Rafał Rychlicki,
Geodetic Vice-CEO, Court Expert, Licensed Land Surveyor (1, 2)
Jak to możliwe, że po zakończeniu inwestycji nie da się wydzielić działek i sprzedać każdego domu oddzielnie z gruntem? Jak to wytłumaczyć kupującemu, który w akcie notarialnym ma obiecany dom i grunt na własność? Ignorowanie wiedzy o podziałach nieruchomości na etapie analiz due diligence, analiz chłonności
i projektów do warunków zabudowy (WZ) czy pozwolenia na budowę (PnB) coraz częściej obraca się przeciwko inwestorom. Za tak zwanym postawieniem kreski na mapie kryją się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne. W zależności od rodzaju nieruchomości, celu podziału oraz od tego, czy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp), należy dobierać odpowiednią i najszybszą procedurę przeprowadzenia podziału. To wszystko musi być zaplanowane na etapie koncepcji projektowej! Niestety brak świadomości w tym zakresie przekłada się na liczne pozwy sądowe. Według sip.lex.pl od 1920 r. do 2022 r. wydano ponad 28 tys. wyroków sądowych w zakresie podziałów nieruchomości.
Kiedy dzielimy nieruchomości?
Nieruchomości najczęściej dzielimy, gdy chcemy sprzedać fragment działki lub gdy inwestor chce realizować wiele budynków na odrębnych nieruchomościach. Celów podziału możemy znaleźć bardzo dużo: wydzielenie działek przeznaczonych pod drogi, przyłączenie fragmentu działki do nieruchomości sąsiedniej czy wyjście ze współwłasności. Mogą też być cele mniej oczywiste, tj. podział w celu obejścia decyzji OOŚ. Praktycznie każdą nieruchomość niezabudowaną da się podzielić, ale nie oznacza to, że podział będzie zawsze zgodny z oczekiwaniami inwestora. Największy problem jest, gdy chcemy dzielić kompleks budynków już wybudowanych na jednej działce. Często ograniczeniami stają się zapisy mpzp lub wymogi przepisów, np. odległości projektowanych granic od budynków, wskaźniki urbanistyczne, szerokości linii frontowych działek, kąty wydzielanych linii, minimalne wielkości działek i in. Podział może zostać odrzucony, np. przez niezgodność parametrów projektowanych działek z ustaleniami mpzp, brak faktycznego i prawnego dostępu do drogi publicznej, niezgodność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, czy brak zgody na podział współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych. Warto mieć na uwadze, że plany miejscowe niosą błędy, dlatego warto ich ustalenia w zakresie podziałów konfrontować z geodetą uprawnionym w zakresie 2. Czasami inwestorzy chcą przeforsować swoje wizje podziału, które nie są zbieżne z zapisami mpzp. Zazwyczaj próby kończą się niepowodzeniem i skutkują stratą kilku miesięcy. W przypadku braku mpzp podział rozpatrywany jest w oparciu o WZ lub przepisy odrębne. Inwestujący w kamienice powinni kontrolować również granice i opcje „pionowych” podziałów nieruchomości. Niestety, granice między kamienicami często są 25 cm obok miejsca dylatacji między budynkami. Przed każdym podziałem warto przeanalizować możliwości prawne i czasowe poszczególnych procedur i wybrać najkorzystniejszą. Dla inwestorów zaskoczeniem jest często czas procedur podziałowych. W teorii powinny one trwać 5 miesięcy, a w praktyce chociażby Warszawy to średnio 11-15 miesięcy. Niestety zdarza się, że procedura podziałowa blokuje podpisanie aktów notarialnych i prowadzi do realnych strat dla inwestorów.
Poligon błędów podziałowych w projektach
Na temat błędów podziałowych popełnianych w analizach i projektach napisałem kilkaset stron. Tutaj przytoczę jeden przykład podwarszawskiej działki
o powierzchni ok. 6000 mkw. Przedstawiliśmy koncepcję 28 działek z domami jednorodzinnymi i trzema etapami podziałów w celu ominięcia decyzji OOŚ. Po oddanym operacie otrzymaliśmy od inwestora inną koncepcję, którą wykonał architekt. Jednym rysunkiem dostarczył poligon błędów na olimpijskim poziomie. Przede wszystkim, zawyżył powierzchnię terenu o ok. 2200 mkw. w stosunku do danych KW i EGiB i o ok. 1500 mkw. w stosunku do danych z PODGiK. Wydzielił 30 działek, a możliwe było zrealizowanie 28,5 działki, a więc maks. 28. Teren w mpzp był podzielony na obszar MN i ZL, a architekt wydzielił działki, łącząc tereny o różnym przeznaczeniu, co jest niezgodne z procedurami podziałowymi i z mpzp! Fragment terenu został zabrany pod drogę, a mpzp w ramach rekompensaty dopuszczał wydzielanie mniejszych działek niż wymagane 1500 mkw. w przypadkach, gdy teren jest zabierany pod drogę publiczną. Architekt skorzystał
z przywileju, ale nie doczytał, że wydzielona w tym terenie droga nie jest drogą publiczną – błąd dotyczył 12 działek. Mpzp narzucał również minimalną szerokość frontu działki 25 m – w dwóch działkach nie zachowano tego wymogu. I mimo, że architekt zawyżył powierzchnię terenu i zrobił mniejsze działki, niż wymaga tego plan, to zaprojektował tylko dwie działki więcej. Dlaczego? Powierzchnię skonsumował układem komunikacyjnym. Zaprojektował, bowiem 664 mb. dróg wewnętrznych, a faktycznie udało się zaspokoić zapotrzebowanie w ramach 571 mb. Strata dla inwestora przy szerokości drogi 8 m to 744 mkw. Zabrakło tu wiedzy z zakresu służebności i tego, jak liczyć front działki. Oprócz tego niektóre działki miały dostęp do drogi z dwóch stron, a z kolei teren przyrodniczy ZL nie miał, choć wymagał tego mpzp. Kilka działek było wąskich, co wpływało na ograniczenia w wymiarach budynków. Przyjęto odległość budynków bez okien 3 m do granic działek. O elewacjach z oknami na tych działkach trzeba zapomnieć. Mpzp nakazywał rysowanie linii podziałowych prostopadle do dróg, z tolerancją do 20°. W kilku działkach tolerancję przekroczono. To samo dotyczyło widoczności projektowanych dróg – mpzp narzucał 5 m, a zaproponowano 3 m. Koncepcja nie dawała również możliwości ominięcia decyzji OOŚ. Są one wymagane powyżej określonej powierzchni terenu w zależności od rodzaju inwestycji, klasyfikacji gruntu i objęcia formami ochrony przyrody. Zazwyczaj, w koncepcjach wychwytuję jeden lub kilka z przytoczonych wyżej błędów – tutaj mamy przerażającą serię błędów. Na szczęście zagrożenie wychwycił inwestor, który skonfrontował analizę chłonności. W przypadku braku wiedzy inwestorskiej albo ignorancji tych kwestii – w późniejszych etapach procesu budowlanego błędy będą się potęgowały, a czasami uniemożliwią komercjalizację inwestycji zgodnie z podpisanymi aktami wstępnymi.
Podziały nieruchomości zmieniają granice
Podstawowym warunkiem wykonania podziału jest sprawdzenie granic dzielonej nieruchomości. Przepisy traktujące o punktach granicznych dopuszczały błąd położenia punktów granicznych nawet do 3 m. Rekordowe przesunięcie granicy po podziale w jednej z podwarszawskich inwestycji z maja 2022 r. wyniosło 25 m. Ryzyko zakupu nieruchomości bez kontroli granic jest ogromne. Przesunięcia będą skutkować zmianą powierzchni, kształtu i wymiarów działki. Będzie to miało konsekwencje w kontekście zamierzeń inwestycyjnych, jeśli najpierw zostaną wybudowane budynki (np. osiedla domów), a dopiero potem inwestor będzie myślał o podziałach nieruchomości. Mniej świadomych inwestorów problemy z granicami mogą też zaskoczyć na etapie składania dokumentacji do PnB lub wtedy, gdy sąsiad wystąpi o podział swojej nieruchomości. Załóżmy, że architekt projektuje nasz budynek 3 m od granicy działki (ściana bez okien). W toku podziału działki sąsiedniej okazuje się, że granica obarczona jest błędem 50 cm. Niekiedy wystarczy zmiana projektu budynku lub korekta PZT i odsunięcie się od granic. Czasami jednak, po ustaleniu granic budynek się nie mieści albo inwestycja nie spełnia wskaźników zabudowy i proces projektowy rusza od nowa. Powyższe przykłady pokazują, jak ważne jest, aby projektować na aktualnych danych! Decyzja i ryzyko takich zmian ciąży zawsze na inwestorze. Jeśli nie ma on wiedzy, jak skontrolować aspekty projektowe, powinien konsultować analizy chłonności i projekt do WZ czy PnB z branżystami. Zachęcamy zawsze do tworzenia zespołów roboczych: inwestor, prawnik, architekt, geodeta uprawniony, urbanista, konserwator, geolog, specjalista od pozwoleń wodno-prawnych i od OOŚ. Skład zależy oczywiście od charakteru działki i skali wykazanych zagrożeń. Żeby jednak móc kontrolować, trzeba wiedzieć, co kontrolować.
Rafał Rychlicki – wiceprezes Geodetic, 15-letni praktyk, geodeta uprawniony (1, 2), biegły sądowy w 14 sądach rejonowych z rozszerzeniem zakresu ustanowienia: rozgraniczenia i podziały nieruchomości oraz sporządzane dokumentów do celów prawnych oraz geodezyjne pomiary sytuacyjno- -wysokościowe, realizacyjne i inwentaryzacyjne. Doradca i wykonawca analiz due diligence dla budynków komercyjnych i mieszkaniowych. Koordynuje projekty w zakresie: inżynierii, geodezji prawnej i standardowej, geotechniki, geologii, architektury, prawa nieruchomości. Firma działa również w zakresie skaningu i modelowania 3D, fotogrametrii, pomiarów dronami, inwentaryzacji architektonicznych, termowizji, BIM i innych dziedzin związanych z nieruchomościami. Obsłużył ok. 8 mln m2 powierzchni w tysiącach budynków. Autor dziesiątek artykułów branżowych oraz książki Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego.