Tekst: i zdjęcia: Aleksander Busz
KOSZTY A OPŁACALNOŚĆ
Każdy z nas słyszał o tym, że zabytkową nieruchomość lepiej jest zburzyć i wybudować ją od nowa, niż prowadzić przy niej prace remontowo-konserwatorskie. Wynika to m.in. z faktu, iż materiały stosowane do remontu takich obiektów (dotyczy to zarówno elewacji, jak i wnętrz) są bardziej kosztowne i skomplikowane, niż te standardowe. Co więcej, samo opłacenie ekipy remontowej często dwukrotnie przewyższa koszty zwykłego remontu. Wynika to z faktu, że wykonawcy, często wiedząc z jakim obiektem mają do czynienia, zakładają, że ich właściciele będą otrzymywać wysokie dotacje, związane z przypisanym do danego obiekt statusu „zabytku” (nikt nie bierze jednak pod uwagę, że z różnych przyczyn taki obiekt może ich po prostu nie dostać). Pojawia się wtedy sytuacja patowa, ponieważ właściciel skuszony wizją obniżenia kosztu odnowienia, dzięki dodatkowemu zastrzykowi pieniędzy (tj. bezzwrotnej dotacji), otrzymuje na kosztorysie kwotę wielokrotnie przekraczającą zakładaną wartość remontu.
ZATEM PRZED WPISANIEM NIERUCHOMOŚCI DO REJESTRU ZABYTKÓW TRZEBA PRZEANALIZOWAĆ WSZYSTKIE ZA I PRZECIW.
DO MINUSÓW WŁAŚCICIELE ZALICZAJĄ:
- większą ingerencję urzędu konserwatorskiego w prace remontowe wewnątrz budynku;
- konieczność ustalania dodatkowych wytycznych i opinii do planowanych inwestycji;
- mniejszą możliwość przekształcenia budynku (konieczność zachowania w jak największym stopniu tzw. substancji zabytkowej);
- większe koszty remontu;
- możliwość wystąpienia nowych okoliczności podczas prowadzenia prac remontowych;
- konieczność uzyskania pozwolenia budowlanego na prace, które często wymagają tylko zgłoszenia;
- kontrole i nakazy urzędu w przypadku zaniedbań przy stanie technicznym obiektu.
DO PLUSÓW ZALICZA SIĘ PRZEDE WSZYSTKIM:
- możliwość dotowania lub refundowania kosztów prac budowlano-konserwatorskich;
- możliwość dotowania wykonania dokumentacji, takich jak:
- ekspertyza programu prac konserwatorskich i restauratorskich,
- prowadzenie badań konserwatorskich lub architektonicznych,
- wykonanie dokumentacji projektowej zgodnie z aktualnymi normami prawnymi;
- możliwość zwolnienia z opłat podatkowych od nieruchomości;
- zwiększenie atrakcyjności obiektu poprzez podkreślenie jego indywidualności.
Pamiętać należy, że są pewne uwarunkowania specyficzne dla każdego regionu kraju. Każdy urząd konserwatorski w danym województwie dysponuje innym budżetem na dotowanie zabytków. Samorządy województwa dysponują swoimi odrębnymi budżetami na ten cel. Również Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego posiada osobne środki na tę działalność. A firmy wykonawcze w coraz mniejszym stopniu zainteresowane są pracami przy zabytkach, ze względu
na brak odpowiednich kwalifikacji swoich pracowników.
Właściciele nie chcą, aby urząd bardziej ingerował w ich własność, gdyż konserwator zabytków może w każdej chwili, „z urzędu”, wpisać do rejestru zabytków nieruchomość, która się do takiego wpisu kwalifikuje. Natomiast wykreślenie obiektu z rejestru zabytków jest możliwe za pośrednictwem wojewódzkiego konserwatora zabytków u Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego (procedura długa i złożona, efektywność znikoma, nawet w przypadku ruin).
Podsumowując: mając w posiadaniu nieruchomość zabytkową, musimy liczyć się z większą ingerencją urzędów, ale mamy możliwość pozyskiwania dodatkowych środków finansowych na jej remont i podniesienia tym samym jej wartości rynkowej.
Pamiętajmy także, że od każdej decyzji urzędu konserwatorskiego mamy możliwość odwołania i dociekania swojej racji.
Alek Busz
Od 6 lat pracuje w administracji publicznej, w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków z/s w Przemyślu. Jest inspektorem d/s zabytków nieruchomych. Prywatnie interesuje się tematyką nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy. Obecnie jest na etapie końcowym pierwszej inwestycji, polegającej na wynajmie 10 mieszkań pod krótki termin. Współpracuje z Podkarpacką grupą WIWN®, w ramach której prowadził spotkanie o tematyce zabytkowych nieruchomości. W planach są kolejne szkolenia w innych miastach oraz przygotowanie materiałów wideo.