Badanie rynku to najważniejsza czynność, jaką powinieneś zrobić przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości – i to
w pierwszej kolejności. Przed podejściem do każdej nowej inwestycji zawsze przeprowadzam stosowne analizy i wyliczenia. Od tej reguły nie było wyjątku przez wszystkie lata mojej aktywności fliperskiej. Dzisiaj zajmuje mi to dużo mniej czasu, ponieważ jestem na rynku od wielu lat. Dzięki temu jestem w stanie dużo szybciej podjąć strategiczną decyzję. Jednak jeżeli jesteś na początku swojej przygody z inwestowaniem w nieruchomości, musisz przejść ten etap krok po kroku, tak aby stać się ekspertem na danym obszarze (miasto/dzielnica/osiedle/ulica). Nie jest to trudne! A dzięki tej wiedzy będziesz w stanie przeprowadzić badanie rynku zgodnie
z najlepszymi praktykami.
Dzięki dobrze przeprowadzonemu badaniu rynku:
- dowiesz się, po jakiej cenie trzeba będzie wystawić na sprzedaż mieszkanie po skończonym remoncie, tak aby szybko się sprzedało. Ustalenie ceny sprzedaży (CS) będzie pomocne w ustaleniu ceny zakupu nieruchomości (CZ). Jeśli poprawnie ustalisz CZ, możesz spać spokojnie, ponieważ na pewno zarobisz na swojej nieruchomości po sprzedaży,
- poznasz konkurencję (kto, co, jak sprzedaje i jakich argumentów używa podczas sprzedaży),
- zobaczysz, jak wyglądają negocjacje, jak robią to sprzedający,
- zaczerpniesz wielu inspiracji poprzez oglądanie mieszkań,
- zrozumiesz specyfikę rynku, na którym chcesz działać.
Nie można pominąć badania rynku. Ktokolwiek i jakikolwiek biznes rozpoczyna, najpierw wykonuje konkretne analizy, niezależnie od branży. Dzięki temu poznaje konkurencję i produkt – określa jego cechy, które dają przewagę.
Najważniejsze kroki podczas badania rynku
- Wybierz z ogłoszeń w Internecie 30–50 wyremontowanych nieruchomości.
- Takie badanie rynku jest możliwe do przeprowadzenia tylko wtedy, gdy istnieją w ofercie rynkowej wyremontowane nieruchomości. Żeby to zweryfikować, skorzystaj np. z portali otodom.pl, nieruchomosci-online.pl, gratka.pl, olx.pl.
- Posegreguj je według ceny za metr kwadratowy.
- Wyznacz hipotetyczną cenę transakcyjną.
- Jest to najniższa cena za mieszkanie wyremontowane w standardzie WIWN®, na jaką zgodzi się po negocjacjach jego właściciel.
- Co oznacza lokal w standardzie WIWN®? Jest to mieszkanie wyremontowane starannie, zgodnie z aktualnymi trendami, przy użyciu materiałów dobrej klasy. Słowem: jakbyś wykańczał je dla siebie. Projekt takiego lokalu przygotowany jest przez profesjonalne biuro projektowe. Mieszkanie to wywołuje tzw. efekt wow, czyli wzbudza pragnienie zamieszkania w nim.
- Wybierz wszystkie mieszkania wyremontowane poniżej hipotetycznej ceny transakcyjnej i umów się na prezentacje.
- Jest to krok nie do pominięcia!
- Negocjacje sprawiają, że cena hipotetyczna może być jeszcze obniżona i dopiero ta cena staje się transakcyjną.
- To, że oferty takich nieruchomości są w Internecie, nie znaczy, że istnieją one w rzeczywistości – podczas prezentacji to zweryfikujesz.
- Zobacz osobiście te nieruchomości, zapytaj o cenę ostateczną.
- Podejmij się negocjacji cen tych mieszkań, aby zbadać, do jakiej kwoty faktycznie sprzedający są w stanie zejść.
- To będzie prawdziwa transakcyjna cena sprzedaży.
Jest to pięć głównych kroków, które powinieneś wykonać przy badaniu rynku nieruchomości. Pamiętaj, że jeśli weźmiesz pod uwagę lokale z Internetu i nie pojedziesz zobaczyć, jak wyglądają w rzeczywistości, to może się okazać, że wysnujesz nieprawdziwe, nierzetelne wnioski co do ceny sprzedaży. Analizując wypisane oferty, możesz dojść do wniosku, że kwota 9500 zł/mkw. to będzie ta cena, przy której stwierdzisz: „Jakbym miał wyremontowane mieszkanie, to sprzedałbym za tę cenę”. Jednakże jest to na razie cena hipotetyczna. Musisz ruszyć w teren i negocjować. Dopiero potem, po negocjacjach, ustalasz faktyczną, transakcyjną cenę sprzedaży.
A jak policzyć rentowność całej inwestycji?
Zapoznaj się z tym wzorem i zapamiętaj!
ZYSK = CS – CZ – KOZ – KOB – R – KF
CS – cena sprzedaży
CZ – cena zakupu
KOZ (koszty okołozakupowe) – PCC, pośrednik, notariusz i inne koszty notarialne, koszty ustanowienia hipoteki, inne koszty sądowe, administracyjne, podatki itp.
KOB (koszty obsługowe) – czynsz, media, ogłoszenie przy sprzedaży, koszt projektu wnętrza, home staging itp.
R (remont) – koszt robocizny, koszt materiałów wykończeniowych, koszt materiałów budowlanych, dekoracje, meble, sprzęt RTV AGD
KF – koszt finansowania kredytowego i wszystkie koszty z tym związane
Na moich Warsztatach Inwestowania w Nieruchomości spędzasz kilka godzin na nauce badania rynku oraz na nauce liczenia. Jeśli przejdziesz przez ten etap zgodnie z dobrymi praktykami, to swój sukces na rynku nieruchomości zwiększysz o min. 80%.
Autor: Wojciech Orzechowski
Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr. 26: https://skleprentiera.pl/SN26
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!