Marta Kubacka
Ostatnie lata to prawdziwy boom deweloperski, również w wersji premium. Nieruchomości segmentu luksusowego cieszą się coraz większym zainteresowaniem zamożnych Polaków. Czy biorąc pod uwagę niebotyczne ceny, można powiedzieć, że to dobry kierunek inwestycyjny? Sprawdziliśmy!
Rynek premium cechuje pożądanie, niedostępność oraz wysoka cena. Nieruchomości ekskluzywne są lepiej wyposażone, położone w atrakcyjnych lokalizacjach, a także zbudowane z wykorzystaniem najnowszych technologii.
„Tu jest jakby luksusowo!”
Ekskluzywne nieruchomości są obecnie jednymi z bardziej pożądanych przestrzeni do lokowania pieniędzy, ale nie dla każdego inwestora. Wyjaśnia to Michał Spodymek, CEO Goeste Nieruchomości, butikowej agencji nieruchomości w Warszawie: – Gdyby się okazało, że wszyscy nagle są w stanie lokować pieniądze w tym segmencie, to już nie byłoby to takie premium. To właśnie niedostępność definiuje dobra luksusowe. Dlatego na tego typu inwestycje stać nielicznych.
Jedne z najdroższych apartamentów w Polsce, przy Złotej 44 w Warszawie, kupują zamożni przedsiębiorcy. – Większość apartamentów jest kupiona do celów mieszkaniowych, część osób kupuje apartamenty inwestycyjnie. Bywa, że jest to jeden z kilku domów naszych mieszkańców, przystań w Warszawie. Często apartamenty są kupowane z myślą o przyszłości dorastających dzieci – tłumaczy Katarzyna Goryszewska, dyrektor sprzedaży Złota 44. Zmieniają się jednak oczekiwania klientów – stają się oni coraz bardziej wymagający. Prezes Zarządu High Level Advisory zauważa te zmiany. – Nadchodzi powoli czas sprzedawania produktów premium w pełni wykończonych i wyposażonych. To trend bardzo powolny i nieunikniony, ale oczekiwany przez wymagających klientów – mówi Karolina Kaim. Wielu z nich długo poszukuje wyjątkowych nieruchomości, które dadzą poczucie bezpieczeństwa, spełnią oczekiwania estetyczne oraz zapewnią wysoki komfort mieszkania. – W ostatnich latach wyraźnie zaznacza się trend poszukiwania większych powierzchni, nawet ponad 150 mkw., z dużą, często otwartą kuchnią, kilkoma sypialniami i łazienkami. Klienci doceniają wysoką jakość wykończenia, marmur, drewniane podłogi, system HVAC, udogodnienia, ofertę „wszystko pod jednym dachem” oraz kooperację i szansę owocnej współpracy z innymi mieszkańcami – wyjaśnia Katarzyna Goryszewska. Podobnie twierdzi Rafał Gójski, członek zarządu spółki Development Five Seasons, która zajmuje się budową luksusowych apartamentowców w paśmie górskim – Popyt w segmencie nieruchomości premium rośnie wraz ze wzrostem zamożności Polaków. Rośnie też świadomość Inwestorów i ich wymagania, co powoduje, że definicja i wymagany standard budynku klasy premium czy budynku apartamentowego się zmieniają. Dziś budynek klasy apartamentowej poza najlepszą lokalizacją musi posiadać całodobową recepcję, siłownię, a coraz częściej przestrzeń przeznaczoną wyłącznie dla właścicieli (sale spotkań) i basen.
Kluczowym elementem jest więc zapewnienie nabywcom dodatkowych udogodnień, które kojarzą się raczej z najwyższej klasy obiektami hotelowymi niż standardowymi projektami mieszkaniowymi. Wśród tego typu udogodnień znajdują się m.in. usługi concierge, strefa SPA lub basen, przestrzenie do pracy czy spotkań biznesowych. Tak jest właśnie w inwestycjach Five Seasons czy przy Złotej 44.
Horrendalne ceny – i o to chodzi!
Jeżeli metr kwadratowy zwyczajnego mieszkania kosztuje od 6 do 12 tysięcy złotych, to ile trzeba zapłacić za metr kwadratowy apartamentu premium? 30, 40 tysięcy? Tak, ale nikogo nie dziwią oferty nawet ze stawką 50 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Okazuje się, że to jeszcze nie najwyższy pułap. Poprzeczka jest coraz wyżej. Analiza ekspertów JLL wskazuje, że ceny lokali w segmencie apartamentów luksusowych w latach 2014-2021 wzrosły aż o 68 proc.
Minione dwa lata w nieruchomościach z wyższej półki można zaliczyć do udanych. Raport „High Level Book”, przygotowany przez High Level Sales & Marketing, informuje, że w 2020 roku rynek nieruchomości premium w Polsce w 7 największych aglomeracjach urósł o ponad jedną trzecią, a jego wartość w 2019 roku przekroczyła 1,8 mld zł. Z innych źródeł można się dowiedzieć, że do 2025 roku wartość całego rynku ma wzrosnąć do 4 mld zł.
Rekordy cenowe to nadal Warszawa, gdzie występują transakcje powyżej 50 tys. zł za mkw. – Myślę, że zaraz będziemy oswajać ceny powyżej 60 tys. zł za mkw. Kilka dużych transakcji miało miejsce w Cosmopolitan przy Twardej 4, gdzie wolumeny przekroczyły
10 mln i 50 tys. zł za mkw. O szczegółach nie chcę opowiadać, bo nasi klienci nie życzą sobie rozgłosu – wyjaśnia Karolina Kaim, Prezes Zarządu High Level Advisory.
Takie ceny to normalne – można rzec – rynkowe stawki na pełnym przepychu warszawskim rynku nieruchomości luksusowych. To właśnie w stolicy padł pamiętny rekord w 2019 roku. Za kwotę 17 milionów złotych został kupiony penthouse w kamienicy Foksal 13/15. Nie ma bardziej prestiżowego adresu w Polsce, oczywiście oprócz Złotej 44. O wyjątkowości drapacza chmur opowiada dyrektor sprzedaży Katarzyna Goryszewska. – Złota 44 reprezentuje najwyższy segment nieruchomości luksusowych. W ofercie naszego biura sprzedaży pozostały już zaledwie dwa apartamenty, jeden o powierzchni 63,5 mkw. oraz wyjątkowy nawet w Europie – 480-metrowy apartament usytuowany na 50. piętrze na jednej kondygnacji. Właściciele tych apartamentów będą mogli korzystać ze strefy wspólnej z udogodnieniami o powierzchni 1800 mkw., takimi jak: basen o długości prawie 25 m, kino domowe z symulatorem gry w golfa, taras o wielkości 400 mkw., sale konferencyjne, profesjonalnie wyposażona siłownia, sala do masażu, sauny etc. Dodatkowo mieszkaniec może wykupić miejsce w piwniczce do starzenia win – informuje dyrektor sprzedaży Złota 44.
Jeśli komuś marzy się taki apartament, musi głęboko sięgnąć do kieszeni. Ceny apartamentów, które zostały w sprzedaży na rynku pierwotnym, usytuowanych na wysokich piętrach sięgają obecnie nawet 60 tysięcy złotych brutto za 1 mkw. W lipcu 2020 został sprzedany trzypoziomowy penthouse na 52 kondygnacji. – Nie ujawniamy informacji na temat wartości tej transakcji – twierdzi Katarzyna Goryszewska.
Okazuje się, że luksus nie lubi rozgłosu. – Te prawdziwe nieruchomości premium rzeczywiście osiągają takie zawrotne kwoty. Choć tak naprawdę ceny transakcyjne przy takich nieruchomościach nie są często podawane publicznie. Tutaj biznesowe powiedzenie, że „pieniądze lubią ciszę” jest jak najbardziej na miejscu. Większość atrakcyjnych ofert jest „off the market”, tylko wtedy cieszą przyszłych nabywców – wyjaśnia Michał Spodymek.
Luksus się sprzedaje, a oferta się kurczy
Eksperci z firmy doradczej JLL informują, że apartamenty luksusowe stanowią zaledwie 1 proc. rynku. Od początku 2020 r. ich średnia kwartalna sprzedaż wzrosła dwukrotnie w porównaniu do wyników z lat 2017-2019. Nabywcy, którzy na rynku pierwotnym chcieli nabyć nieruchomość klasy premium, mieli na koniec czerwca 2021 roku do wyboru niewiele ponad 300 tego typu ofert. Są unikatowe, a więc i drogie.
Z analizy JLL wynika ponadto, że pomimo rosnących cen nieruchomości luksusowych ceny za metr kwadratowy takich lokali nadal są dalekie od europejskich czy światowych rekordów. Za luksusowe apartamenty oferowane w Paryżu czy Berlinie zapłacić trzeba średnio ok. 15 000 euro/mkw., podczas gdy najdroższe obecnie jednostki luksusowe dostępne w Polsce znaleźć można w Warszawie w cenach od 8700 euro/mkw. do 11 700 euro/mkw.
Warszawa, Kraków, Trójmiasto, morze i góry
Jak wynika z raportu firm Urban.one i Cenatorium, oferujących usługi i badania w zakresie dynamiki poziomu cen nieruchomości, w minionym roku najwięcej rekordów cenowych padało w pasie nadmorskim. Niekwestionowanymi liderami są Sopot i Gdynia. – Trójmiasto będzie miało silniejszą tendencję wzrostową. Jest tam dużo większa różnorodność, która daje więcej możliwości nieruchomościom, aby stały się unikatowe. Do tego rejon ten ma w sobie coś takiego, że ludzie lubią tam przebywać – tłumaczy Michał Spodymek.
Ceny na poziomie 50 tys. zł czy 60 tys. zł za mkw. to dalej najwyższa półka nieruchomości jak na polskie warunki, przeznaczona dla najbardziej zamożnych klientów. Szczególnie w lokalizacjach
turystycznych, takich jak Zakopane. Obecnie standardem są ceny powyżej 20 tys. zł za mkw., ale powszechnie akceptowany poziom to około 25 tys. zł za mkw. – Najdroższy lokal na własne potrzeby w naszych inwestycjach został sprzedany za 2 450 000 zł. W przypadku zakupów inwestycyjnych największa jednorazowy zakup to lekko ponad 11 600 000 zł – wyjaśnia Rafał Gójski z Development Five Seasons.
Posiadanie apartamentu w zimowej stolicy Polski lub innych turystycznych regionach uznawane jest za wyjątkowo prestiżowe. Rafał Gójski uważa, że nieruchomości premium są obecnie jednymi z bardziej pożądanych przestrzeni do lokowania pieniędzy: – Najważniejszym czynnikiem jest fakt, że nieruchomości luksusowe są traktowane jako najlepszy sposób ochrony kapitału przed inflacją – bo są w najlepszych lokalizacjach i w najwyższym standardzie. Dodatkowo mają na to wpływ: relatywnie małe zaangażowanie ze strony właściciela, stabilność przychodu i preferencje podatkowe dla posiadaczy. W przypadku Polski olbrzymie znaczenie ma również „sentyment do posiadania”. Jesteśmy narodem, który lubi mieć „na własność” (ze względu na nasze historyczne doświadczenia).
Podczas pandemii można było zaobserwować wzmożone zainteresowanie ze strony osób poszukujących wyjątkowych aktywów, co świadczy o większej odporności tego segmentu rynku na kryzysy. Miniony rok był czasem ochrony kapitału, natomiast rok 2022 może się stać rokiem okazji, co wyjaśnia Karolina Kaim. – Zasobny pieniądz cały czas szuka dobrych adresów, które uchronią go przed dwucyfrową już inflacją, dlatego rośnie zainteresowanie zakupami za granicą. Polacy oswoili polski rynek apartamentów wakacyjnych oraz condo. Ci, którzy czują się już w Polsce bezpiecznie, szukają ciekawych miejsc na świecie – tłumaczy prezes zarządu High Level Advisory.
Biorąc pod uwagę prognozy demograficzne w Polsce: w najbliższych latach społeczeństwo będzie się bogacić, spadać będzie natomiast jego liczebność. To oznacza, że najlepszy czas sektora nieruchomości premium dopiero przed nami.