Wywiad sponsorowany
WYWIAD Z MIKOŁAJEM ROSZAKIEM I MARIUSZEM MATREJKIEM twórcami Skarbca Kamienic
Skąd pomysł na Skarbiec Kamienic?
Problemem każdego inwestora osiągającego pewną skalę działania jest przeskoczenie na kolejny poziom. Już kilka lat temu zaczęliśmy analizować rynek
i doszliśmy do wniosku, że konkurencja na rynku flipów będzie bardzo duża. Dopóki rynek jest rosnący, będą dołączać kolejni gracze, często z mniejszym doświadczeniem i większym apetytem na ryzyko. Jeżeli jesteś inwestorem, który robi do kilku flipów rocznie, co stanowi dodatkowe źródło utrzymania,
to dla kilkunastoosobowego zespołu, utrzymującego się z nieruchomości, musimy zapewnić stały dopływ lokali. Ilość wysiłku i czasu potrzebnego na znalezienie kolejnych nieruchomości stanowi kluczowy czynnik w takich działaniach. Skierowaliśmy więc swoją uwagę w kierunku kamienic, gdzie rozpoczynał się trend rewitalizacyjny, np. w Toruniu czy Krakowie. Pieniądze unijne trafiły najpierw do miast, które startowały w programach ochrony zabytkowych fragmentów miasta. Dzisiaj pieniądze na rewitalizację płyną szerokim strumieniem. Miasta optymalizują zarządzanie swoimi zasobami lokalowymi i mocno inwestują
w infrastrukturę swoich centrów. W niektórych miastach centra zrewitalizowane są w 80%, ale np. w Łodzi to tylko 20%. Bardzo dużo obiektów w centrum nie jest podłączonych np. do sieci cieplnych. Łódź ma w wielu miejscach braki w kanalizacji. Ale to się zmienia. Bardzo szybko okazało się, że nasz wybór był strzałem w dziesiątkę.
Przez kilka ostatnich lat zdobyliśmy know-how, począwszy od prac remontowych, poprzez zarządzanie wspólnotami, do właściwego i etycznego postępowania
w sprawach trudnych lokatorów. W Katowicach czy Łodzi współpracujemy w skomplikowanych sytuacjach z urzędami miasta.
Gdzie realizujecie swoje projekty?
W Katowicach i Łodzi realizujemy 2 projekty, w Poznaniu działamy już z trzecim. Co więcej, to w tym mieście mamy przynajmniej 3 kolejne przedsięwzięcia, które przygotowujemy do wejścia na rynek. W Łodzi natomiast w trakcie takich przygotowań są 2 kolejne. Ale rozglądamy się także za innymi miastami. Działamy zachowawczo. Uruchamiając projekt w nowym mieście, mamy już w zanadrzu kolejny. Budujemy od razu lokalny zespół kilku specjalistów. Co tydzień trafia
do nas około 5 nowych obiektów, spełniających nasze kryteria. Mocno inwestujemy w nasz zespół w Warszawie, który w drugiej połowie roku zasiedli nowe biuro na warszawskim Wilanowie.
W jaki sposób finansujecie zakupy kamienic?
Duża część obiektu kupowana jest przez nas. Lokale trafiają potem na rynek albo zasilają nasz własny portfel. Przy zakupach obiektów posiłkujemy się także inwestorami indywidualnymi, którzy kupują część lokali. Większość inwestorów pochodzi z Global Investor Club, którego członkom zapewniamy zniżki
i pierwszeństwo w inwestycji. Zapraszamy do grona naszych inwestorów także czytelników „Strefy Nieruchomości”.
Czy remont kamienicy jest prosty?
Niestety nie. Inwestowanie w kamienice to bardzo trudne zajęcie. Samo due diligence jest jednym z bardziej skomplikowanych. Analizujemy ciągłość posiadania, potencjalne roszczenia, stan techniczny, plany rewitalizacyjne okolicy, sąsiednie budynki. W sumie to układanka złożona z ponad 30 elementów. Do tego dochodzą prace remontowe, które dotyczą wymiany instalacji, remontów dachów, dostawiania pionów. Wiele miast ma swoje specyficzne problemy. Np. w Łodzi
używano zaprawy, która powoduje masowy problem z nadprożami okien. Na to wszystko nakłada się brak dokumentacji lub jej nieaktualność i samowolki budowlane. No i wreszcie sytuacja lokatorska – mieszanka ludzkich problemów, które należy rozwiązać. Jedna pomyłka i lądujesz z kilkusettysięczną dziurą
w budżecie.
Ale Was to nie odstrasza?
Zajmujemy się tym już kilka lat, popełniliśmy masę błędów, nauczyliśmy się i zbudowaliśmy zespół wyspecjalizowany w problemach kamienic. Nad jedną kamienicą pracuje kilkuosobowa grupa, częściowo w Warszawie, a częściowo w miejscu prowadzenia inwestycji. Realizujemy także wiele projektów równocześnie, więc mamy efekt skali. Do tego mamy projekty duże, z budżetami przekraczającymi 10 milionów złotych. Tam jest łatwiej.
W jaki sposób fiper lub wynajmujący może z Wami współpracować?
Najlepiej, gdyby był członkiem Global Investor Club. Dla tej grupy organizujemy zamknięte premiery inwestycji z wyselekcjonowanym pakietem lokali. Nie ma też wtedy prowizji pośrednika, a dodatkowo oferujemy niewielkie zniżki. Najczęściej naszym inwestorem jest osoba, która ma ponad 1 milion złotych.
Jest to za dużo na zakupy pojedynczych mieszkań – ciężko jest kupić kilka okazji w jednym budynku w tym samym czasie – i za mało na stworzenie własnego
zespołu do obsługi inwestycji. W Skarbcu taki inwestor kupuje najczęściej pakiet lokali lub np. klatkę, piętro czy poddasze. Nasi inwestorzy nabywają lokale
w różnych celach – na fipa, wynajem, do podziału na kawalerki lub pokoje, ale także na własne cele mieszkaniowe. Lokal w Skarbcu to także świetna lokata. Mamy kilku inwestorów, którzy kupują lokal i nie robią w nim nic. Sprzedają go, kiedy stanie rusztowanie przy elewacji, osiągając 15–20% zwrotu bez wysiłku. Kamienice są bardzo wdzięcznymi budynkami. Najczęściej struktura lokali jest zróżnicowana. Są te bardziej reprezentacyjne na froncie i mniej reprezentacyjne, ale cichsze w bocznych oficynach. Inwestor prowadzi swoją inwestycję, a my zajmujemy się budynkiem i wspólnotą.
Do jakiego inwestora skierowana jest oferta Skarbca?
Do świadomego i ceniącego swój czas. Mariusz, szkoląc inwestorów, słusznie zdiagnozował, że najczęściej nie zwracają oni na to uwagi. Inwestor jest swoim najtańszym pracownikiem. W kosztorysach inwestorskich nie ma kosztów zarządzania projektem. Naszym klientem są ludzie, którzy mają swoje biznesy lub pracują w korporacjach. Nie będziemy im wmawiać, że będą mieć lepsze życie, gdy rzucą to, w czym są dobrzy i zaczną ganiać za lokalami na flipa. My po prostu zapewniamy im obsługę, która pozwala niskim kosztem uzyskać świetne alternatywne źródło dochodu.
Plany na rok 2019?
Kolejne kilka projektów, dalszy wzrost zespołu, nowe biuro w Warszawie i uzyskanie pozycji numer 1 na rynku firm obracających lokalami w kamienicach. Zapraszamy do śledzenia nas na Facebooku, na stronie www.skarbieckamienic.pl, gdzie publikujemy aktualności z postępów realizacji naszych projektów. Zapraszamy też na liczne wydarzenia, podczas których występujemy w charakterze prelegentów.