Inwestowanie w nieruchomości bez ubezpieczenia to ryzykowna gra, która może prowadzić do poważnych strat finansowych – ostrzegają agenci ubezpieczeniowi: Kamil Cieplicki i Konrad Gawron. Dobrze dobrane polisy chronią przed nieprzewidzianymi stratami i są istotnym elementem zarządzania ryzykiem w tej branży. Dowiedz się, jakie rodzaje polis mogą uratować Twój kapitał i zapewnić Ci spokojny sen.
Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z różnorodnymi ryzykami. Kamil Cieplicki, ekspert z branży ubezpieczeniowej, zaznacza, że najważniejsze jest odpowiednie dostosowanie ochrony do rodzaju działalności inwestycyjnej.
– Należy się zastanowić, z której strony rynku działamy oraz jaki cel chcemy osiągnąć. Inne ubezpieczenia będą potrzebne przy flipach, inne przy zarządzaniu nieruchomościami czy podnajmie, a jeszcze inne, gdy jesteśmy właścicielem nieruchomości lub deweloperem – wskazuje Cieplicki.
Podstawowe ubezpieczenia OC i mienia
Jednym z fundamentów ochrony finansowej dla inwestorów w nieruchomościach jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC), które chroni właścicieli przed roszczeniami osób trzecich – takich jak najemcy czy sąsiedzi – w sytuacjach takich jak zalanie, pożar lub inne uszkodzenia spowodowane przez naszą nieruchomość. Dla właścicieli wynajmujących nieruchomości prywatnie rekomenduje się OC w życiu prywatnym, natomiast dla tych, którzy wynajmują w ramach działalności gospodarczej, niezbędne jest OC dla firm. – Warto, aby OC obejmowało wszystkie posiadane nieruchomości, co pozwala uniknąć konieczności oddzielnych polis dla każdego lokalu – tłumaczy Cieplicki. Jak zaznacza ekspert, brak odpowiedniego ubezpieczenia OC lokatora może prowadzić do sytuacji, w której szkody wyrządzone przez najemców wpływają również na innych mieszkańców budynku, co oznacza dodatkowe koszty, które bez OC często musiałby pokryć właściciel.
Przy flipach, gdzie inwestorzy kupują, remontują i szybko sprzedają nieruchomości, potrzebne będą inne zabezpieczenia niż w przypadku wynajmu. Przy projektach remontowych właściciel będzie potrzebować ubezpieczenia OC z rozszerzeniem o działalność remontową i wykończeniową, które pokryje szkody wyrządzone np. sąsiadom, powstałe podczas renowacji lub prac budowlanych. – Przy ubezpieczeniu działalności, w ramach której konieczne jest odbywanie remontów, istotne jest uwzględnienie klauzuli za szkody wyrządzone w mieniu podlegającym naprawie – wyjaśnia Konrad Gawron i wskazuje dodatkowo, że na rynku mamy również polisy wszystkich ryzyk budowy, które szczególnie przydają się w przypadku dużych projektów inwestycyjnych, w których ryzyko szkód budowlanych lub wypadków na budowie jest wysokie.
Drugim ważnym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie mienia. Polisy tego typu zabezpieczają nieruchomości przed pożarami, zalaniami, dewastacją i zniszczeniami dokonanymi przez lokatorów czy sąsiadów nieposiadających swojego ubezpieczenia OC. – Wariant All Risk zapewnia zabezpieczenie przed większością sytuacji losowych i minimalizuje ryzyko finansowych strat – podkreśla Cieplicki, który uważa, że warto zainwestować w kompleksową ochronę, aby uniknąć sytuacji, gdy nieprzewidywalne zdarzenia mogą poważnie narazić właściciela na straty.
W przypadku spółek kapitałowych dodatkowym rozwiązaniem jest ubezpieczenie zarządu D&O (Directors and Officers), które chroni członków zarządu przed roszczeniami wynikającymi z nieprawidłowego działania zarządów czy rad nadzorczych – co ma szczególne znaczenie w dużych projektach komercyjnych.
Ubezpieczenie na wypadek przestojów w wynajmie
Przestój wynajmu to duży problem, który może dotknąć inwestorów zarówno z powodów niezależnych, jak i zależnych od lokatorów. Cieplicki wskazuje na dwa rodzaje polis, które mogą częściowo chronić właściciela przed tego typu stratami: – Pierwszy rodzaj ubezpieczenia pokrywa straty wynikające z niemożności wynajmu z powodu zdarzeń losowych, takich jak pożar lub zalanie, które czasowo wyłączają nieruchomość z użytkowania. Jest to szczególnie korzystne, gdy wynajmowana nieruchomość staje się niezdatna do użytku na skutek uszkodzeń niezależnych od właściciela, a inwestor traci przychód z wynajmu. – Drugi typ ubezpieczenia zabezpiecza właściciela w sytuacji, gdy lokator przestaje płacić czynsz – wówczas właściciel może ubiegać się o odszkodowanie do wysokości np. trzech miesięcznych czynszów, choć dostępność tej opcji zależy od konkretnych warunków polisy – mówi Cieplicki i podkreśla jednocześnie, że oba te rozwiązania są przystępne cenowo, jednak nie obejmują wszystkich czynników rynkowych, jak zmienne zainteresowanie wynajmem wynikające z wyższych stawek.
Ważne zapisy w polisie ubezpieczeniowej
Dla inwestorów nieruchomościowych istotne są także klauzule w polisach OC, które pomagają uniknąć problemów przy likwidacji szkody. Gawron zauważa: – Polisa OC musi obejmować działalność zgodną z profilem działalności firmy. Przykładowo przy wynajmie krótkoterminowym, który może być zbliżony do działalności hotelowej, konieczne jest odpowiednie dostosowanie polisy.
Istotnym elementem jest także dokładne określenie adresu oraz przeznaczenia nieruchomości – w przypadku lokali wynajmowanych na cele usługowe ubezpieczenie powinno obejmować faktyczny przedmiot działalności prowadzonej w nieruchomości. Doprecyzowanie tych szczegółów pozwala uniknąć ryzyka, że ubezpieczyciel odmówi wypłaty odszkodowania. – Niedopatrzenia te mogą ograniczyć wypłatę odszkodowania lub prowadzić do problemów prawnych związanych z nieprawidłowym użytkowaniem budynku – wyjaśnia agent ubezpieczeniowy Kamil Cieplicki.
Koszty ubezpieczeń
Koszt ubezpieczenia jest zależny od skali działalności oraz wartości ubezpieczanego mienia. Jak wyjaśnia Konrad Gawron, im większa skala działalności, tym wyższe koszty polisy, ponieważ ryzyko wyrządzenia szkody również wzrasta. Składki dla mniejszych firm wynoszą około 1000 zł rocznie, podczas gdy większe podmioty inwestujące w nieruchomości komercyjne mogą ponosić koszty sięgające nawet kilku tysięcy złotych. Cieplicki dodaje, że dla inwestorów zarządzających większym portfelem nieruchomości często opłacalne jest negocjowanie korzystniejszych warunków – zwłaszcza gdy ubezpieczenie obejmuje wiele lokalizacji. Często w przypadku dużej liczby nieruchomości opłaca się także równanie terminów polis, aby ułatwić odnawianie i zmniejszyć liczbę administracyjnych obowiązków.
Regularna aktualizacja wartości nieruchomości
Wartość ubezpieczanej nieruchomości powinna być regularnie aktualizowana, szczególnie przy projektach takich jak flipping, gdzie wartość nieruchomości zmienia się po każdym remoncie. – Suma ubezpieczenia posiadanych lokali oraz budynków powinna być aktualizowana przynajmniej raz w roku, przy każdym wznowieniu polisy – zaznacza Gawron. Niedoszacowanie wartości może prowadzić do niedoubezpieczenia i skutkować wypłatą niższego odszkodowania niż faktyczna strata. Cieplicki potwierdza znaczenie aktualnych wycen, tłumacząc: – Dostosowanie sumy ubezpieczenia do wartości rynkowej lub odtworzeniowej nieruchomości to podstawa pełnej ochrony, która pozwala uniknąć problemów związanych z wypłatą odszkodowania w niepełnej wysokości.
Znaczenie dodatkowych klauzul
Dodatkowe klauzule ubezpieczeniowe pozwalają na rozszerzenie ochrony i dopasowanie polisy do specyfiki prowadzonej działalności. Konrad Gawron rekomenduje posiadanie polisy OC w życiu prywatnym z rozszerzeniem o klauzule OC lokatora. Taka polisa chroni właściciela przed szkodami wyrządzonymi osobom trzecim przez najemców – co jest przydatne zarówno przy wynajmie krótkoterminowym, jak i długoterminowym. Kamil Cieplicki natomiast wskazuje na klauzulę poszukiwania przyczyny szkody i odpowiednią wysokość jej ubezpieczenia. Agent podkreśla: – Ubezpieczenie od dewastacji czy utraty czynszu jest stosunkowo przystępne cenowo i zapewnia dodatkowy spokój finansowy właścicielowi.
Podsumowując: dzięki odpowiedniemu doborowi ubezpieczeń oraz regularnej aktualizacji sumy ubezpieczenia właściciele mogą skuteczniej zarządzać swoimi nieruchomościami, minimalizując ryzyko finansowe związane z nieprzewidywalnymi zdarzeniami.
Kamil Cieplicki
Specjalizuje się w ubezpieczeniach z segmentu zarządów spółek, prawa spadkowego, podtrzymania dochodu, ubezpieczeń na życie, ubezpieczeń pracowniczych, szpitalnych, medycznych, poważnych zachorowań, niezdolności do pracy i przedsiębiorstw. W 2017 roku zdał egzamin na brokera ubezpieczeniowego, a w 2019 roku egzamin uprawniający do zasiadania w radach nadzorczych spółek Skarbu Państwa. W 2020 roku zdobył pierwszą kwalifikację do prestiżowego grona organizacji MDRT (Million Dollar Round Table), która skupia 1% najlepszych agentów ubezpieczeń na życie na świecie. W 2021 roku został ambasadorem Polskiego Stowarzyszenia Rekomendowanych Doradców Ubezpieczeniowych.
Konrad Gawron
Od ponad 12 lat zarządza ryzykiem ubezpieczeniowym w małych, średnich i dużych podmiotach gospodarczych. Analizuje ryzyko, przygotowuje program ubezpieczenia, dobiera zapisy szczególne, kreuje zakres i warunki ochrony, negocjuje z zakładami ubezpieczeń. Jego celem jest wskazanie najlepszego ubezpieczenia pod względem ceny i zakresu. Jest również uprawnionym rzeczoznawcą majątkowym (nr uprawnień 5881) szacującym wartości nieruchomości między innymi na potrzeby ubezpieczenia.
Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 28: https://skleprentiera.pl/SN28
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!