Tekst: Marta Kubacka
I REGULACJACH ZWIĄZANYCH Z NIERUCHOMOŚCIAMI 2019 r.
Rok 2019 przyniósł nowości w regulacjach podatkowych związanych z rynkiem nieruchomości. Najważniejszą z nich jest wygaśnięcie prawa użytkowania z mocy ustawy. Poza tym, ustawodawca przewidział korzystne zmiany dla spadkobierców, wdowców i rozwodników w podatku od sprzedaży nieruchomości.
Dla pozostałych, ustalono lepsze warunki ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży nieruchomości. Wiele zmieniło się w kwestii rozliczania przychodów z najmu dla osób fizycznych. Podatkiem od nieruchomości komercyjnych objęto więcej właścicieli. W nowym roku ujednolicono formularze podatkowe, a wkrótce pojawi
się możliwość rozliczania podatku od nieruchomości przez Internet.
NOWE FORMULARZE PODATKOWE
W bieżącym roku weszła w życie ustawa z dnia 9 listopada 2018 r. o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym. Zmiana dotyczy formularzy podatków lokalnych: od nieruchomości, rolnego i leśnego. Do tej pory każda gmina ustalała własny wzór formularzy deklaracji podatkowych, obecnie wzory zostały ujednolicone. Określa je minister ds. finansów publicznych w drodze rozporządzenia.
Druga połowa roku może być atrakcyjna dla podatników ceniących internetowe metody płatności. Od 1 lipca we wszystkich polskich gminach będzie możliwość składania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji podatku od nieruchomości za pomocą tzw. środków komunikacji elektronicznej. Wiele gmin wprowadziło już zmiany w życie, pozostałe zrobią to wkrótce – taki obowiązek nakłada zmiana w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Szczegółowe zasady przesyłania deklaracji za pośrednictwem Internetu oraz rodzaj e-podpisu określa minister właściwy ds. finansów publicznych.
KOMERCYJNA PODWYŻKA Z LIMITEM 10 MLN
1 stycznia 2019 r. znaczącym modyfikacjom uległ podatek od nieruchomości komercyjnych. Do tej pory, podatkiem tym byli obciążeni właściciele budynków zaklasyfikowanych jako centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepiki i butki, budynki biurowe i inne budynki handlowo-usługowe. Od nowego roku, nie jest ważny rodzaj budynku. Podatek będą musieli zapłacić właściciele (i współwłaściciele) budynków, które zostały oddane w całości albo części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o zbliżonym charakterze. Również budynki mieszkalne, jeśli są przeznaczone na taką działalność. Podatkiem nie są objęte budynki wykorzystywane do własnej działalności gospodarczej przedsiębiorcy.
ILE WYNOSI DANINA?
Podatek liczymy w wysokości 0,035% wartości początkowej budynku miesięcznie (0,42% rocznie). Jest płatny do 20 dnia kolejnego miesiąca. Właściciele budynków wartych łącznie ponad 10 mln zł i czerpiący pasywne dochody z najmu lub podobne zapłacą fiskusowi niezależnie od rodzaju budynku. W praktyce oznacza to, że w tym roku więcej osób zostanie objętych podatkiem.
Określona została również kwota wolna od podatku. Do tej pory było to 10 mln zł wartości początkowej jednego budynku. Jeżeli ktoś miał kilka budynków komercyjnych na większą wartość, nie musiał ponosić podatku od całej wartości budynków. Teraz ma już taki obowiązek – jest zobowiązany zapłacić podatek
od wartości przekraczającej 10 mln zł.
Przewidziano również sytuacje, kiedy przedsiębiorcy będą szukali sposobu na uniknięcie płacenia daniny. W tym celu powstała specjalna „klauzula przeciwko unikaniu opodatkowania”. W jej myśl podatnik zapłaci fiskusowi, jeżeli bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniesie w całości albo w części własność (albo współwłasność budynku), albo odda do używania budynek na podstawie umowy leasingu. Ma to zapobiec sztucznym transakcjom przenoszenia własności lub współwłasności budynków.
Podatnicy posiadający hale magazynowe i wynajmujący je w części oraz właściciele tzw. aparthoteli (świadczący usługi wynajmu, a nie usługi hotelowe czy zakwaterowania), zapłacą specjalną daninę. To samo dotyczy budynków biurowych, wykorzystywanych nawet na własne potrzeby. Tej opłacie nie będą podlegać tylko budynki, w których udział powierzchni wynajmowanej nie przekroczy 5% lub te, które służą określonym celom publicznym.
ZAMIAST UŻYTKOWANIA – WŁASNOŚĆ
Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego wygasło z mocy ustawy. W konsekwencji, od tego roku użytkownika wieczystego nie wiąże już umowa, będąca źródłem obowiązku ponoszenia na rzecz właściciela opłaty za użytkowanie wieczyste. Szczegółowe zasady określa ustawa z dnia 20 lipca 2018 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Szczegółowe analizy zmian
w ustawie zostały opublikowane na stronie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju: www.miir.gov.pl.
Zmiana dotyczy wyłącznie nieruchomości gruntowych, zabudowanych na cele mieszkaniowe i na cele użytkowe. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści przez kolejne 20 lat będą ponosić na rzecz dotychczasowego właściciela opłatę przekształceniową. Odpowiada ona wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Zaświadczenie, które zawiera informacje o wysokości i okresie ponoszenia opłaty, mają charakter deklaratywny,
bo przekształcenie, jak i obowiązek opłaty, wynikają wprost z przepisów ustawy. Można starać się o przyznanie bonifikaty z tytułu jednorazowej zapłaty opłaty przekształceniowej.
ULGA PODATKOWA NA 3 LATA
W tym roku zaszły duże zmiany w rozliczaniu podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Jak wiadomo osoby, które sprzedają mieszkanie przed upływem 5 lat od terminu jego nabycia, są zobowiązani zapłacić 19% podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli środki zostaną przeznaczone
na realizację tzw. własnych celów mieszkaniowych, wówczas uzyskujemy zwolnienie z zapłaty podatku dochodowego. Do tej pory warunkiem było przeznaczenie otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości pieniędzy na realizację własnych celów mieszkaniowych w ciągu 2 lat, liczonych od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nieruchomości. Nowelizacja ustawy o PIT wydłużyła ten okres do 3 lat. W tym terminie powinno dojść do nabycia prawa własności lub określonego prawa majątkowego, tak aby można było ponoszone wydatki zakwalifikować na własne cele mieszkaniowe. Co ważne, w tym przypadku musi dojść do zawarcia finalnej umowy przeniesienia własności, bo umowy przedwstępne i deweloperskie nie będą brane pod uwagę.
KORZYSTNE ZMIANY DLA SPADKOBIERCÓW, WDOWCÓW I ROZWODNIKÓW
Są wyjątki, w których z podatku od sprzedaży nieruchomości można zostać zwolnionym wcześniej. Na modyfikacji ustawy o PIT najbardziej skorzystają spadkobiercy, wdowcy i rozwodnicy.
W sytuacji, kiedy otrzymujemy w spadku nieruchomość należy sprawdzić, kiedy spadkodawca ją zakupił. Jeżeli od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę minęło 5 lat, możemy bez obaw ją sprzedać i nie martwić się podatkiem dochodowym. Wcześniej, 5-letni okres liczony był od daty śmierci spadkodawców. W praktyce oznacza to, że spadkobiercy w większości przypadków będą razu mogli spieniężyć odziedziczone nieruchomości.
Znowelizowane w tym roku rozwiązania są również korzystne dla wdowców i rozwodników. Sytuacja wygląda podobnie jak w przypadku spadkobierców. Wcześniej, 5-letni okres liczono od daty śmierci współmałżonka lub rozwodu z podziałem majątku. Teraz okres ten liczony jest od momentu nabycia nieruchomości do majątku wspólnego.
PRZYCHÓD Z NAJMU Z LIMITEM
1 stycznia 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o zryczałtowanym podatku od przychodów ewidencjonowanych. Zmiany dotyczą zasad opodatkowania w przypadku najmu osób fizycznych.
Dochód przy wynajmie mieszkania jest objęty obowiązkiem opodatkowania. Przychodem jest kwota wpisana w umowie między stronami. Nie zalicza się do niego ponoszonych przez najemcę opłat związanych z wynajmowaną nieruchomością, np. czynsz uiszczany w spółdzielni. Tegoroczna zmiana dotyczy podatników, którzy swoje przychody z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze rozliczali ryczałtem. Od nowego roku obowiązuje limit w wysokości 100 000 zł rocznie dla przychodów z najmu, do którego można zastosować zryczałtowany podatek 8,5%. Nadwyżka tej kwoty będzie obciążona stawką 12,5%.