Zakup mieszkania od czego zacząć

Zakup mieszkania od czego zacząć

Kupić tanio, sprzedać drogo – taka myśl pojawia się u każdego, kto rozpoczyna swoją przygodę z inwestowaniem. Ale w tej działalności nie można liczyć na przypadek czy szczęście. Decyzja o zakupie mieszkania musi być dokładnie przemyślana, a do tego oparta na szczegółowej analizie i wiedzy.

WZORCOWA NIERUCHOMOŚĆ
Według osób zajmujących się nieruchomościami istnieje tzw. wzorcowa nieruchomość, którą w Polsce można znaleźć w okazyjnej cenie, szybko wyremontować i w dobrej cenie sprzedać. Na nieruchomość wzorcową powinny składać się następujące elementy:

Metraż
Zaczynając przygodę z inwestowaniem w nieruchomości, warto rozpocząć od małych mieszkań, czyli takich o powierzchni do 58 mkw. Na początek najlepiej sprawdzi się kawalerka, mieszkanie dwupokojowe, ewentualnie trzypokojowe. Małe, rozkładowe mieszkanie nie tylko można łatwiej i szybciej wynająć, ale i czas trwania remontu będzie krótszy. Z dużymi inwestycjami wiąże się więcej formalności. Kupując dom albo piętro w kamienicy czy nawet całą kamienicę, musimy sprawdzić więcej aspektów: prawnych, technicznych, lokalizacyjnych, meldunkowych. Poza tym trudniej jest takie lokale wyremontować, a i znalezienie nabywcy rozciąga się w czasie;

Lokalizacja
Zakup nawet najmniejszego mieszkania powinien być poprzedzony dokładnym badaniem rynku. Musimy dowiedzieć się, co, gdzie i za ile najlepiej się sprzedaje. W zależności od regionu w Polsce, a nawet od konkretnego miasta, będzie zupełnie inaczej. Musimy również znać potrzeby i wymagania grupy docelowej. Inaczej chcą mieszkać ludzie młodzi, czego innego szukają osoby będące w apogeum życia zawodowego, inne potrzeby mają seniorzy.

Na początku musimy zdecydować, w jakim celu chcemy dokonać zakupu mieszkania. Inne czynniki będą nami kierowały, gdy chcemy zainwestować w nieruchomość, którą docelowo sprzedamy, a innego lokalu będziemy poszukiwać na wynajem. – Coraz częściej klienci kupują mieszkania, aby mieć zabezpieczenie finansowe w przyszłości, gdy będą już na emeryturze. Inwestycja w nieruchomość jest pewniejsza niż lokata w banku. Są klienci, którzy zamierzają przeznaczyć mieszkanie na flipa lub tacy, którzy chcą nieruchomość wynająć. Ci zwracają uwagę przede wszystkim na cenę i metraż. Mniej interesuje ich piętro, ponieważ najemca za wynajęcie mieszkania na czwartym, trzecim czy pierwszym piętrze zapłaci taką samą cenę. Do najmu najlepsze są kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Mieszkania trzypokojowe też dobrze się wynajmują, ale zakup takiej nieruchomości wiąże się z wydaniem kwoty o 30–40 tysięcy wyższej. Kupujący musi przeanalizować, czy w perspektywie czasu taka inwestycja mu się zwróci – tłumaczy Iweta Burda, ekspert w dziedzinie nieruchomości.

ANALIZA RYNKU
Zawsze kluczowa jest cena zakupu, to ona powinna nami kierować. Aby wiedzieć, jakie są średnie ceny nieruchomości w danej okolicy, należy przeprowadzić dogłębną analizę rynku. Tutaj pomocne będą portale internetowe, strony biur nieruchomości oraz bezpośredni kontakt z agentami. Przede wszystkim należy porównać cenę za metr kwadratowy w danej dzielnicy – najlepiej mieszkań do remontu. Gdy tę stawkę za metr już ustalimy, sprawdzamy, czy wybrana przez nas nieruchomość mieści się w tym przedziale cenowym, pamiętając przy tym, że remont mieszkania będzie wymagał dodatkowych nakładów finansowych. Jakich? Mówiąc o remoncie w wysokim standardzie, możemy przyjąć kwotę od około 800 do 900 zł za metr kwadratowy. Szukając okazji, należy pamiętać, że zbyt niska cena może sugerować problemy prawne, zadłużenia komornicze, służebność, a także wskazywać na wielu spadkobierców. Wszystkie te aspekty musimy sprawdzić.

RODZAJ NIERUCHOMOŚCI
Musimy też zdecydować, czy interesuje nas nieruchomość w kamienicy, w bloku niskim czy w wieżowcu. Jest to oczywiście kwestia indywidualnych preferencji. Są ludzie, którzy lubią mieszkać na dwudziestym piętrze i mieć piękną panoramę całego miasta. Jednak osoby starsze będą szukać mieszkania na parterze. Osoby szukające mieszkań pod wynajem lub na sprzedaż nie są zainteresowane kamienicami. Nie kupują też mieszkań z ogrzewaniem gazowym. Preferują nieruchomości z ogrzewaniem miejskim, które jest dużo tańsze w użytkowaniu. Dobrze sprzedają się mieszkania w blokach z przełomu lat 80. i 90. Mieszkania w blokach z tzw. wielkiej płyty zawsze są tańsze. Mają jednak jedną podstawową wadę: ściany są tak cienkie, że słychać nawet głośniejsze rozmowy sąsiadów. Poza tym ściany działowe zawsze można usunąć. Mieszkania w blokach z „wielkiej płyty” mają jeszcze jedną zaletę – często posiadają windę, co dla rodzin z dziećmi jest dużym plusem.

ZWRÓĆ UWAGĘ
Jeśli klienci obawiają się, że mieszkanie nie będzie odpowiednio wyciszone, mogą sprawdzić stopień przenikalności hałasu. Można go określić na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego lub poprzez bezpośredni pomiar w mieszkaniu za pomocą specjalistycznego sprzętu. Jeśli będzie potrzebne takie badanie, oferty róż nych firm możesz porównać, wpisując w wyszukiwarce internetowej frazę: „pomiary terenowe izolacyjności akustycznej”. Następnie sprawdzamy, czy dany blok jest ocieplony i czy elewacja jest odnowiona – aspekty te mogą mieć bardzo istotny wpływ na wartość naszej nieruchomości. Przy dokonywaniu zakupu możesz je wykorzystać jako kartę przetargową, negocjując cenę nieruchomości. Ważna jest również estetyka elewacji frontowej, która może zniechęcić lub zachęcić do zakupu przyszłego klienta.

OTOCZENIE
Kolejną kwestią, na jaką należy zwrócić uwagę, jest najbliższe otoczenie nieruchomości. Trzeba sprawdzić między innymi bliskość punktów usługowych, aptek, sklepów, obiektów użyteczności publicznej, obiektów sportowych oraz poziom bezpieczeństwa panujący przy danej ulicy. Cechy te mają istotny wpływ na popyt nieruchomości znajdujących się na danym terenie. Od tego popytu z kolei uzależniona jest również ostateczna wycena nieruchomości. W internecie można znaleźć mnóstwo lokalnych serwisów, opisujących wyżej wymienione czynniki w wielu polskich miastach. Przykładowo dla Warszawy i okolic takie informacje znajdziesz na stronie: http://dobraulica.pl/
Teren ogrodzony będzie najczęściej dodatkowym atutem. Lokalizacja mieszkania w bloku położonym na peryferiach dzielnicy może być akurat minusem danej nieruchomości. W przypadku współczesnego budownictwa ma to już mniejsze znaczenie. Wynika to z faktu, iż najczęściej przy okazji takiej inwestycji powstaje równocześnie cała lokalna infrastruktura. Zawsze warto jednak te warunki osobiście zweryfikować.
W przypadku zakupu mieszkań pod wynajem (np. dla studentów czy pracowników) musimy ocenić odległość do terenów przemysłowych, zajezdni tramwajowych, przystanków czy uczelni. Gdy mowa o zakupie mieszkania, gdzie celem ma być remont i sprzedaż z zyskiem, ważne będą takie kwestie, jak: widok z mieszkania na tereny zielone, najlepiej park lub drzewa, dobra komunikacja z miastem, parking przed blokiem, bliskość szkoły, przedszkola, sklepów.

Wzorcowe mieszkanie:

• mieszkanie w bloku,
• w dobrym położeniu,
• kawalerka, mieszkanie dwu-, maksymalnie trzypokojowe,
• powierzchnia około 39–53 mkw. (+/– 7 mkw.),
• z pokojami rozdzielnymi (mającymi wejście z przedpokoju), najlepiej w bloku czterokondygnacyjnym,
• na pierwszym lub drugim piętrze,
• z widokiem na tereny zielone,
• z dala od miejskiego zgiełku, ale jednocześnie blisko centrum lub na jego obrzeżach.

Kiedy i jak szukać perełek?
W poszukiwaniu mieszkania niezbędne będą internet i poczta pantoflowa. Ale nieocenioną rolę mogą odegrać pracownicy agencji nieruchomości.

– Coraz częściej zgłaszają się do nas klienci, którzy chcą kupić mieszkania pod inwestycje lub do wynajęcia. Mają na głowie zbyt dużo spraw, dlatego wolą wszystko zlecić agencji. Nie tylko oszczędzają w ten sposób czas, ale jest to dla nich o wiele bezpieczniejsze, bo my prawnie ponosimy odpowiedzialność za całą transakcję. Mamy ekipę remontową i rzeczoznawcę. Do tego klient wie, że biuro poprowadzi sprzedaż od początku do końca, od obsługi finansowej do spisania liczników, a poza tym może liczyć na tzw. oferty spod lady. Inwestorzy chcą się skupić przede wszystkim na zarabianiu. Coraz częściej zajmujemy się też zarządzaniem nieruchomościami, które zostały kupione za naszym pośrednictwem w celu inwestycji na wynajem, ale mamy też klientów, którzy mając już swoje nieruchomości, zlecają nam zarządzanie nimi – mówi I. Burda.

Zdaniem pracowników agencji nieruchomości przez cały rok jest tzw. ruch w interesie, a okazje cenowe mogą trafić się w najmniej spodziewanym momencie.
– Dziś może nie być okazji cenowej, a jutro rano może się pojawić. Biura nieruchomości najszybciej wiedzą o okazjach. Nawet jeśli tych perełek nie ma cały czas, co dwa, trzy miesiące może pojawić się oferta specjalna – dodaje Burda.
O ile trudno wskazać okresy w roku, kiedy tych transakcji jest więcej, o tyle łatwiej powiedzieć, kiedy nie nastawiać się na zakup. Nie najlepsze są ferie zimowe i miesiąc sierpień – wtedy wiele osób podróżuje i trudno zgrać nabywcę ze sprzedającym. Podobnie jest w okresach przedświątecznych. Jednak już po Nowym Roku pojawia się dużo większe zainteresowanie zakupem nieruchomości.

Nie kupuj kota w worku
Zanim sfinalizujemy transakcję, musimy ocenić koszt remontu. Remont mieszkania do 50 metrów kwadratowych to kwota od 20 do 40 tysięcy złotych. Jeśli mamy wiedzę, możemy zrobić wycenę samodzielnie, ale jeśli zamierzamy przeprowadzić remont na wysokim poziomie, warto poprosić o ustalenie kosztów ekipę remontową. To samo dotyczy wyceny całej nieruchomości. Zawsze w przypadku wątpliwości, czy dobrze oceniamy wartość mieszkania, warto konsultować się z pracownikami biur nieruchomości, a w razie konieczności udać się do rzeczoznawcy.

ZALICZKA CZY ZADATEK?
Jeśli już znajdziemy mieszkanie, które spełnia cechy nieruchomości wzorcowej i jest wolne od wad prawnych oraz mieści się w naszym arkuszu finansowym, robimy rezerwację i podpisujemy umowę przedwstępną. Tutaj często pojawia się pytanie, na co się zdecydować – na zaliczkę czy zadatek?
Jeżeli jesteś kupującym i nie masz pewności, z której opcji skorzystać, to lepiej wybierz formę zaliczki – wtedy zawsze ją możesz odzyskać, oczywiście, jeśli na to przystanie strona sprzedająca. Jeżeli jesteś sprzedającym, to warto skorzystać z opcji zadatku. Jeżeli kupujący się rozmyśli, to zadatek zgodnie z prawem zostanie u ciebie i kupujący nie będzie mógł się domagać jego zwrotu.
– Jeśli decydujemy się na transakcję bez udziału biura, musimy być bardzo ostrożni, ponieważ jesteśmy narażeni na ryzyko utraty pieniędzy. My pracujemy wyłącznie na zadatku, który zabezpiecza dwie strony transakcji. Jeśli kupujący się wycofa, sprzedający zostanie z zadatkiem, a jeśli wycofa się sprzedający, kupujący otrzyma dwa razy więcej. W takiej sytuacji nikt nie myśli o nieuczciwych działaniach, jak na przykład podbijanie ceny. Oczywiście mam na myśli zadatek o wartości od 5 do 10 tysięcy złotych – radzi I. Burda.

NIE UFAJ, ALE SPRAWDZAJ!
Gdy jesteśmy zdecydowani na zakup, sprawdzamy stan konta. Jeśli brakuje nam środków, warto spróbować pożyczyć pieniądze od rodziny lub od inwestora zewnętrznego. Pożyczenie gotówki na 8 do 10 procent w skali roku będzie dla kupującego korzystniejsze niż kredyt w banku. Osoba, od której pożyczymy, zyskuje już na starcie, a my nie musimy tracić czasu na załatwianie formalności w banku. Zwłaszcza że formalności mogą trwać nawet kilka miesięcy. Wybierajmy kredyt hipoteczny, bo jest korzystniejszy – w przeciwieństwie do kredytu gotówkowego. Na ten możemy decydować się tylko w sytuacjach wyjątkowych, gdy zakup ma odbyć się natychmiast. Z jednej strony szukamy pieniędzy, z drugiej kompletujemy dokumenty i sprawdzamy wybraną nieruchomość. Przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości podstawowym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej. Dzięki temu poznamy obciążenia hipoteczne, faktyczną powierzchnię, służebności osobiste, formę własności, meldunki. Dostęp do księgi wieczystej jest teraz prostszy niż kiedykolwiek. Możemy go uzyskać w sieci pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html
Do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości będzie wymagany odpis księgi wieczystej, uzyskany we właściwym sądzie, prowadzącym ewidencję ksiąg wieczystych. W internecie sprawdzamy takie informacje za darmo.

DOKUMENTY
Dokumenty niezbędne przy zakupie mieszkania:

• wypis z księgi wieczystej,
• wypis z ewidencji gruntów,
• wypis z ewidencji lokali,
• wyrys z rejestru gruntów,
• potwierdzenia wymeldowania,
• potwierdzenia braku zaległości finansowych we wspólnocie lub w spółdzielni mieszkaniowej,
• akt własności lokalu.

VAT i PCC
Pamiętajmy również, że podczas dokonywania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości występują dwa podatki dotyczące samej transakcji, które pobiera notariusz, mianowicie VAT oraz PCC. VAT doliczany jest do taksy notarialnej – 23 proc. W praktyce wygląda to tak, że notariusz, od którego będziesz miał informacje o kosztach związanych z podpisaniem umowy przyrzeczonej, poda ci koszt netto, a do niego doliczy podatek VAT. PCC jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wynosi on 2 proc. i jest odprowadzany do urzędu skarbowego przez notariusza w twoim imieniu. Są to dwa róż ne podatki i na każdy z nich musisz być przygotowany. Obydwa pobiera notariusz i on je odprowadza. Wyjątkiem jest przypadek zakupu mieszkania od firmy – gdy otrzymujesz fakturę VAT, podatek PCC nie występuje.

WIĘCEJ INFORMACJI NA TEMAT KSIĘGI WIECZYSTEJ.
Księga wieczysta to dokument, do którego każdy z nas może mieć wgląd. Jawny dokument rejestru publicznego pozwala sprawdzić, kto jest właścicielem danej nieruchomości oraz jaki jest jej stan prawny.

CO ZNAJDZIEMY W KSIĘDZE?
Księga jest podzielona na cztery działy:

1. I dział – informacje o położeniu, numerze działki, lokalu, dane na temat pomieszczeń oraz ich stan prawny;
2. II dział – podaje osoby uznane za prawnych właścicieli nieruchomości – imiona, nazwiska, imiona rodziców lub numery PESEL. W przypadku instytucji – numer REGON;
3. III dział – tu znajdziesz informacje o ograniczeniu praw rzeczowych, rozporządzaniu nieruchomością czy ustanowieniu praw osobistych lub roszczeń, które dana nieruchomość nosi na sobie. To właśnie tu znajdują się informacje na temat roszczenia osób trzecich na skutek umów przedsprzedaży, dzierżawy czy prawa odkupu, pierwokupu lub najmu;
4. IV dział – hipoteki, czyli innego rodzaju obciążenia, które znajdują się na koncie konkretnej nieruchomości. W tym dziale są dokładnie opisane rodzaje hipotek, to, czego dotyczą, na czyją rzecz zostały ustanowione. Dotrzemy także do informacji, na jakie kwoty, waluty, zakres etc.

Należy zawsze przestrzegać kilku zasad podczas zakupu nieruchomości:

• Zadbać o to, aby sprzedający wyczyścił w ciągu dwóch miesięcy od sprzedaży wpis w KW dot. hipoteki związanej z kredytem, jeśli taki był;
• Unikać sytuacji, w której sprzedajesz lokal z odroczonym terminem płatności (nie dotyczy finansowania bankowego);
• Nie kupować nieruchomości ze służebnością, dzięki której ktoś może mieć prawo do mieszkania w danym lokalu;
• Sprawdzić wszystkie dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości, a w szczególności potwierdzić ich oryginalność w miejscach, gdzie zostały wystawione;
• Pamiętać, że zadatek w przypadku rezygnacji przepada, a zaliczkę można odzyskać;
• Ubezpieczyć kupioną nieruchomość od zalania, pożaru i kradzieży. Warto wykupić polisę odpowiedzialności cywilnej.

Maria Jaśniak (Nr 1 str. 19)