich zapominamy. Pamiętaj o uśmiechu. Słuchaj więcej niż mów. Myśl, co w tej sytuacji zrobiłbyś jako druga strona. Nie narzekaj.
Mimo, że wydaje nam się, że nieruchomości to biznes bezosobowy, gdzie chodzi o nas versus nieruchomości, to jednak jest to biznes, który wymaga od nas kontaktów międzyludzkich. Współpraca z pośrednikami, negocjacje z właścicielami, praca z ekipami remontowymi, wynajem, sprzedaż nowym kupującym, wspólne działania z innymi inwestorami.
Jeśli chcesz dowiedzieć się, co robić, by dojść najkrótszą drogą do wolności finansowej, to koniecznie sprawdź moją książkę:
https://moniter.pl/ksiazka

[/betterpay]