Zapytaj prawnika – Strefa Nieruchomości

KSIĘGOWANIE KOSZTU MIESZKANIA

Pytanie czytelnika: „Kupiłem mieszkanie na firmę pod obrót, więc potraktowałem to jako towar. Wyremontowałem je i sprzedałem (w czerwcu). Zysk wyszedł 40 tys. zł. Nie chcę odprowadzić podatku, więc kupuję następne mieszkanie, bo jeśli to towar, to chyba mogę od razu zaksięgować koszt… Mogę? Czy przy mieszkaniach nie mogę? Dodam, że prowadzę podatkową księgę przychodów i rozchodów (KPiR), tym samym nie mam pełnej księgowości”.

Odpowiada Michał Przybysz z kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p

Skoro prowadzi pan KPiR, to zgodnie z przepisami powinien pan ująć koszt zakupu towarów niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. Kwestia ta ma jednak przede wszystkim znaczenie w ujęciu rachunkowym. Jeśli chodzi o opodatkowanie, to proszę pamiętać, iż dochodem podlegającym opodatkowaniu, wynikającym z KPiR, jest różnica między przychodami a kosztami, powiększona o różnicę między wartościami remanentów (z początku i końca roku). A zatem kiedy wartość spisu z natury na koniec roku jest wyższa od wartości spisu z natury na początek roku (a w tym wypadku wartość spisu z natury na koniec roku będzie powiększona o wartość nabytej nieruchomości – towaru przeznaczonego do odsprzedaży, który pozostał niesprzedany), wówczas o tę różnicę koszty uzyskania przychodu zostaną zmniejszone, a tym samym podatek i tak zostanie zapłacony. Gdyby natomiast wartość spisu z natury na koniec roku była niższa od wartości spisu z natury na początek roku, wówczas o tę różnicę koszty uzyskania przychodu zostałyby zwiększone. (źródło: blog: http://zarabiajnanieruchomosciach.pl/ksiegowanie-kosztu-mieszkania/)

POŻYCZKA ONLINE Z ZAGRANICY ORAZ PODATKI PRZY TRANSAKCJI

Pytanie czytelnika, osoby, będącej rezydentem podatkowym w Grecji, która chciałaby udzielić pożyczki online jako osoba fizyczna innej osobie fizycznej w złotych.
W związku z całą transakcją powstały pytania, które warto, aby skomentował specjalista/radca prawny. Poniżej opisany problem oraz odpowiedzi aplikanta radcowskiego Michała Przybysza do zaistniałej sytuacji.

„Jestem rezydentem podatkowym w Grecji. Chciałabym zawrzeć umowę pożyczki, jako osoba fizyczna udzielająca pożyczki innej osobie fizycznej w PLN. Pożyczane pieniądze przeleję z konta w PLN, prowadzonego w Polsce, na konto pożyczkobiorcy – również w Polsce. Umowa pożyczki będzie podpisana
i sporządzona online ze wskazaniem mojego adresu w Polsce (jeżeli adres jest obowiązkowy). W związku z odsetkami, które uzyskam po okresie pożyczki, powstanie obowiązek podatkowy od zysku (19 proc. od zysków kapitałowych). W związku z tym, że pożyczka dotyczy środków zgromadzonych w Polsce, a także rozliczenie nastąpi w Polsce, rozumiem, że obowiązek podatkowy powstanie względem urzędu skarbowego w Polsce, tzn. gdzie znajduje się źródło powstania zobowiązania podatkowego. Podatek zapłacony w Polsce będzie wykazany, ze względu na swoje źródło, w zeznaniu rocznym w Polsce, ale nie w Grecji. Proszę
o potwierdzenie następujących:

1) umowa pożyczki może być sporządzona online ze wskazaniem mojego adresu w Polsce (pomimo że rezydencja podatkowa przypada na Grecję). Być może adres w ogóle nie jest konieczny do umieszczenia?

2) obowiązek podatkowy powstaje wobec polskiego urzędu skarbowego;

3) odsetki od pożyczki – zysk nie będzie dodatkowo opodatkowany w Grecji ani też nie będzie musiał być wykazany w Grecji ze względu na to, że jest to podatek od zysków kapitałowych (zakładam, że jest to podobny instrument jak papiery wartościowe czy odsetki od lokat bankowych, które są opodatkowane w Polsce
ze względu na źródło ich generowania).

Jeżeli powinno tu być zastosowane inne rozwiązanie, proszę o wskazanie”.

Odpowiada Michał Przybysz z kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p.

Po pierwsze:
Umowa pożyczki może być sporządzona online w formie dokumentu elektronicznego. Proszę jednak pamiętać, iż umowa pożyczki, której wartość przekracza 1000 złotych, wymaga zachowania formy dokumentowej. Zgodnie zaś z art. 772 Kodeksu cywilnego do zachowania dokumentowej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci dokumentu, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej oświadczenie. Natomiast w art. 773 Kodeksu cywilnego zastrzeżono, iż dokumentem jest także nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jej treścią. Ponadto zakładając, że nie prowadzi pani działalności gospodarczej w zakresie udzielenia pożyczek, tj. m.in. pożyczka, której zamierza pani udzielić, jest udzielana jednorazowo, adres zamieszkania nie musi być wskazany w tej umowie. Należy jednak wskazać w umowie co najmniej adres do korespondencji.

Po drugie:
W przypadku zawarcia umowy pożyczki powstanie obowiązek zapłaty dwóch podatków – od czynności cywilnoprawnych oraz dochodowy z tytułu odsetek. Obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych jest obciążony pożyczkobiorca, który w tym wypadku jest rezydentem polskim i obowiązek musi spełnić względem polskiego urzędu skarbowego.

Po trzecie:
Zgodnie z pani informacją, powstanie także obowiązek rozliczenia podatku dochodowego z tytułu odsetek od udzielonej pożyczki przez pożyczkodawcę.
W sytuacji, gdy mamy do czynienia z pożyczkodawcą będącym rezydentem obcego państwa, to aby ustalić, w jaki sposób powinno wyglądać opodatkowanie uzyskanego dochodu, należy sięgnąć do właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (w tym wypadku polsko-greckiej umowy).

Zgodnie z polsko-grecką umową odsetki, które powstają w umawiającym się państwie i wypłacane są osobie mającej miejsce zamieszkania lub siedzibę w drugim umawiającym się państwie, mogą podlegać opodatkowaniu w tym drugim państwie. Powyższe oznacza, iż mimo powstania dochodu w Polsce, możliwe jest opodatkowanie transakcji także w Grecji. Ponadto należy pamiętać o regulacji art. 11 ust. 2 umowy, zgodnie z którą podatek zapłacony w Polsce nie może być wyższy niż 10 proc. kwoty brutto otrzymanych odsetek. W opisanej przez panią sytuacji znajdzie dodatkowo zastosowanie art. 24 ust. 2 lit. b umowy, zgodnie
z którym przy zapłacie podatku w Grecji będzie można potrącić wysokość podatku dochodowego zapłaconego już w Polsce. A zatem efektywnie zapłacony podatek nie będzie mógł być wyższy niż ten, który musiałaby pani zapłacić w Grecji. Podsumowując, opodatkowanie podatkiem dochodowym będzie wyglądało w sposób następujący:
– Podatek dochodowy w Polsce (maksymalnie 10 proc.
wartości odsetek);
– Podatek dochodowy w Grecji (przy czym będzie można
od wysokości wyliczonego podatku potrącić kwotę zapłaconą w Polsce)

PODATEK VAT A REMONT I PRZEKROCZENIE PROGU 30%

Pytanie czytelnika: „Nasz księgowy twierdził, że jeśli kupujemy mieszkanie i robimy obrót nieruchomością, czyli remontujemy i sprzedajemy, a w księgach ujmujemy je jako towar, to nie musimy zwracać uwagi na to, czy wartość remontu przekroczyła 30% ceny zakupu, czy nie – proszę radców prawnych
o ustosunkowanie się”.

Odpowiada Michał Przybysz z kancelarii Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp.p

Oczywiście, można potwierdzić stanowisko przedstawione przez księgowego. Tym samym, skoro mamy do czynienia z towarem handlowym (nie zaś środkiem trwałym), nakłady poniesione przez wnioskodawcę nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest bowiem pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. A zatem należy stwierdzić, iż w wypadku nieruchomości będącej towarem handlowym nie będzie miała znaczenia wartość poczynionych prac w nieruchomości, a tym samym nie zostanie przekroczony ustawowy 30% próg wskazany w Ustawie o podatku VAT.