Autor: Aneta Nagler
co daje Kowalskiemu i jak wpłynie na ceny nieruchomości?
Powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego z założenia ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej. Tak przynajmniej zakłada Ustawa o ochronie prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, którą 20 kwietnia br. uchwalił Sejm większością 417 głosów.
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zwiększyć
ochronę kupujących nowe mieszkania - Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają zasilać
składki płacone przez deweloperów - Ustawa zakłada możliwość odmowy odbioru mieszkania przez kupującego w przypadku istotnej wady
W założeniu Ustawa o ochronie prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zakłada, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej. Chodzi potencjalnie o eliminację ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłaconych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Najczęściej stosowanym przez deweloperów jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, który nie ma dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej dla otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (tzw. OMRP). Tym samym nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Co ważne, wypłata środków z tego rodzaju rachunku następuje według harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej, przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. W przypadku upadłości dewelopera daje to ryzyko utraty przez kupującego zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości. Dlatego w myśl ustawodawcy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) mają zasilać składki płacone przez deweloperów.
Ustawa zakłada, że:
- w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc.
- w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego wyniesie 0,2 proc. Faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co zapewni elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe. Składka na Fundusz odprowadzana będzie przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP).
Analizując zapisy w ustawie, łatwo zauważyć, że większość firm deweloperskich stosuje otwarte rachunki powiernicze. Przy konieczności uiszczania 2% składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) od ceny brutto mieszkania, oznaczać to będzie większą kwotę niż 10% dochodu firmy. Do tego ustawa ma obejmować nie tylko mieszkalne, ale i lokale użytkowe. W przypadku firm, które działają w tym obszarze, kwota będzie jeszcze większa procentowo w porównaniu do dochodu oraz do przychodu netto. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że bardzo często wpłaty klientów są wykorzystywane do obsługi kosztów bieżących kredytu, natomiast pokrycie kosztów przeprowadzenia samej inwestycji zapewniane jest przez kredyt deweloperski. I trudno tutaj odmówić ryzyka, jakie ponosi sam deweloper w związku z jego spłatą. A zatem praktyczne konsekwencje wprowadzenia tych przepisów spowodują, że regulacje najbardziej dotkliwe będą dla małych firm deweloperskich, co automatycznie spowoduje wzrost bariery wejścia do tego biznesu. A klientom przyniesie wzrost cen mieszkań. Kolejna zmiana zapisana w procedowanej ustawie zakłada, że nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu. Ponadto doprecyzowano procedurę odbioru mieszkania wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie. Zaproponowano, by deweloper miał obowiązek przekazać prospekt informacyjny osobie kupującej mieszkanie. Zaznaczono, że dotychczas prospekt był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Procedura odbioru mieszkania zakłada też, że jeżeli ekspertyza wydana przez rzeczoznawcę zamówiona zostanie przez nabywcę i nie wykaże przy odbiorze wady istotnej mieszkania, to jej koszty w całości poniesie kupujący. Przed poprawką w ustawie był zapis, że w takim przypadku obie strony płacą, zarówno nabywca, jak i deweloper.
Konsekwencje wprowadzenia zmian w ustawie:
- Zwiększą się koszty prowadzenia inwestycji deweloperskich.
- Wzrosną ceny mieszkań. Każdy deweloper będzie dążył do przerzucenia zwiększonych kosztów na klientów
o tytułowe 2%, które trzeba będzie odprowadzić do DFG,
w przypadku otwartych rachunków powierniczych. - Nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu.
- Jeżeli ekspertyza wydana przez rzeczoznawcę zamówiona
zostanie przez nabywcę i nie wykaże przy odbiorze wady
istotnej mieszkania, to jej koszty w całości poniesie kupujący, a nie jak dotychczas koszty były dzielone po równo
na obie strony. - Nastąpi bariera wejścia do biznesu dewelopera dla nowych podmiotów z uwagi na konieczność sprostania kolejnym procedowanym regulacjom.
- Powstanie pokaźny fundusz finansowy, zasilający Bank
Gospodarstwa Krajowego.
Ustawa zostanie podpisana przez Prezydenta RP prawdopodobnie w czerwcu 2021 r. A nowe przepisy mają wejść w życie po 12 miesiącach od ich ogłoszenia
w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych artykułów, które zaczną obowiązywać w innych terminach.