Fragmenty książki
- JEŚLI PLANUJĘ OBRÓT WIĘCEJ NIŻ JEDNĄ NIERUCHOMOŚCIĄ, CZY MUSZĘ ZAŁOŻYĆ DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ?
(str. 13)
Jeśli będą to tylko dwie nieruchomości i na tym skończysz swoją przygodę z inwestowaniem, odradzałbym zakładanie działalności gospodarczej. Zwyczajnie się to nie opłaca i raczej nie będziesz miał z tego powodu problemów natury prawnej lub innych. Jeśli natomiast planujesz obracać STREFA ROZWOJU OSOBISTEGO książki nieruchomościami w dłuższej perspektywie czasowej, trzeba założyć działalność gospodarczą zarejestrowaną na własne nazwisko. Po czwartym roku inwestowania, według mojej strategii NSIN (Najskuteczniejszej strategii inwestowania w Nieruchomości), warto przekształcić swoją jednoosobową działalność gospodarczą na spółkę prawa handlowego (spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością lub komandytową). Ustawa o prowadzeniu działalności gospodarczej z 1994 roku mówi o tym, że jeżeli robisz coś w celach zarobkowych i powielasz te działania, jesteś zobowiązany do założenia działalności gospodarczej. - JAK ZACZĄĆ, MAJĄC 30 TYS. ZŁ?
(str.21)
Zbadaj lokalny rynek nieruchomości i ustal cenę zakupu, korzystając ze wzoru powodzenia inwestycji, który proponuję na mojej stronie. Wybierz nieruchomość wzorcową. Kwestia finansowania inwestycji za pomocą kredytu jest za każdym razem indywidualna i zależy od wielu czynników: Twojej historii kredytowej, Twojej aktualnej zdolności kredytowej w chwili składania wniosku o kredyt itp. Po zbadaniu rynku wybierz nieruchomość wzorcową, której jesteś pewien. Możesz posiłkować się kredytem mieszkaniowym hipotecznym dla osób fizycznych, na preferencyjnych warunkach, ale może to być także kredyt gotówkowy inwestycyjny lub obrotowy w ramach konta firmowego. Jak widzisz, możliwości jest pełen wachlarz. - JAKIE JEST RYZYKO PORAŻKI, GDY INWESTUJEMY W DUŻYCH MIASTACH, KTÓRYCH NIE ZNAMY? (str. 22-23) Osobiście polecam inwestować w miastach wojewódzkich. To najbezpieczniejszy rynek dla tego typu działań. Odradzam mniejsze miejscowości. Miasto „idealne” powinno charakteryzować się dużą populacją, przemysłem; powinno przyciągać mieszkańców z okolicznych miejscowości oraz z innych województw możliwością podjęcia pracy, nauki i studiów. Większość miast wojewódzkich spełnia te wymagania. Niezależnie, czy jest to Opole, Białystok, Kielce czy Szczecin, Kraków, Poznań, Wrocław lub Warszawa – we wszystkich tych miastach uczestnicy moich warsztatów skutecznie inwestują i odnoszą sukcesy. Rozważając daną miejscowość pod kątem inwestycji w nieruchomości, musisz określić, jakie jest na danym rynku zapotrzebowanie na mieszkania oraz jaka jest wysokość rocznego obrotu na rynku mieszkań. Możesz to oczywiście porównywać z innymi miastami, także przeliczając wysokość obrotu na liczbę mieszkańców. Na przykład jeżeli w Krakowie rocznie sprzedaje się 2 tysiące mieszkań, a Kraków ma 800 tys. mieszkańców, stosunek tej liczby do wielkości populacji wynosi 0,25 proc. W innym mieście (dajmy na to w Lublinie) rocznie sprzedaje się 1,5 tys. mieszkań, a populacja liczy 300 tysięcy, zatem stosunek rocznego obrotu na rynku mieszkań do liczby mieszkańców wynosi 0,5 proc. (przyjąłem dane fkcyjne). Analizując w ten sposób rynek, przyglądając się liczbie zawieranych rocznie transakcji, jesteśmy w stanie ocenić, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców. Bezpieczniej jest oczywiście inwestować na rynku, gdzie ten współczynnik jest wyższy. Natomiast nie wyklucza to możliwości inwestowania z powodzeniem w mniejszych miastach, na przykład takich jak Legnica, gdzie jest ok. 100 tys. mieszkańców. Rynek mieszkaniowy w Legnicy zdecydowanie odbiega od warunków w położonym niedaleko Wrocławiu, niemniej jednak to także może być dobry rynek do inwestowania. Wszystko zależy od Ciebie. Sam możesz na własny użytek przeprowadzić takie badania i ustalić procent zbywalności. Zadaj sobie pytanie: gdzie jest większy popyt, gdzie zrobię więcej transakcji? Zasadniczo jeżeli inwestujesz w dużych miastach, ryzyko niepowodzenia jest o wiele niższe niż w mniejszych miastach. Przy czym musisz pamiętać, że inwestycja wymaga Twojej obecności, częstych dojazdów.Jakie są Twoje możliwości w tej kwestii? Jeżeli mieszkasz w odległości do 40 km od miejsca inwestycji i jesteś w stanie w ciągu 30-60 minut dotrzeć do tej nieruchomości, to już bardzo dobrze. Na pewno często pojawi się taka potrzeba. Ale nawet gdy mieszkasz w większym mieście takim jak Łódź, Kraków czy Warszawa, dotarcie do Twojej nieruchomości, szczególnie w godzinach szczytu, może zająć Ci nawet dwie godziny. Dlatego ważne, aby zadać sobie pytanie, czy jesteś w stanie być raz na dwa dni w tej nieruchomości i jej doglądać. Jeśli tak, prace pójdą zdecydowanie sprawniej i poziom ryzyka będzie niższy.
- DECYDUJEMY SIĘ NA ZAKUP KAMIENICY WRAZ Z LOKATORAMI – CO WTEDY? (str. 24-25) Najlepsze rozwiązanie przy tego rodzaju inwestycjach to kupno całej kamienicy. Kamienice niosą ze sobą wiele niespodzianek, więc jeżeli miałbyś się decydować na taką nieruchomość, wtedy najlepiej kupić ją w całości, aby łatwiej nią było zarządzać. Sytuacja, w której kupujesz kamienicę wraz z lokatorami, wydaje się jednak bardziej problematyczna. Musisz bowiem zapewnić mieszkańcom lokale zastępcze. Eksmisja czasami bywa uciążliwa i trudna do przeprowadzenia. Może się okazać, że będziesz miał szczęście i dojdziesz do porozumienia z lokatorami, a oni sami gdzieś się przeniosą, znajdą inne mieszkanie, albo przeprowadzą się do lokalu, który Ty im znajdziesz. Może się jednak zdarzyć, że pojawią się problemy w komunikacji z lokatorami, konieczna będzie eksmisja, co nie należy do łatwych zadań, zwłaszcza wtedy, gdy dochodzą do tego problemy z egzekucją należności od zadłużonych lokatorów. Jednak jest to oczywiście cenne doświadczenie, którego możesz kiedyś zapragnąć. Nabierzesz wprawy i zobaczysz, czy chcesz w taki sposób dalej inwestować, czy nie.
- CO ZROBIĆ, JEŚLI NIE MAM GOTÓWKI? (str.28-30) Gotówka to środek służący dotarciu do celu. Wyobraź sobie, że masz przebyć drogę z Krakowa do Gdańska. Co robisz? Szukasz jakiegoś środka transportu. Czy jego brak sprawi, że Twoje plany nie powiodą się? Podejrzewam, że gdyby Ci bardzo zależało, stanąłbyś na głowie, aby jednak pokonać ten odcinek i dotrzeć do celu. Pożyczyłbyś samochód, kupił lub wynajął. Może przebyłbyś ten odcinek komunikacją publiczną (pociągiem, autobusem), a może poleciałbyś samolotem? Istnieje wiele możliwości i raczej osiągnięcie tego celu nie stanowiłoby dla Ciebie problemu. A teraz masz cel, jakim jest upragniona wolność finansowa, ale okazuje się, że nie masz pieniędzy. Co robisz? Zapewniam Cię, że obserwując uczestników moich warsztatów, stwierdzam, że oni nie mają z tym problemów. Są tak zmotywowani, że działają skutecznie i odnoszą sukcesy. Zorganizowanie kapitału na inwestycję nie stanowi dla nich żadnego problemu. Podejmują różnego rodzaju wyzwania. Na pierwszych stronach mojej książki „Zarabiaj na nieruchomościach” opisuję dokładnie, jak pozyskać kapitał i zorganizować finansowanie inwestycji. Możesz oprzeć się na kapitale obcym – pożyczce od sąsiadów, od rodziny, na kredycie w banku lub na innej formie finansowania nieruchomości. Być może masz nieruchomości, które są nierentowne, może masz sprzęt albo inne środki trwałe, których nie używasz, a które mógłbyś sprzedać. Może masz inne możliwości o których jeszcze nie pomyślałeś? To wszystko można wykorzystać – sprzedać, zastawić, wynająć – i zrealizować swój cel. Jeżeli nie jesteś w stanie otrzymać kredytu, ponieważ nie masz zdolności kredytowej, trzeba się zastanowić, co powinieneś zrobić, aby tę zdolność kredytową stworzyć. Dzisiaj naprawdę na wiele sposobów można sprostać oczekiwaniom banków. Zastanów się, co możesz w tej kwestii zrobić. Jeżeli zdolność kredytowa nie wchodzi na razie w grę, pożycz pieniądze od rodziny, znajomych lub przyjaciół. Jeśli nie ma w Twoim otoczeniu jednej takiej osoby, pożycz od czterech. Może musisz najpierw zdobyć ich zaufanie, a może już je masz? Możesz także pożyczyć od innych inwestorów. Na moich Warsztatach Inwestowania w Nieruchomości uczestnicy pożyczają sobie nawzajem pieniądze. Jest to wspaniałe i niesamowite! Zorganizowanie pożyczki w wysokości 15 tys. zł zajmuje nam półtorej minuty, zorganizowanie pożyczki na 100 tysięcy zajęło nam ostatnio dwa dni. Poza tym dysponujemy spółką finansową benton.pl, która pomaga finansować nieruchomości i stanowi świetną alternatywę dla finansowania bankowego. Sposobów jest wiele. Wszystko zależy od Twojej kreatywności. Jeżeli bardzo będziesz chciał kupić daną nieruchomość, pieniądze się znajdą. Ostatnio jeden uczestnik warsztatów z Gdańska zadzwonił i powiedział: „Wojtek, wczoraj kupiłem drugą nieruchomość. Dzisiaj kupiłem trzecią i nie wiem, czy nie popełniłem błędu, bo nie mam już finansowania na tę trzecią nieruchomość. Póki co wpłaciłem tylko zadatek. Czy sobie poradzę?” Odpowiedziałem, że to nie jest żaden problem. I poradził sobie! Jeśli będzie trzeba, pieniądze się znajdą.
- CZY NIE LEPIEJ OD RAZU RZUCIĆ PRACĘ I ZAJĄĆ SIĘ INWESTOWANIEM W NIERUCHOMOŚCI NA DUŻĄ SKALĘ? (str.30) Nie, dlatego że szybkie dojście do wolności finansowej jest możliwe tylko wtedy, jeśli pieniądze zarobione podczas inwestowania w nieruchomości reinwestujesz, a nie przejadasz. Dlatego lepiej zaciśnij pasa, obracaj swoim kapitałem, aby go szybko pomnożyć. Zachowaj pracę i stały dochód, który pozwoli Ci normalnie żyć i finansować bieżące potrzeby. To jest według mnie najwłaściwsza ścieżka rozwoju dla początkującego inwestora i najlepszy sposób na osiągnięcie wolności finansowej. Poza tym pamiętaj, że to praca daje Ci dobrą zdolność kredytową. Lepszą zdolność kredytową ma się na etacie, niż wtedy, gdy prowadzimy własną działalność gospodarczą. Zachęcam Cię więc do tego, abyś wytrwał w pracy jak najdłużej. Polecam Ci lekturę książki Roberta Kiyosakiego pt. „Zanim rzucisz pracę w korporacji” dostępną w sklepie internetowym www.skleprentiera.pl.