CASE STUDY Bez sentymentów PODCHODŹ DO INWESTYCJI! – Strefa Nieruchomości

Tekst: Wojciech Orzechowski

W biznesie nie ma miejsca na sentymenty. Dlaczego? Wiele błędów popełnianych przez inwestorów wynika z braku doświadczenia, kierowania się emocjami, a także pośpiechu. Jak sobie
z tym poradzić?

Opierając się na ponad 700 transakcjach przeprowadzonych przez Uczestników Warsztatów WIWN pod moim nadzorem, chcę się z Tobą podzielić trudnymi przypadkami inwestorów. Nie zawsze można wszystko przewidzieć – szczególnie nie wejdziesz w zawiłości prawne, niekompetencje notariusza czy stosowane metody działania ekip remontowych. Dlatego na łamach Strefy Nieruchomości chciałbym się podzielić moimi spostrzeżeniami i w tej części opowiedzieć niektóre historie. 

WERYFIKUJ ZAWSZE DOKŁADNIE BUDŻET! 

Dobrym przykładem jest planowany budżet jednej z inwestycji uczestnika Warsztatów WIWN. Tomek przygotował budżet na zakup i remont mieszkania. Następnie wystąpił z wnioskiem o kredyt. Ale zapomniał dodać koszty, które miał przeznaczyć na remont. Gdy przysłał mi wniosek, uznałem, że wszystko było poprawnie wypełnione. Nie zauważyłem, że Tomek nie dodał kosztów remontowych. W takiej też postaci wniosek został wysłany do agenta kredytowego. Kredyt został przyznany, a Tomek kupił nieruchomość. I wtedy okazało się, że brakuje pieniędzy na remont. Zrozumieliśmy, że nie uwzględniliśmy w kredycie kosztów remontu. Z pomocą przyszła nam osoba, która pożyczyła brakującą gotówkę. Cała sytuacja była stresująca, a wystarczyło wszystko dokładnie sprawdzić kilka razy. Zatem sztuką jest dojść do takiej wprawy, żeby wyłapywać wszystkie zagrożenia, niespójności i nie dopuszczać do ich wystąpienia.

IDĄC NA PRZETARG SPRAWDŹ KTO JEST PRAWNYM DYSPONENTEM 

Kolejny przypadek dotyczył pary, kupującej mieszkanie ze spółdzielczym, własnościowym prawem do lokalu, które można było z czasem wykupić na własność. Para złożyła wadium i wygrała przetarg od spółdzielni. Po dopełnieniu formalności, podpisaniu umowy kredytowej na mieszkanie, odbyło się spotkanie u notariusza. I wtedy okazało się, że spółdzielnia nie była właścicielem mieszkania, tym samym nie powinna organizować przetargu. Mieszkanie było prawnie w zasobach miasta, a nie spółdzielni. I w tym przypadku to miasto powinno zorganizować przetarg. Para musiała zrezygnować z pożyczki. Na szczęście ponieśli tylko drobne koszty.

CZUJNOŚĆ TO PODSTAWA 

Spryt sprzedającej zaskoczył doświadczonego inwestora Patryka, jednego z pierwszych absolwentów Warsztatów WIWN. Patryk znalazł atrakcyjną nieruchomość z bardzo niską ceną. Przy takich nieruchomościach czujność to podstawa. Nie inaczej było w tym przypadku. Sprzedająca osoba chciała, żeby inwestor wpłacił 50 tys. zadatku, co jest raczej niespotykaną prośbą. Nigdy nie byłem skory do wpłacania aż tak wysokich zadatków. Zaproponowałem, żeby Patryk dowiedział się, dlaczego sprzedająca żąda tak wysokiego zadatku. To w końcu spora kwota, a nadmienię, że był to rok 2017. Patryk oddzwonił z informacją, że należy spłacić bonifikatę, którą zaciągnęła spółdzielnia na remont elewacji. Okazało się, że zadłużenie w spółdzielni wynosiło 20 tys. zł, a 3 tys. zł pani chciała zostawić dla siebie. Moja sugestia była taka, żeby przekazać te 3 tys. zł sprzedającej, ale zapisać tę kwotę w akcie notarialnym. Dzięki temu pieniądze zamiast do właścicielki przekazane byłyby do wierzyciela. Sprzedająca nie chciała się jednak zgodzić na takie rozwiązanie. W tym samym czasie Patryk zadzwonił do znajomego rzeczoznawcy, żeby dopytać czy w ogóle warto kupić to mieszkanie. Przypadek chciał, że odebrała żona rzeczoznawcy, która znała właścicielkę owego mieszkania. Okazało się, że kobieta miała taki system działania. Pobierała 50 tys. zadatku, wycofywała się z transakcji, a potem sądownie trzeba się było ubiegać o zwrot pieniędzy. Gdy ofiara nachalnie upominała się o zwrot zadatku, kobieta szukała kolejnej ofiary i oddawała poprzedniej dług.

REMONTOWE ZGRZYTY W 3 AKTACH 

Pierwszy przypadek dotyczył inwestycji Barbary i Wojciecha z Krakowa, którzy chcieli ukryć instalację w podłodze. Ekipa remontowa tak mocno dokonała ingerencji w strukturę budynku, że nadzór budowlany poinformował, iż budynek grozi zawaleniem. Potrzebne było wsparcie naszego konstruktora, który wyznaczył dokładną instrukcję ekipie remontowej, określając gdzie mają powstawiać pousuwane pręty, i jak wszystko wzmocnić betonem. Współpracujący ze mną radca prawny poinformował po ukończeniu napraw, że para nie powinna mieć problemów ze sprzedażą. Jednak bez naszego wsparcia ta para mogłaby mieć problemy. 

Drugi przypadek pokazuje marne efekty współpracy kilku ekip. Remont odbywał się w trzykondygnacyjnej kamienicy, gdzie na każdym piętrze działała inna ekipa. Postępy prac każdej z nich były na innym etapie. Po włączeniu ogrzewania na dwóch kondygnacjach woda z grzejników wypłynęła na ostatnim. Efekt? Zalanie i zawalenie się sufitu z płyt kartonowo-gipsowych! Warto też, abyś pamiętał, że większe remonty należy przeprowadzać po uzgodnieniu z nadzorem budowlanym. Trzeci przypadek dotyczył przesuwania rury z gazem, która wystawała w kuchni ponad blat i straszyła okropnym zaworem. Chcieliśmy uciąć tę rurę, ponieważ nie było sensu jej przenosić. Musielibyśmy mieć pozwolenie na budowę oraz projekt, co oczywiście wiązało się z kosztami. Niestety nikt z gazowni nie chciał wykonać zlecenia. Spółdzielnia stwierdziła, że nie podejmie się tego zadania, ponieważ w bloku jest tylko jeden licznik i jeden zawór. Wytłumaczyli, że jeżeli odetną tam gaz, to będą musieli to zrobić w całym bloku. Istniało więc ryzyko, że ktoś wróci z pracy, będzie chciał odkręcić gaz, zapomnij zakręcić i dojdzie do nieszczęścia. Zacząłem więc dzwonić do różnych gazowników. Znalazłem w końcu takiego, który chciał rozwiązać nasz problem. Nawet później wpisałem go sobie do komórki pod nazwą “gazownik saper”. Dlaczego? Ponieważ ten człowiek przyjechał i powiedział, że zrobi pracę za pomocą brzeszczota w 10 minut. I faktycznie, praca zajęła mu tyle czasu. A co najważniejsze została właściwie wykonana. Inwestor miał zaoszczędzony w ten sposób czas i pieniądze.

DORADCA CZY KŁAMCA? 

Wybór pośrednika naprawdę ma znaczenie. Przykładem jest historia Uczestnika Warsztatów WIWN z Krakowa, który chciał kupić mieszkanie od sprzedającego reprezentowanego przez pośrednika. Podczas negocjacji pośrednik zasugerował sprzedającemu, aby się wstrzymał, bo jest w stanie znaleźć mu lepszego klienta. Pośrednicy często straszą oraz szantażują, żebyś podjął szybko decyzję. Niestety, takie są fakty. A ty musisz się w tym odnaleźć. Moje zdanie o pośrednikach jest takie, że trzeba uważać i być czujnym. Kiedyś agencja nieruchomości wprowadziła celowe zamieszanie. Skłamała, że klient się wycofał, tylko po to, abym jak najszybciej zdecydował się na zakup nieruchomości. Zadzwonili do mnie i powiedzieli, że sprzedająca zrywa współpracę z biurem. Powiedzieli mi, że jeśli się szybko zdecyduję, to namówią ją na sprzedaż. Posłużyli się kłamstwem, aby wywrzeć na mnie wpływ. Na szczęście szybko wyjaśniłem sytuację ze sprzedającą, ale niesmak pozostał.

UNIKAJ NIEPOROZUMIEŃ – WYBIERAJ SPRAWDZONYCH NOTARIUSZY!

Dlaczego nie zawsze warto wybierać najtańszego notariusza? Tomek – uczestnik moich Warsztatów WIWN przyjechał do Łodzi i poprosił mnie, żebym uczestniczył w akcie u notariusza, który miał dość niską stawkę. Z ciekawości poszedłem na akt. Jak już miało dojść do transakcji, notariusz zadał pytanie: Jaki jest termin przekazania mieszkania? Było to standardowe pytanie. Byliśmy jednak dość zdziwieni, ponieważ zgodnie z zapisami w umowie przedwstępnej, sprzedająca miała 7 dni na przekazanie kluczy. Notariusz przytaknął na nasze stwierdzenie, a w tym momencie sprzedająca powiedziała, że chce mieszkać w nim jeszcze przez miesiąc. Naskoczyła na nas, przez co sytuacja i atmosfera zrobiła się napięta. Zapytaliśmy, czy nie czytała umowy przed podpisaniem. Rozpoczęła się gorąca dyskusja. W końcu Tomek powiedział, że ona może tam mieszkać jeszcze przez miesiąc, ale pod warunkiem że pokryje miesięczną ratę kredytu i wszystkie jego koszty. Rozp ętała si ę kłótnia, a notariusz by ł u skraju wytrzyma ł o ści. Oznajmił, że jeżeli w ciągu 3 minut się nie dogadamy, to on przerywa spotkanie… Notariusz powinien reprezentować obie strony. W tym przypadku stał po stronie sprzedającej. Zgodnie z zapisami w umowie przedwstępnej, powinien powiedzieć do sprzedaj ącej: „Proszę Pani, w oparciu o zapisy umowy przedwstępnej, ma Pani 7 dni na opuszczenie mieszkania”. Wystarczyłby taki drobny gest notariusza. Ostatecznie inwestor Tomek zgodzi ł się na żądania sprzedającej, ale do tego notariusza już nie wrócił. Dlaczego? Bo notariusz powinien reprezentować obie strony i trzymać się warunków określonych podczas umowy przedwstępnej. Dlatego oprócz ceny kluczowe są kompetencje danego notariusza! 

Kolejne historie inwestorów opowiem w 10. numerze „Strefy Nieruchomości”. 

Jeśli chcesz wiedzieć więcej, to stały dostęp do wiedzy znajdziesz na moim kanale YouTube, na profilu FB oraz na moim blogu: https://zarabiajnanieruchomosciach.pl

Na moje Warsztaty WIWN zapiszesz się na stronie:

https://wiwn.pl

Wojciech Orzechowski 

Inwestor, deweloper, autor książek o nieruchomościach, twórca Maratonu WIWN ® oraz Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN ® . Wydawca „Strefy Nieruchomości”. Stworzył społeczność ponad 1600 osób inwestujących w nieruchomości, a ponad 700 absolwentów Warsztatów WIWN ® zrobiło swojego pierwszego fipa pod jego nadzorem.