Tekst: Wojciech Orzechowski
Co trzeba zawrzeć w umowie przedwstępnej?
1 CENA
W umowie przedwstępnej powinna być ona jasno doprecyzowana. Może być określona ryczałtem oraz może wynikać z metra kwadratowego. Iloczyn ceny za m kw. oraz liczby metrów kw. daje nam wartość ryczałtową umowną, za którą kupujesz mieszkanie. Gdyby się okazało, że w rzeczywistości metraż jest inny, niż zapisano w umowie, to w tej sytuacji możesz zmienić cenę końcową.
2 METRAŻ
Może on wynikać z aktu lub z księgi wieczystej. Powinieneś pamiętać o tym, żeby go zweryfikować i samemu przed umową przyrzeczoną zmierzyć, ile tak naprawdę metrów kupujesz. Może się okazać, że są rozbieżności.
3 PRZYNALEŻNOŚĆ DODATKOWYCH POMIESZCZEŃ
Zwróć uwagę, czy do lokalu przynależna jest piwnica lub komórka. W umowie przedwstępnej wpisuje się metraż samego mieszkania, a oprócz tego można umieścić metraż komórki czy piwnicy. Ty natomiast, kupując nieruchomość, płacisz za samo mieszkanie, a reszta stanowi ewentualną wartość dodatkową.
4 SPOSÓB I TERMIN PŁATNOŚCI KOŃCOWEJ
Może się to odbyć na kilka sposobów: gotówką w dniu podpisania aktu u notariusza lub – co odradzam, bo nie wiadomo, czy kupujący na pewno Ci zapłaci – przelewem w ciągu kilku dni po podpisaniu aktu. Jeżeliby nie zapłacił, to samo zawarcie aktu notarialnego sprawia, że i tak staje się on właścicielem. Możesz oczywiście walczyć o odzyskanie należnych pieniędzy, ale nie jest to łatwa sprawa, a na pewno długotrwała. Następny sposób to kupno w kredycie. Jeżeli Ty kupujesz w kredycie, to nie ma problemu – notariusz zawrze odpowiednie zapisy. Jeżeli natomiast to Ty sprzedajesz mieszkanie, to musisz zweryfikować, czy kupujący ma zawartą umowę kredytową z bankiem i jak będzie wyglądała ta płatność (czyli kiedy otrzymasz przelew).
5 MOŻLIWOŚĆ CESJI PRAW Z UMOWY NA OSOBĘ TRZECIĄ
Gdyby się okazało, że nie uzyskasz kredytu bankowego, to zawsze możesz kogoś do tej umowy podstawić. Nie musi to być nikt z rodziny. To może być ktokolwiek, kto przejmie Twoje prawa i kupi nieruchomość. Dzięki takiemu zabiegowi nie stracisz zadatku. Jest to szczególnie istotne wtedy, kiedy np. starasz się o kredyt i nagle, w końcowej fazie, okazuje się, że bank Ci odmawia. Jest to swego rodzaju zabezpieczenie.
Zdarza się, że sprzedający nie chce się zgodzić na cesję. Niestety. Jeden z uczestników warsztatów WIWN® miał taki przypadek. Dla mnie jest to dziwne, bo wolałbym sprzedać nieruchomość komukolwiek niż nie sprzedać wcale. Zazwyczaj sprzedający mają obiekcje – chcą poznać tę nową osobę. Może gdybym sprzedawał dom, to faktycznie zwróciłbym uwagę na sąsiadów i zastanowił się, kogo nowego im sprowadzam. Ale wydaje mi się, że w bloku nie ma to aż takiego znaczenia. Niemniej jednak sprzedający różnie reagują. Kiedyś zdarzyła nam się dziwna sytuacja: sprzedający nie chciał zapisu dotyczącego cesji, natomiast zgodził się na zapis, w którym zobowiązał się zwrócić zadatek, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu z trzech banków po kolei. Nie otrzymać kredytu to nie jest obecnie taka trudna rzecz, więc wycofanie się z takiej umowy okazałoby się dosyć prostą sprawą. Tym bardziej wprowadziło mnie to w zdumienie.
6 LISTA DOKUMENTÓW DO PRZEDŁOŻENIA PRZEZ SPRZEDAJĄCEGO
Są to: księga wieczysta, akt notarialny, dowód osobisty, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości, jeśli nie ma KW, to zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku przeciwskazań do założenia KW, zaświadczenie z wydziału meldunkowego o braku osób zameldowanych w lokalu, a także – jeżeli jest taka potrzeba – wypis z rejestru lokali, wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie z UM o tym, że nieruchomość leży, bądź nie leży w strefie rewitalizacji, jeśli taka strefa została w danym mieście ustanowiona. Te dokumenty to podstawa, ale może okazać się, że będą potrzebne także inne – w zależności od tego, czego zażyczy sobie notariusz lub bank.
7 ZAPIS O UPRZĄTNIĘCIU LOKALU PRZED PRZEKAZANIEM
Osoba, która sprzedaje Ci nieruchomość, powinna zostawić ją w stanie uprzątniętym. Tak, żeby sprzątanie, czyszczenie, wynoszenie rzeczy, niepotrzebnych elementów nie spadło na Ciebie. Należy doprecyzować, że w przypadku, gdy sprzedający nie posprząta mieszkania, obciążysz go odpowiednimi kosztami.
8 TERMIN OPUSZCZENIA LOKALU PRZEZ SPRZEDAJĄCEGO
Jeżeli zapis ten znajduje się w umowie przedwstępnej, to notariusz przenosi go później do umowy przyrzeczonej. I w przypadku, gdyby podczas podpisywania umowy przyrzeczonej sprzedający chciał ten termin zmienić, Ty nie musisz się na to godzić.
9 TERMIN UMOWY PRZYRZECZONEJ
Jeżeli jesteś sprzedającym, możesz skrócić okres między umową przedwstępną a przyrzeczoną do minimum. Niech to będzie problemem kupującego. Natomiast z drugiej strony, jeżeli to Ty jesteś kupującym i będziesz zaciągał kredyt, to najlepiej byłoby, żeby ten okres był jak najdłuższy. Miesiąc – to może być dla Ciebie za krótko, trzy miesiące – to czas, na który sprzedający rzadko kiedy się godzą. Można zatem spotkać się pośrodku i przystać na dwa miesiące.
10 ODPOWIEDNIE ZAPISY PRAWNE
Jest ich cała masa: o tym, że mieszkanie nie jest przedmiotem zastawu osób trzecich, że sprzedający nie ma zaległości, że nie dokonywał żadnej innej transakcji, że nie prowadzi działalności gospodarczej i że nie ma w związku z tym żadnych długów w urzędzie skarbowym czy w ZUS-ie. O to powinien zadbać notariusz albo Twój radca prawny
Wzór przykładowej umowy przedwstępnej dostępny jest na www.skleprentiera.pl