Autor: Patryk Gogacz
Po poprzednim artykule na temat zarzadzania remontem przez internet dostałem wiele pytań. Szczególnie interesował Was realny zysk, jaki przynosi korzystanie ze zdalnego nadzoru. Tym razem skupiłem sie na konkretnych przypadkach, z jakimi miałem stycznośc w ramach szkoleń, które prowadze u Wojciecha Orzechowskiego podczas Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN.pl®.
Zacznijmy do tego, że ze zdalnego nadzoru można skorzystać na dowolnym etapie przygody z remontami.
Pierwszy przypadek, który chciałem opisać, to osoba, która zgłosiła się do mnie na etapie poszukiwań nieruchomości. Przyszły inwestor uznał, że nie potraf oszacować skali ani kosztów niezbędnych prac, a co za tym idzie – nie wie, czy dana inwestycja jest opłacalna. Klient we własnym zakresie znalazł kilka nieruchomości. Podczas rozmowy telefonicznej poznałem oczekiwania inwestora. Następnie wspólnie zobaczyliśmy nieruchomości – wszystko online za pomocą wideokomunikatora. Podczas oględzin inwestor był wyposażony w niezbędne narzędzia (miara, kątownik, poziomica) i sprawdzał wskazane przeze mnie rzeczy. Następnie opracowałem dokładne raporty, w których wskazałem potencjalne problemy, koszty ich rozwiązania oraz wyceniłem inne konieczne prace. Inwestor zyskał dane, dzięki którym podczas negocjacji miał bardzo mocne argumenty i udało mu się wynegocjować cenę gwarantującą zysk z inwestycji. Współpracę kontynuowaliśmy podczas całego remontu zgodnie z opisem zamieszczonym w moim poprzednim artykule. Klient oszczędził na zakupie nieruchomości, uniknął problemów podczas prowadzonych prac oraz dokładnie wiedział, ile cała inwestycja będzie go kosztować.
Część osób korzystających z nadzoru internetowego stanowią inwestorzy, którzy zgłosili się do mnie w momencie, gdy pojawiły się mniejsze lub większe problemy. To zdecydowanie najliczniejsza grupa. Jednym z przykładów takiej sytuacji był inwestor, który dotarł do mnie w momencie, gdy sam uznał, że coś jest nie tak z jakością prac, terminami i kosztami. Na tym etapie inwestor zapłacił wykonawcy kilkadziesiąt tysięcy, prace nie zostały skończone w terminie, a liczba problemów była bardzo długa i wiele z nich było widocznych nawet dla laika. Podczas oględzin online wykryłem błędy przy modernizacji instalacji elektrycznej, które zagrażały życiu użytkowników. Kolejnym problemem były źle wykonane podłogi – brak poziomów w miejscach, gdzie położono płytki, panele pękały na łączeniu z powodu błędnie wykonanego podkładu. Płytki na ścianach położono niestarannie (np. fugi miały różne szerokości, brak poziomów i pionów). Znalazłem źle wykonane zabudowy z płyt G-K, które nie trzymały żadnych kątów, a do tego miały problem z pionem. Na podstawie oględzin sporządziłem opinię. Kolejnym krokiem była konfrontacja z wykonawcą, który otrzymał moją opinię. Punkt po punkcie omawialiśmy wykryte błędy. Nie obyło się bez ostrej wymiany zdań. Ostatecznie wykonawca uznał większość swoich błędów, a inwestor odzyskał kilkanaście tysięcy złotych, które już zapłacił za wykonane prace.
Niestety nie zawsze sprawy kończą się pomyślnie. W kolejnym przypadku o pomoc zostałem poproszony przez dwóch niezależnych inwestorów. Moment, w którym „wszedłem do gry”, był krytyczny. Pomiędzy inwestorami a wykonawcami trwała otwarta wojna. Oględziny jednego mieszkania ujawniły liczne błędy. Warto tutaj wspomnieć np. o błędach przy montażu stolarki okiennej i drzwiowej, źle wykonanych gładziach na ścianach, błędach konstrukcyjnych w sufitach podwieszanych z płyt G-K, problemach z nowymi podłogami i glazurą. Oględziny drugiego mieszkania ujawniły bardzo podobny zakres błędów. Okazało się, że w obu przypadkach umowę na remont podpisała ta sama firma, a wszystkie prace wykonywali przypadkowi podwykonawcy. Przygotowałem opinię i doszło do konfrontacji z wykonawcą, który najpierw zaczął rzucać narzędziami, potem uciekł z placu budowy, zostawiając narzędzia i materiały. Kontakt z formalnym wykonawcą się urwał, a umowa była tak skonstruowana, że chroniła wyłącznie jego. W tym wypadku inwestorom pozostała trudna droga sądowa. To doskonały przykład na to, że odwlekanie w czasie skorzystania z usługi nadzoru może przynieść opłakane skutki. W tym przypadku inwestorzy zyskali szczegółowy wykaz problemów oraz wskazówki odnośnie do tego, jak je rozwiązać. Kwestia odzyskania pieniędzy pozostaje otwarta z uwagi na opieszałość sądów.
Na koniec zostawiłem jeszcze jeden przykład. Inwestor był na ukończeniu remontu. Pojawiły się dodatkowe prace, które nie były ujęte w ramach umowy i kosztorysu. Chodziło o drobiazgi (np. montaż gniazdek, powieszenie lamp etc.). Wykonawca wycenił prace na kwotę, którą zakwestionował inwestor. Zostałem poproszony o sprawdzenie zasadności kosztów oraz rozmowę z wykonawcą. Sprawa skończyła się dobrze dla obu stron. Prace zostały dokończone, wykonawca otrzymał uczciwe wynagrodzenie, a inwestor zaoszczędził kilka tysięcy złotych. Jak widzisz, zdalny nadzór ma sens i przynosi realne zyski. Jednak musisz pamiętać o tym, że nie warto czekać na ostatni moment. Czasem po prostu jest zbyt późno, aby znaleźć wyjście z patowej sytuacji.
Patryk Gogacz
(35 lat) od ponad dziesięciu lat prowadzi własną frmę remontowo-budowlaną Nowe Inspiracje (www.nowe-inspiracje.com. pl). Zrealizował kilkaset projektów i inwestycji. Specjalizuje się w pracach wykończeniowych dla szczególnie wymagających klientów. Aktywnie inwestuje na rynku nieruchomości zarówno w mieszkania na wynajem, jak i we fipy. Autor książki „Remont to nie problem” (www.skleprentiera.pl).