W piątej, przedostatniej już części Akademii zarządzania najmem przyglądam się relacjom właściciela z najemcą. To nie tylko kwestia atmosfery, ale także konkretne ustalenia: co do wizytacji mieszkania, zasad zgłaszania usterek i jasnego podziału obowiązków. Gdy obie strony wiedzą, czego mogą od siebie oczekiwać, łatwiej uniknąć nieporozumień.
Dobre relacje między właścicielem a najemcą to coś więcej niż uprzejmości – to fundament sprawnie działającego najmu. Dlatego od początku warto określić ramy tej znajomości. Z doświadczenia wiem, że optymalnym modelem jest relacja partnerska – oparta na wzajemnym szacunku, jasno określo-
nych regułach i zdrowym dystansie. Obie strony mają wtedy świadomość, że łączy je umowa, z której wynikają obowiązki, ale też przewidywalność i poczucie bezpieczeństwa.
O odpowiedzialności, która dotyczy dwóch stron
Na szczęście sprawa jest prosta – kto i za co odpowiada, wynika wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów. Artykuły 6a i 6b zawierają zamknięty katalog obowiązków konserwacyjnych i naprawczych przypisanych właścicielowi i najemcy. Dzięki temu obie strony mają ściśle określone zasady, co znacząco ogranicza ryzyko nieporozumień.
Obowiązki właściciela:
art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów
1. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
2. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.
3. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Obowiązki najemcy:
art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów
1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Zdrowy rozsądek podpowiada, by w umowie najmu dodatkowo ująć także kwestie związane z dbałością o sprzęty AGD. Jednym z najczęstszych źródeł sporów jest tzw. naturalne zużycie, które nie zostało ujęte w ustawie o ochronie praw lokatorów – dokument ten powstał z myślą o najmie komunalnym i lokalach nieumeblowanych. Dlatego strony powinny precyzyjnie wskazać w umowie, kto odpowiada za wyposażenie mieszkania i w jakim zakresie. Co do zasady najemca ponosi odpowiedzialność za użytkowanie elementów znajdujących się w lokalu, natomiast właściciel – za to, co stanowi część konstrukcyjną i instalacyjną budynku.
Borysław Pasierbski
Z wykształcenia prawnik. Od 2015 roku związany z rynkiem nieruchomości. Przedsiębiorca, inwestor, autor książek w temacie wynajmu. Fan nowych technologii i przychodu pasywnego. Prowadzi serwis wynajemca.com.pl, na którym dzieli się swoją wiedzą.
Wiesz już, za co odpowiada zarówno właściciel, jak i najemca. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak radzić sobie w przypadku konfliktu oraz jakie wizyty pomagają unikać szkód i nieporozumień, znajdziesz je w najnowszym, 32. numerze Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN32
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!