Chcesz inwestować w nieruchomości, już nawet masz na oku fajne mieszkanie, ale… nie masz za co go kupić. Czy jest na to jakieś rozwiązanie? Tak. Możesz nie mieć własnego kapitału, tylko posiłkować się zewnętrznym finansowaniem. Poznaj 11 sposobów, jak inwestować, nie mając gotówki.
Czy wiesz, ile trzeba mieć funduszy, by zacząć inwestować? Jeśli chcesz kupić 50-metrowe mieszkanie w Łodzi na rynku wtórnym, będziesz potrzebować 290 tys. zł. Remont będzie wymagał nakładów ok. 100 tys. zł. Wartość całości to zatem 390 tys. zł. Żeby wziąć kredyt hipoteczny, potrzebujesz 39 tys. zł wkładu własnego (o ile wynosi on 10%), a także naturalnie zdolności kredytowej. Ale musisz jeszcze dodać pozostałe wydatki, jak np. notariusz, pośrednik, PCC itd. Najlepiej więc, jakbyś miał ok. 60 tys. zł na początek. To niemała suma. Wiele osób na tym etapie się poddaje. Są jednak metody, aby uzyskać ten kapitał – wkład własny wcale nie musi pochodzić z Twojej kieszeni.
1. Uzbieraj gotówkę, korzystając z pomocy rodziny i znajomych.
Zapytaj kilku osób ze swojego otoczenia, czy nie wsparłyby Cię kilkoma tysiącami, wytłumacz, jaki masz cel. Podejmuj wiele prób – łatwiej jest pozyskać np. po 6 tys. od dziesięciu osób niż po 30 tys. od dwóch. Jeśli chcesz solidnie podejść do zagadnienia, warto udać się na warsztaty lub dokształcić się w inny sposób – poprzez czytanie książek i oglądanie edukacyjnych treści. Żeby przyswoić wiedzę, potrzebujesz trochę czasu. Na moich warsztatach kursanci muszą przestudiować 48 godzin teorii – jeśli więc robią to spokojnym tempem, to po prawie trzech miesiącach mogą przyjechać na szkolenie stacjonarne, które trwa dwa dni. A więc dwa–cztery miesiące to jest okres, w którym musisz zorganizować kapitał. Nie bój się rozmawiać z rodziną, przyjaciółmi – może się okazać, że chętnie Ci pomogą! Oczywiście zdarza się, że nikt z bliskiego otoczenia nie ma takich pieniędzy bądź też po prostu nie chce pożyczyć. Znacznie lepiej byłoby najpierw pokazać swoje zdolności inwestycyjne, a potem prosić o pieniądze… tylko jak to zrobić bez kapitału? Trzeba najpierw skorzystać z innej metody finansowania. 😉
2. Znajdź partnera, który sfinansuje całą inwestycję.
Czasami o wiele łatwiej dogadać się z obcymi niż ze swoimi. Jeżeli więc nie masz wsparcia w bliskich, musisz poszukać pomocy na zewnątrz. Taki inwestor może udzielić Ci pożyczki, zwykle oprocentowanej na 8–17% w skali roku (dokładna wartość zależy od zabezpieczenia). Wydaje się, że 17% to strasznie dużo. Ale spójrz na wyliczenia: ile kosztuje kredyt mieszkaniowy na preferencyjnych warunkach pod inwestycję, a ile pożyczka od osób obcych? Dzisiaj oprocentowanie kredytu wynosi ok. 7,5%. Jeżeli więc zaciągasz kredyt w wysokości 350 tys. zł, to w ciągu pół roku poniesiesz koszty 13–14 tys. zł. Przypominam, że ten kredyt (zaciągnięty pierwotnie na 30 lat) spłacasz po sprzedaży nieruchomości. Przy kupowaniu kolejnego mieszkania musisz zaciągnąć nowy kredyt. Ta niedogodność jest zniwelowana przy kredycie inwestycyjnym gotówkowym bądź obrotowym na firmę – lecz tu oprocentowanie jest wyższe, więc i koszty wyższe. Czasami dojdą dodatkowe opłaty za ubezpieczenie czy wycenę – w każdym banku indywidualnie otrzymasz taką informację. Nakłady mogą wtedy wzrosnąć do 20 tys. zł, a nawet do 25 tys. zł. Jeśli chciałbyś zbadać swoją zdolność kredytową, napisz do nas na adres info@wiwn.pl, a nasz specjalista sprawdzi Twoje możliwości kredytowe.
Jeżeli zaś pożyczasz całą kwotę od osoby zewnętrznej, to w najdroższym scenariuszu będzie to 17%. Czyli przy 350 tys. zł potrzebnych na inwestycję poniesiesz wydatek ok. 30 tys. zł po sześciu miesiącach. Tutaj łatwiej przekładać pieniądze z jednego mieszkania na inne, więc przy dobrych wiatrach w ciągu roku zrobisz dwa–trzy flipy (i wtedy koszty na inwestycję rozłożą się jeszcze korzystniej). Poza tym pamiętaj, że dysponując gotówką, możesz nabywać nieruchomości na jeszcze lepszych warunkach – zdarzają się rabaty sięgające nawet 5 tys. zł, a więc realne opłaty za pożyczkę są niższe. Może się okazać że koszty finasowania kredytem i pożyczką prywatną będą podobne. Jeżeli będziesz mieć na oku wspaniałą nieruchomość, tzw. perełkę, to z dużym prawdopodobieństwem uda Ci się znaleźć partnera, który pożyczy wymaganą sumę.
3. Zaangażuj inwestora zewnętrznego.
Ten przypadek jest podobny do powyższego – również musisz znaleźć partnera do współpracy. Z tym że w tym układzie inwestor pasywny będzie finansował zakup i remont mieszkania, stanie się jego właścicielem (będzie ono stanowiło zabezpieczenie jego kapitału). Twoim zadaniem będzie wyszukanie odpowiedniej nieruchomości, dopilnowanie remontu oraz znalezienie kupca. Inwestor uczestniczy w akcie notarialnym przy nabyciu i zbyciu mieszkania. A potem dzielicie się zyskami pół na pół. W tym wypadku to nie jest do końca Twoja inwestycja, Ty sprawujesz jedynie rolę nadzorcy.
4. Zrób cesję praw do mieszkania.
Możesz dokonać cesji praw umowy na mieszkanie, które zarezerwowałeś. Przy tej opcji potrzebujesz jedynie niewielkiego kapitału na zaliczkę. Na czym to polega? Znajdujesz nieruchomość, rezerwujesz ją, wpłacając 10–20% wartości mieszkania, a następnie szukasz osoby, która ją kupi. Co istotne, wszystkie strony muszą być powiadomione o Twoich zamiarach – sprzedająca, że ktoś inny wejdzie we wszystkie prawa i obowiązki umowy, a kupująca, że nie jesteś właścicielem. W tym wypadku zarabiasz w zasadzie jako „pośrednik”.
5. Umów się na odroczenie płatności.
To chyba najtrudniejszy sposób do zrealizowania. Chodzi o to, że kiedy już wynegocjujesz ze sprzedającym wszelkie warunki, to na koniec proponujesz zapłatę w późniejszym terminie. Załóżmy, że sprzedający wystawił za cenę 380 tys., a Tobie udało się zbić tę kwotę do 320 tys. zł. Gdy ustalenia są już zaakceptowane, zapytaj sprzedającego, czy płatność mogłaby się odbyć sześć miesięcy później, a w zamian za to zapłacisz 15 tys. zł więcej. Masz wtedy czas na zrealizowanie flipa. Można powiedzieć, że sprzedający odgrywa tu niejako rolę inwestora. Dochodzi do aktu notarialnego i stajesz się właścicielem lokalu (ale opłacasz całość po sześciu miesiącach od zawarcia transakcji, po zakończonej inwestycji).
6. Dogadaj się ze sprzedającym.
Kolejna metoda opiera się na otwartej rozmowie ze sprzedającym. To dosyć podobny scenariusz jak w punkcie wyżej. Informujesz właściciela, że chcesz przejąć, wyremontować i sprzedać jego mieszkanie. Pytasz, czy zgodzi się na to, by poczekać jeszcze kilka miesięcy – wtedy Ty zrobisz remont tej nieruchomości, a potem zajmiesz się jej sprzedażą. Po udanej transakcji dzielicie się zyskiem. Sprzedający zazwyczaj jest zaskoczony takim układem, ale skuszony wyższym zarobkiem może się zgodzić. I znów wchodzi w rolę inwestora, podobnie jak w poprzednim wypadku. Różnica między tymi punktami jest taka, że tutaj nie stajesz się właścicielem lokalu, tylko umawiasz się ze sprzedającym i działasz.
Wojciech Orzechowski
Przedsiębiorca, inwestor, deweloper, ekspert rynku nieruchomości, nazywany ojcem chrzestnym flipowania w Polsce. Od 2007 roku nieprzerwanie inwestuje w nieruchomości, a od 2014 roku edukuje w tym zakresie. Od 2018 roku realizuje w Łodzi projekty deweloperskie o wartości sprzedażowej ponad 220 mln zł, a tylko w roku 2023 prowadził 140 inwestycji fliperskich.
Oto 6 z 11 sposobów, jak inwestować w nieruchomości, nie mając gotówki. Pełną listę porad znajdziesz w 27. numerze Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN27
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!