Interesujesz się tematem inwestowania w nieruchomości, już nawet masz zebrany kapitał albo wiesz, jak możesz go pozyskać. Nie masz jednak zupełnie doświadczenia i zastanawiasz się, od czego zacząć i jak działać, żeby cały proces zakończył się pomyślnie. Jeśli to opis Twojej sytuacji, to ten artykuł jest dla Ciebie – przedstawię w nim 12 kroków, które warto podjąć, aby z sukcesem zrealizować swojego pierwszego flipa z rynku wtórnego.
Krok 1. Eksplorowanie rynku
Inwestorzy często popełniają następujący błąd: kupują jakiekolwiek mieszkanie, bo ktoś im powiedział, że to dobry biznes, ale zupełnie się do tego nie przygotowują. Potem remontują je, nie trzymając się w ryzach, jeżeli chodzi o wydatki (bez kosztorysu). I wystawiają na sprzedaż – ale okazuje się, że nieruchomość nie chce się sprzedać – jest za droga.
Dlatego sugeruję, żeby zacząć od końca – najpierw ustalić, jaka może być cena sprzedaży, i potem podejmować kolejne
kroki. To znacznie bezpieczniejsza strategia. Niektórzy boją się inwestować, czują się niepewnie – a strach zazwyczaj wynika z niewiedzy. (Zawsze gdy chcesz wejść w jakiś nowy biznes, powinieneś mieć rozeznanie w tym temacie – i tak samo jest z nieruchomościami). Musisz mieć świadomość, jaka jest cena wyremontowanych mieszkań. Żeby to wiedzieć, konieczne jest zbadanie rynku.
Ten pierwszy punkt jest kluczowy – na jego podstawie możesz działać dalej, bo wiesz, za ile wystawić nieruchomość, tak by się dobrze sprzedała (dzięki czemu potem możesz ustalić, za ile maksymalnie kupić lokal).
Najważniejsze etapy badania rynku (wtórnego):
- Wyszukujesz w Internecie 30 wyremontowanych nieruchomości w lokalizacji, w której chciałbyś inwestować.
- Segregujesz je według ceny za metr kwadratowy.
- Wyznaczasz swoją cenę hipotetyczną.
- Wybierasz wszystkie nieruchomości poniżej tej wartości i jedziesz je zobaczyć – negocjujesz, sprawdzasz, do jakiej kwoty właściciele są w stanie obniżyć ceny mieszkań.
- Określasz cenę sprzedaży (czyli kwotę, za jaką byłbyś w stanie sprzedać nieruchomość).
Co w przypadku, gdy w wybranej przez Ciebie okolicy nie ma mieszkań wyremontowanych?
- Wybierasz 30 dowolnych nieruchomości.
- Szacujesz cenę hipotetyczną za metr kwadratowy po remoncie (przykładowo: jeśli niewyremontowane są w okolicach 7 tys./mkw., to wyremontowane będą za ok. 10 tys./mkw.).
- Badasz rynek pierwotny – co budują okoliczni deweloperzy i jakie są ich oferty sprzedaży (cena mieszkania w stanie deweloperskim na rynku pierwotnym równa się cenie mieszkania wyremontowanego na rynku wtórnym).
- Poszukujesz informacji zewnętrznych (m.in. wycena przez rzeczoznawcę lub kalkulatory wartości nieruchomości, wiadomości od innych inwestorów).
- Wystawiasz fikcyjne ogłoszenie mieszkania – jeżeli mieszkanie jest w atrakcyjnej cenie, to powinieneś otrzymywać dwa–trzy telefony tygodniowo (jeśli jest ich mniej – mieszkanie jest za drogie; jeżeli więcej – za tanie). Na tej podstawie potwierdzasz lub korygujesz swoją cenę hipotetyczną.
- Określasz cenę sprzedaży.
Krok 2. Przeglądanie mieszkań
Kiedy już zbadasz rynek, wertujesz oferty w Internecie – te wystawione bezpośrednio, jak i przez pośredników. W tym celu możesz skorzystać z wielu portali internetowych, takich jak: otodom.pl, olx.pl. Nawiązujesz relacje z tzw. dostawcami perełek – najlepszym wyborem zawsze będzie agent nieruchomości, ale są też inni: pracownicy spółdzielni, komornicy, strażacy, policjanci, listonosze (mogą mieć informacje o nieruchomościach).
Poszukujesz mieszkania, na którym możesz najlepiej zarobić.
Krok 3. Planowanie zysków
Tu najlepiej sprawdzi się Excel (na Warsztatach Inwestowania w Nieruchomościach każdy uczestnik dostaje dostęp do specjalnego, szczegółowo rozpisanego arkusza, który pozwala z łatwością dokonać wszelkich obliczeń). Podstawiasz dane zdobyte podczas badania rynku, odliczasz koszty. Jeśli zysk jest satysfakcjonujący, to przechodzisz do kolejnego punktu.
W celu szybkiej kalkulacji możesz zastosować Wzór Powodzenia Inwestycji®:
CS – KK – KO – KOB – R – Z = CZ, gdzie
CS – cena sprzedaży (cena, po jakiej sprzedajemy mieszkanie),
KK – koszty okołokredytowe,
KO – koszty okołozakupowe,
KOB – koszty obsługowe,
R – remont,
Z – zysk,
CZ – cena zakupu.
Możesz ustalić swój planowany zysk i dzięki temu dojść do pożądanej ceny zakupu. Lub też przekształcić wzór, tak aby zobaczyć, jaki będzie zysk przy określonej (np. podanej w ogłoszeniu) wartości nieruchomości.
Krok 4. Oglądanie danego mieszkania
To ważne, żeby przyjrzeć się nieruchomości i zweryfikować jej cechy – czy są takie, które mogą ułatwić sprzedaż, a może takie, które sprawią, że mieszkanie stanie się bublem. Sam wyróżniam 60 takich cech – są opisane w mojej książce Zarabiaj na nieruchomościach. Podzieliłem je na trzy kategorie – związane z lokalizacją (jak nieruchomość jest umiejscowiona względem budynków użyteczności publicznej), z blokiem (jak wygląda wnętrze i najbliższa okolica) i z samym lokalem (np. czy jest przejściowy, czy ma balkon etc.).
Krok 5. Negocjacje
Po ustaleniu, że mieszkanie jest w porządku, czeka Cię kolejny etap, w którym próbujesz osiągnąć zaplanowaną cenę zakupu. Oczywiście negocjacje to trudna umiejętność, nie da się jej nauczyć do perfekcji w pięć minut ani nawet na jednym szkoleniu – to wymaga ćwiczeń i praktyki, ale warto próbować! Zachęcam do zapoznania się z książką Wojtka Woźniczki Negocjuj! (istnieje kilka części).
Wojciech Orzechowski
Przedsiębiorca, inwestor, deweloper, ekspert rynku nieruchomości, nazywany ojcem chrzestnym flipowania w Polsce. Od 2007 roku nieprzerwanie inwestuje w nieruchomości, a od 2014 roku edukuje w tym zakresie. Od 2018 roku realizuje w Łodzi projekty deweloperskie o wartości sprzedażowej ponad 220 mln zł, a tylko w roku 2023 prowadził 140 inwestycji fliperskich.
Oto 5 pierwszych kroków, które pomogą Ci z sukcesem rozpocząć przygodę z pierwszym flipem. Pozostałe 7 znajdziesz w najnowszym, 32. numerze Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN32
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!