Czwarty artykuł z serii Akademia zarządzania najmem rozwiewa wątpliwości dotyczące wyboru najemcy. Pomyłka na tym etapie może Cię kosztować wiele nerwów, czasu i pieniędzy, dlatego tak ważne jest to, komu powierzasz swoją nieruchomość. Sprawdź, jak znaleźć najemcę, który zadba o Twoją nieruchomość i będzie terminowo regulował czynsz.
Żaden najem, nawet przy najlepszych lokatorach, nie daje stuprocentowej pewności, że wszystko potoczy się zgodnie z Twoimi oczekiwaniami. Umowa najmu to zawsze relacja dwóch stron o dość sprzecznych interesach. Ty chcesz terminowych płatności i troski o lokal. Najemcy z kolei naturalnie dążą do jak najniższych opłat i ograniczenia swojej odpowiedzialności. Konflikt interesów jest wpisany w tę relację – pytanie, czy możesz skutecznie się przed nim zabezpieczyć.
Dlaczego weryfikacja najmecy jest niezbędna?
Według badania Stowarzyszenia Mieszkanicznik aż 70% wynajmujących miało problemy z odzyskaniem należności, a średni dług najemcy wynosi blisko 9 tys. zł. Co istotne, niemal trzy czwarte właścicieli – zniechęconych czasem trwania i niską skutecznością postępowań – w ogóle nie podejmuje kroków prawnych.
Ryzykiem może być też niekontrolowana zmiana sytuacji życiowej najemcy. Rozwód, utrata pracy, problemy zdrowotne – wystarczy impuls, by przestał regulować zobowiązania. Czynsz, jak pokazują analizy BIG InfoMonitor, jest jedną z ostatnich płatności regulowanych przez osoby zadłużone. Do tego dochodzą szkody. Aż 30% właścicieli deklaruje zniszczenia po najemcach. W praktyce może to dotyczyć nawet 80% mieszkań – bo wielu nie sporządza szczegółowych protokołów zdawczo-odbiorczych albo zwyczajnie nie egzekwuje napraw.
Na koniec – eksmisja. W Polsce to proces długotrwały i nieefektywny. Nawet po wygaśnięciu umowy najmu lokator może miesiącami przebywać w Twojej nieruchomości, korzystając z ustawowych zabezpieczeń. Lokalu zastępczego nikt mu nie przyzna od ręki – a obowiązek jego zapewnienia może spaść na Ciebie.
Z tych powodów weryfikacja najemcy na każdym etapie – od ogłoszenia po podpisanie umowy – jest Twoim najważniejszym narzędziem profilaktyki.
Etap 1: Odsiewanie przez ogłoszenie
Ogłoszenie to pierwszy, skuteczny filtr. Jeśli dobrze je przygotujesz, oszczędzisz sobie czasu i rozmów z osobami, które nie są Twoją grupą docelową.
Zacznij od określenia, do kogo kierujesz ofertę. Mała kawalerka w centrum? Celuj w singli lub pary. Mieszkanie przy uczelni? Najprawdopodobniej trafi do studentów. Trzy pokoje w dzielnicy z infrastrukturą? Będą idealne dla rodziny. Nie kieruj oferty do wszystkich – brak precyzyjnego profilu najemcy zawsze skutkuje większą liczbą niepasujących zgłoszeń i stratą czasu na rozmowy bez efektu.
Ważne: jeśli nie akceptujesz zwierząt – zaznacz to. Podobnie z godzinami kontaktu – np. 10:00–18:00. Taka informacja świadczy o Twoim profesjonalnym podejściu i ogranicza liczbę telefonów w niewłaściwym czasie. Z kolei dopisek „Agencjom dziękuję” skutecznie powstrzyma telefony z biur pośrednictwa.
Dodatkowo zainwestuj w wirtualny spacer po mieszkaniu – dzięki niemu ograniczysz spotkania do niezbędnego minimum. Odezwą się ci naprawdę zainteresowani, którzy już akceptują standard mieszkania. Nagranie krótkiego (np. 2–3-minutowego) filmu prezentującego lokal znacząco zmniejszy liczbę niepotrzebnych wizyt.
Jeśli masz określone wymagania co do najmu okazjonalnego, minimalnego okresu umowy lub rodzaju najemców (np. osoby niepalące) – wpisz to w ogłoszeniu. Im więcej konkretów podasz, tym mniej nieporozumień. Twoja oferta może „odpowiedzieć” na pytania, zanim ktoś do Ciebie zadzwoni.
Etap 2: Selekcja przez rozmowę telefoniczną
Zapytaj rozmówców, dlaczego szukają nowego lokum i gdzie dotąd mieszkali. Słuchaj uważnie – niespójność w odpowiedziach lub nerwowość powinny wzbudzić czujność. Zaniepokoić może też sytuacja, kiedy rozmówca nie potrafi precyzyjnie odpowiedzieć na podstawowe pytania lub unika konkretów.
Dowiedz się, ile osób ma zamieszkiwać lokal – zbyt duża liczba lokatorów w małym mieszkaniu to sygnał ostrzegawczy. Pamiętaj też, że masz prawo zapytać o źródło i wysokość dochodów. Warto też zweryfikować potencjalnego najemcę w bazach dłużników. Nie jest to możliwe dla osób prywatnych. My, jako spółka HOMtu, zawsze dokonujemy takiej weryfikacji. Ustal, na jak długo potencjalny najemca chce wynająć mieszkanie i czy akceptuje najem okazjonalny. Zaproponuj podpisanie umowy rezerwacyjnej – ograniczysz ryzyko wycofania się w ostatniej chwili. Jeśli kandydat nie zgadza się na te proste zabezpieczenia, może to oznaczać brak stabilności finansowej lub poważne problemy w przyszłości.
Starannie przeprowadzona rozmowa pozwoli Ci już na tym etapie wyłapać niewłaściwych kandydatów i zaoszczędzić czas w kolejnym kroku.
Borysław Pasierbski
Z wykształcenia prawnik. Od 2015 roku związany z rynkiem nieruchomości. Przedsiębiorca, inwestor, autor książek w temacie wynajmu. Fan nowych technologii i przychodu pasywnego. Prowadzi serwis wynajemca.com.pl, na którym dzieli się swoją wiedzą.
Poznałeś/aś 2 etapy, które decydują o tym, czy najem będzie spokojny i bezproblemowy. O kolejnych etapach przeczytasz w najnowszym 31. numerze Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN31
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!