Tekst: Adwokat – Katarzyna Stankiewicz
Ciekawa jestem, ilu z Was – inwestorów – wie, że właścicielem nieruchomości można zostać nie tylko poprzez podpisanie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości, ale także na podstawie przepisów kodeksu prawa cywilnego, które regulują instytucję zasiedzenia. Co to oznacza w praktyce?
Istota zasiedzenia polega na tym, iż aby zasiedzieć nieruchomość, należy potwierdzić przed sądem rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości, że jest się jej posiadaczem samoistnym. Aby móc być uznanym za posiadacza samoistnego nieruchomości, należy legitymować się faktycznym władztwem nad rzeczą (tzw. corpus) oraz zamiarem władania rzeczą dla siebie (tzw. animus). Nie ma przy tym żadnego znaczenia okoliczność wiedzy posiadacza samoistnego w przedmiocie przysługiwania prawa własności innym osobom. Oznacza to, że obejmując w posiadanie taką nieruchomość, nie jest istotne,
czy posiadacie wiedzę o prawowitym jej właścicielu. I tak, zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego, posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości,
jeśli posiada ją nieprzerwanie lat trzydzieści, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jednocześnie, na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, ustanowione zostało domniemanie, że za posiadacza samoistnego rzeczy należy uznać tego, kto faktycznie włada rzeczą.
Jak wygląda w praktyce postępowanie przed sądem o nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie? Przede wszystkim należy złożyć odpowiednio sformułowany wniosek i opłacić go w kwocie 2000 zł. We wniosku należy szczegółowo opisać, jakie czynności względem przedmiotowej nieruchomości były wykonywane na przestrzeni ostatnich lat przez właściciela nieruchomości. Odnosi się to zarówno do praw, np. czerpania korzyści, przejeżdżania i przechodzenia przez nią, sadzenia drzew czy odśnieżanie, jak i do obowiązków, tj. ponoszenie ciężarów – np. opłacanie danin publicznoprawnych – oraz czynienia nakładów,
w tym nakładów koniecznych w celu utrzymania niepogorszonej substancji nieruchomości, jak również inwestowania w nią poprzez wykonywanie remontów
i adaptowanie jej do swoich potrzeb. To bardzo ważne, aby sąd zweryfikował czy posiadacz samoistny na przestrzeni lat traktował nieruchomość jak własną.
W odniesieniu do terminów zasiedzenia, które również przy zasiedzeniu odgrywają kluczową rolę, zauważyć należy, iż nie są one krótkie i obecnie termin ten
dla posiadacza w złej wierze wynosi lat trzydzieści, zaś dla posiadacza w dobrej wierze dwadzieścia lat. Można to wykazać przed sądem, powołując świadków, załączając zdjęcia, nagrania czy też korzystając z potwierdzenia uiszczania danin publicznoprawnych. Terminy, które wynikają z przepisów, mogą wydawać
się bardzo długie. Warto jednak mieć na uwadze, iż możliwe jest dziedziczenie posiadania rzeczy, które polega na przejściu na spadkobierców – z mocy prawa,
z chwilą otwarcia spadku – wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę. Zasada doliczania czasu posiadania pozwala utrzymać ciągłość posiadania, która dla terminu zasiedzenia ma zasadnicze znaczenie. Zasada następstwa w posiadaniu oznacza, że każdy kolejny posiadacz wchodzi w posiadanie swojego poprzednika, zaś następstwo to nie ogranicza się do bezpośredniego poprzednika, ale obejmuje ich wszystkich, będących posiadaczami samoistnymi. To bardzo cenny i pomocny przepis, o którym warto pamiętać.
Jak już wiemy, zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, na podstawie której samoistny posiadacz nieruchomości, nie będący jej właścicielem, nabywa
jej własność po upływie określonego prawem terminu. Jego długość jest zróżnicowana w zależności od występowania dobrej lub złej wiary, czyli wewnętrznej świadomości posiadacza o przysługującym mu prawie do nieruchomości. Na zakończenie pragnę także podkreślić, iż formułując wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia zasiedzenia, należy wskazać uczestników postępowania. Są to wszystkie osoby potencjalnie zainteresowane rozstrzygnięciem postępowania. Z mojej praktyki adwokackiej wynika, że często wnioskodawcy mają z tym problem. Tutaj podpowiem, że w wypadku braku wskazania dotychczasowego właściciela lub jego spadkobierców, jako osób zainteresowanych, to sąd, a nie wnioskodawca, powinien z urzędu podjąć czynności zmierzające do ustalenia właściciela i wezwać go do udziału w sprawie. Bardzo często jednak sądy próbują przerzucić ten obowiązek na wnioskodawców, mając nadzieję, że zniechęcą ich do kontynuowania postępowania. Po prawomocnym i korzystnym zakończeniu postępowania sądowego nie pozostaje nic innego niż zaktualizowanie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej (prawomocne orzeczenie sądu stanowi podstawę wpisu) oraz uiszczenie podatku w wysokości 7%.