fot.Image by Gosia K. from Pixabay
Rozliczenie kaucji to jeden z najbardziej newralgicznych momentów w relacji pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą. Nawet wzorowo prowadzony najem może zakończyć się sporem, jeśli ten etap zostanie przeprowadzony niezgodnie z przepisami. Wbrew pozorom kaucja nie jest „rezerwą finansową na wszelkie problemy”, a jej rozliczanie reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów i kodeks cywilny. Ich nieznajomość lub ignorowanie często skutkuje roszczeniami, konfliktami, a nawet postępowaniami sądowymi.
Termin rozliczenia kaucji – miesiąc, ale od kiedy?
Jednym z najczęściej popełnianych błędów jest niewłaściwe liczenie terminu na zwrot kaucji. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, kaucja powinna zostać rozliczona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę. Nie od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, ani nie od dnia zakończenia umowy na papierze – tylko od faktycznego opróżnienia mieszkania. Opóźnienie w rozliczeniu kaucji może stać się podstawą do roszczeń, a w skrajnych przypadkach nawet do naliczenia odsetek. Dlatego warto już na etapie umawiania daty zdania lokalu zaplanować czas na rozliczenie kaucji.
Potrącenia w trakcie trwania umowy – droga do problemów
Problematyczną praktyką zaobserwowaną przez nas na rynku jest potrącanie środków z kaucji w trakcie trwania umowy najmu. W przypadku umów zawieranych na zasadach ogólnych oraz przy najmie okazjonalnym jest to działanie niezgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów. Kaucja pełni funkcję zabezpieczenia na wypadek szkód lub zaległości po zakończeniu najmu, a nie w jego trakcie. Nieprawidłowe jest więc dokonywanie potrąceń w okresie trwania umowy z tytułu zniszczenia wyposażenia bądź sprzętu z winy najemcy. W praktyce oznacza to, że jeśli szkoda powstała w trakcie trwania umowy, należy poczekać z potrąceniem do zakończenia najmu.
Ostatni czynsz „z kaucji” – pozorna wygoda, realne ryzyko
Zdarza się, że najemca proponuje, aby nie płacić ostatniego czynszu na rzecz pokrycia go z kaucji. Na pierwszy rzut oka takie rozwiązanie może wydawać się wygodne – mniej przelewów, szybsze rozliczenie. Jednak w rzeczywistości pozbawia ono właściciela finansowego zabezpieczenia najmu; równie dobrze mógłby on wcale nie pobrać kaucji. Jeśli po wyprowadzce pozostaną szkody w mieszkaniu, niedopłacone rachunki za media bądź zajdzie konieczność przeprowadzenia sprzątania właściciel nie będzie miał środków na pokrycie tego typu dodatkowych kosztów.
Potrącenia niezgodne z prawem i umową – efekt nieprecyzyjnych zapisów
Wśród właścicieli dochodzi do nieświadomego ograniczenia sobie możliwości dokonywania potrąceń z kaucji na skutek niewłaściwych zapisów w umowie najmu. Tymczasem ustawa o ochronie praw lokatorów posługuje się ogólnym sformułowaniem „potrącenie należności wynajmującego z tytułu najmu”, które pozwala na szersze zastosowanie i w praktyce bywa bezpieczniejsze niż szczegółowe wyliczanie potrąceń. Przy próbie ich doprecyzowania istnieje ryzyko pominięcia części należności.
Jedną z najbardziej dyskusyjnych kwestii przy rozliczaniu lokalu pozostaje jego stan techniczny, a zakres możliwych potrąceń zależy od treści umowy. Ustawa
o ochronie praw lokatorów wskazuje na obowiązek odnowienia lokalu po stronie najemcy i wykonania obciążających go napraw, natomiast kodeks cywilny nakazuje zwrot lokalu w stanie niepogorszonym, z wyłączeniem zużycia wynikającego z prawidłowego użytkowania. Nieprecyzyjne lub błędne zapisy w umowie najmu mogą sprawić, że potrącenie będzie bezpodstawne, a najemca skutecznie je podważy.
Dlaczego warto zdać się na profesjonalistów?
Rozliczenie kaucji to proces wymagający znajomości prawa, umiejętności dokumentowania stanu lokalu i precyzyjnych zapisów w umowie. W Sim Property dbamy o to, aby wszystkie te elementy były dopilnowane, dzięki czemu właściciele mieszkań unikają stresu i strat finansowych. Jeżeli chcesz, aby Twój najem był bezpieczny, a rozliczenie kaucji przebiegało terminowo i zgodnie z prawem – skontaktuj się z profesjonalnym zarządcą najmu. To najprostszy sposób, aby oszczędzić sobie problemów i chronić swoją inwestycję.
Anna Grybel-Kloc
Licencjonowana pośredniczka, specjalistka od inwestycji i zarządzania najmem długoterminowym z prawie 20-letnim doświadczeniem w nieruchomościach mieszkaniowych na wynajem. Od początku buduje i rozwija polski oddział Sim Property.
Sim Property
Firma od 14 lat zarządza najmem długoterminowym w największych miastach zapewniając kompleksową obsługę procesu wynajmu na najwyższym poziomie. Obsłużyła już ponad 2500 najemców, a obecnie ma pod opieką kilka budynków i ponad 500 mieszkań na wynajem o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Wyróżniona tytułem Zarządcy Najmu 2024 Roku w Plebiscycie Stowarzyszenia Mieszkanicznik. www.simproperty.com/pl