Radca prawny Lidia Banasiak
Obecna sytuacja gospodarczo-ekonomiczna w tej części Europy dynamicznie wpływa na rynek najmu w Polsce. Wiele osób zastanawia się, czy wynajmować mieszkania obywatelom Ukrainy, a jeżeli tak, to na jakich zasadach oraz jak najlepiej zadbać o swój interes. Na te pytania nie ma jednej, właściwej odpowiedzi, gdyż wiele zależy od stanu faktycznego, z którym mamy do czynienia.
W polskim systemie prawnym znajdziemy różnego rodzaju rozwiązania, których umiejętny dobór pomoże zminimalizować ryzyko takiej transakcji dla stron oraz – przynajmniej w teorii – spowodować, że zarówno najemca, jak i wynajmujący będą mogli spać spokojnie.
Najemco, chcę wiedzieć, kim jesteś
Polski system prawny nie narzuca żadnych dodatkowych wymagań, jeżeli chodzi o zawieranie umów z cudzoziemcami. Należy jednak pamiętać o podstawowych zasadach staranności w obrocie prawnym. Niezbędnym minimum ze strony wynajmującego będzie zweryfikowanie tożsamości przyszłego najemcy. Powinien on okazać się paszportem bądź dokumentem legalizującym pobyt na terenie Rzeczpospolitej (np. kartą pobytu, jeżeli została ona już wydana). Dane identyfikujące, takie jak: imię, nazwisko, data i miejsce urodzenia oraz seria i numer dokumentu wraz z organem wydającym oraz datą ważności takiego dokumentu, powinny znaleźć się w umowie.
Celem lepszego poznania drugiej strony warto przeprowadzić z kandydatem na najemcę również dodatkowy wywiad- -rozmowę. W ten sposób można dowiedzieć się, jakie ma on plany życiowe – jak długo zamierza przebywać w Polsce, czy pracuje / zamierza podjąć pracę, czy planuje powrót do Ukrainy, jeżeli sytuacja się uspokoi, etc. Oczywiście wszystko w granicach wyczucia.
Dogadajmy się
Przyjmijmy, że strony podjęły już wiążącą decyzję o wyborze najmu, jako stosunku prawnego, na podstawie którego lokal zostanie najemcy udostępniony. Celem przypomnienia trzeba wskazać, że w przeciwieństwie do użyczenia czy też prekarium najem będzie wiązał się z obowiązkiem uiszczania czynszu po stronie najemcy. Bez wątpienia na tym etapie pojawi się problem, w jakim języku negocjować oraz jak zapisywać wzajemne ustalenia, zwłaszcza gdy płaszczyzna porozumienia jest, oględnie mówiąc, nie do końca perfekcyjna („trochę się rozumiemy, a trochę na migi”).
Ważne jest, aby najemca rozumiał treść ustaleń. Rozwiązaniem idealnym byłoby sporządzenie umowy w dwóch językach – po polsku i w języku ojczystym, którym posługuje się druga strona. Można również sporządzić umowę w języku polskim i angielskim, po upewnieniu się, że najemca posługuje się tym językiem w stopniu pozwalającym na zrozumienie warunków najmu. W niektórych przypadkach może wystarczyć sporządzenie umowy wyłącznie w języku polskim z dodatkową adnotacją, że najemca posługuje się językiem polskim i zrozumiał jej treść.
Jak wynająć, żeby nie stracić
Właściciel mieszkania, który chce wynająć lokal obywatelowi Ukrainy, ma do wyboru trzy rozwiązania: umowę najmu zawieraną na zasadach ogólnych, umowę najmu okazjonalnego oraz umowę najmu instytucjonalnego. Przyjrzyjmy się pokrótce każdej z nich.
- Umowa najmu na zasadach ogólnych
Zawierana na czas określony bądź nieokreślony w zwykłej formie pisemnej. Umowa taka może być rozwiązana na piśmie, w przypadkach ściśle określonych przez prawo. Dotyczy to m.in. sytuacji, w której najemca nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (z reguły trzy miesiące). Wcześniej jednak właściciel powinien uprzedzić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia i dać mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłacenie zaległości.
Niestety, umowa ta ma zasadniczą wadę – trudno rozstać się z lokatorami, którzy nie płacą. Jeżeli pomimo wezwań nie wyprowadzą się oni z mieszkania, konieczne będzie dochodzenie swoich praw na drodze sądowej – wystąpienie z pozwem o eksmisję. Wyrok eksmisyjny również może nie dawać gwarancji zwolnienia lokalu, jeżeli sąd orzeknie, że najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Wtedy wyprowadzka z mieszkania będzie możliwa, jeżeli gmina dostarczy lokatorowi taki lokal – a to może trwać latami. Takiej wady pozbawione są natomiast dwie następne umowy. - Umowa najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa najmu mieszkania, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej
w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Jedną z przesłanek koniecznych do zawarcia takiej umowy jest konieczność dołączenia do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego,
w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. Dodatkowo najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz dołączyć oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Uwaga! Ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, czyli tzw. specustawa ukraińska, wyłączyła w wypadku uchodźcy z Ukrainy obowiązek załączania ww. oświadczeń. - Umowa najmu instytucjonalnego
Możliwość zawarcia tego rodzaju umowy najmu zastrzeżona jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Tak jak poprzednio, również i w tym wypadku niezbędna będzie wizyta u notariusza celem złożenia przez najemcę oświadczenia, w którym podda się egzekucji oraz przyjmie do wiadomości, że w razie konieczności opróżnienia lokalu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.
Obecność dodatkowych oświadczeń w dwóch ostatnich typach umów nie oznacza automatyzmu w rozstawaniu się z niechcianymi najemcami, co najwyżej upraszcza procedury. Nie obejdzie się bez przeprowadzenia eksmisji, jednakże w skróconej formie – na bazie aktu notarialnego, nie zaś wyroku sądu.
Na złe czasy
Podstawowym sposobem zabezpieczenia płatności czynszu po stronie właściciela jest pobranie od najemcy kaucji. Najczęściej przybiera ona wysokość dwóch-trzech czynszów. Wpłata kaucji może być również warunkiem realizacji umowy najmu. W umowie z obywatelem Ukrainy można wyobrazić sobie również poręczenie za zobowiązania z niej wynikające przez obywatela polskiego. Dobrym pomysłem będzie również zawarcie umowy ubezpieczenia mieszkania od najczęściej występujących ryzyk. Z reguły zakres takich ubezpieczeń obejmuje zdarzenia losowe (zalania, pożary), dewastacje czy też kradzieże z włamaniem.
Podsumowując: decydując się na zawarcie umowy najmu z obywatelem Ukrainy, warto przede wszystkim poznać drugą stronę, rozpoznać swoje potrzeby
i wybrać odpowiednią umowę oraz obowiązkowo przewidzieć w niej zabezpieczenia typu kaucja czy też dodatkowe poręczenie na wypadek problemów
z płatnościami.
Lidia Banasiak – autorka jest radcą prawnym w Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni sp. p. z siedzibą w Łodzi. Z Kancelarią współpracuje od 2020 roku. Na co dzień zajmuje się bieżącą obsługą prawną przedsiębiorców. Specjalizuje się w prawie umów gospodarczych oraz prawie nieruchomości.