Inwestowanie w mieszkania na wynajem nadal jest atrakcyjną opcją dla osób poszukujących stabilnego źródła dochodu. Jednak zakup dowolnego lokalu nie gwarantuje automatycznych zysków. Istotne jest wybranie odpowiedniej nieruchomości – w okazyjnej cenie, zlokalizowanej w miejscu atrakcyjnym z punktu widzenia najemców oraz przygotowanej tak, by wyróżniać się na tle konkurencji. W tym artykule przedstawię proces analizy potencjału mieszkania na wynajem, zwiększającego szansę na powodzenie takiej inwestycji.
Rynek najmu w okolicy
Pierwszym istotnym krokiem jest dokładna ocena podaży i popytu na wynajem w planowanej lokalizacji. Źródłem informacji mogą być zarówno portale ogłoszeniowe, jak i lokalni eksperci branżowi. Dobrym wyborem są z pewnością miejsca z rozwiniętym rynkiem najmu. Jednak mniej oczywiste lokalizacje, gdzie nie ma dużej konkurencji, również mogą mieć potencjał. Po zbadaniu popytu ważne jest określenie zdolności finansowej potencjalnych najemców. Warto zbadać stawki najmu w okolicy (konkurencja mogła je już weryfikować) oraz poziom wynagrodzeń oferowanych w lokalnych miejscach pracy. To
pozwoli oszacować, czy potencjalni najemcy będą w stanie opłacać czynsz na poziomie zapewniającym odpowiednią rentowność inwestycji. Kolejnym krokiem jest analiza, jak wyróżnić się na tle innych ofert. Przeglądając ogłoszenia konkurencji, można zobaczyć, jakie korzyści oferują inni inwestorzy, jak długo się ogłaszają, a także jakie są standardy i wyposażenie okolicznych mieszkań na wynajem. Pozyskana wiedza pozwoli przygotować ofertę, która przyciągnie uwagę potencjalnych najemców.
Otoczenie inwestycji – aktualne i przyszłe
Lokalne otoczenie odgrywa kluczową rolę w ocenie atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Warto dogłębnie zbadać sąsiedztwo nieruchomości, uwzględniając obecność parków, dostęp do miejsc pracy oraz aktywność społeczności lokalnej. Istotne jest analizowanie aspektów bezpieczeństwa,
poziomu hałasu, jakości powietrza, czystości okolicy, dostępności transportu publicznego bądź miejsc parkingowych. Te czynniki wpływają na to, czy dana lokalizacja jest przyciągająca dla potencjalnych najemców. Część tych informacji można uzyskać osobiście, na przykład szukając pobliskich miejsc, które mogą niekorzystnie wpływać na komfort mieszkańców (skupy złomu, lombardy, sklepy monopolowe itd.). Dodatkowe informacje można uzyskać poprzez konsultacje z osobami mającymi aktualne informacje o jakości życia w danej okolicy, takimi jak dzielnicowi, lokalny samorząd, liderzy Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
Perspektywy długoterminowe są również istotnym elementem analizy inwestycyjnej. Poznanie planów władz miasta/dzielnicy czy projektów deweloperów pozwala określić, jakie zmiany mogą wpłynąć na atrakcyjność okolicy. Statystyki migracji, liczba otwieranych i zamykanych miejsc pracy czy punktów handlowych mogą wspomóc szacunki obecnego i przyszłego popytu na wynajem. Istotna jest także liczba osób w tzw. wieku produkcyjnym mobilnym – potencjalnych najemców. Niekoniecznie trzeba analizować całą populację miasta.
Stan budynku i mieszkania
Podejmując decyzję o wynajmie, najemcy zazwyczaj uwzględniają całkowity koszt wynajmu zawierający wszystkie opłaty związane z mieszkaniem. Dlatego poznanie kosztów utrzymania budynku jest również kluczowe. Do oszacowania długoterminowej rentowności inwestycji warto wziąć pod uwagę: stan funduszu remontowego, koszty eksploatacji części wspólnych, zadłużenie zarządcy budynku (koszty kredytowe) czy plan remontów (np. fundamenty, klatki schodowe, piony, dach). Ocena stanu samego mieszkania, która często jest podstawą większości decyzji o zakupie nieruchomości, nie powinna być jedynym czynnikiem analizy. Także stan instalacji, pomieszczeń i wyposażenia ma ogromne znaczenie dla wynajmu. Warto również oszacować nakłady potrzebne na przygotowanie mieszkania pod wynajem i odpowiednie zabezpieczenie go przed najemcami. Ponadto należy zweryfikować dostępność ekip remontowych.
Krótko- i długoterminowa analiza finansowa
Analiza finansowa inwestycji w mieszkanie na wynajem nie może obejść się bez dokładnej kalkulacji. Porównanie opłacalności inwestycji przy użyciu kapitału własnego oraz przy wykorzystaniu kredytu pozwoli na oszacowanie różnych scenariuszy. Warto wziąć pod uwagę wymienione wskaźniki: Net Operating Income (NOI) uwzględnia wszystkie koszty operacyjne nieruchomości i pozwala na określenie faktycznej rentowności, z kolei Gross Rent Multiplier (GRM) pomaga oszacować, po ilu latach nieruchomość zwróci się w postaci otrzymanego czynszu brutto. Przygotowanie się na dłuższy okres inwestycji to kolejny ważny etap. Analiza wzrostu wartości nieruchomości w czasie pozwala ocenić, czy dana inwestycja ma potencjał, aby przynieść większe długoterminowe korzyści niż w innej lokalizacji. Dodatkowo zyski z optymalizacji podatkowej związanej z posiadaniem nieruchomości mogą znacząco wpłynąć na zwrot z inwestycji.
Ryzyka inwestycyjne
Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej warto także przeprowadzić analizę ryzyka. Ocenienie potencjalnych scenariuszy ryzyka finansowego – czasowego oraz związanego z najemcami – pozwoli na lepsze przygotowanie się na ewentualne trudności. Ważne jest skoncentrowanie się na ryzykach, które są zależne
od naszych działań, oraz zrozumienie, które z nich mogą rzeczywiście wpłynąć na inwestycję. Podsumowując: wybór nieruchomości na wynajem to proces
wymagający gruntownej analizy i planowania. W dzisiejszym, konkurencyjnym rynku nieruchomości uzyskanie satysfakcjonujących rezultatów wymaga więcej niż tylko przeczucia czy samej analizy ROI. Podejmowanie decyzji na podstawie niekompletnych informacji nie daje gwarancji satysfakcjonującego wyniku. Inwestorzy mogą dokładniej ocenić potencjał i ryzyko swoich zamierzeń, wspierając się wiedzą ekspertów rynku, na przykład w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik. Staranna analiza potencjału inwestycji pozwoli uniknąć wielu pułapek na drodze do sukcesu. Choć proces ten może wydawać się czasochłonny, końcowe wyniki będą tego warte.
Dawid Michna – główny analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik oraz lider krakowskiego oddziału. Od 2017 roku aktywny inwestor w nieruchomości na wynajem długoterminowy w Polsce. Analityk rynku nieruchomości z wykorzystaniem systemów cyfrowych. Poszukiwacz trendów i możliwości ich inwestycyjnego wykorzystania.