Autor: Tomasz Boćkowski
Temat inwestowania w nieruchomości jest dzisiaj bardzo popularny. Z pewnością dlatego, że Polska jest dzisiaj bardzo atrakcyjnym krajem, nie tylko dla turystów, ale również dla samych mieszkańców. Zmiana mentalności i chęć rozwoju osobistego przyczyniają się do powstawania lepiej wykształconego społeczeństwa, a co za tym idzie – coraz lepiej zarabiającego.
W ciągu trzech lat udział zakupów nieruchomości mieszkaniowych za gotówkę na głównych rynkach zwiększył się o 100%. Z danych NBP wynika ponadto, że zakupy gotówkowe na rynku pierwotnym stanowiły 64%. Tendencja ta utrzymuje się nadal.
A JAK NIE MAM GOTÓWKI – CZY MOGĘ ZACZĄĆ?
Część osób (a jak wskazywałyby statystyki – 36%), czytając ten artykuł, powiedziałoby: „Ja nie mam gotówki, więc nie mogę inwestować”. Jak się okazuje, brak gotówki nie jest przeszkodą do inwestowania w nieruchomości. Wiele osób posiada zdolność kredytową, którą wykorzystuje do inwestowania. Oczywiście to nie jest tak, że możesz wziąć kredyt, mając zupełne zero na koncie. Banki wymagają wkładu własnego – dzisiaj jest to ok. 20% wartości nieruchomości.
Zobaczmy, jak wygląda to w liczbach: zakładając, że chcesz kupić mieszkanie pod inwestycję, które będziesz wynajmować, a jego wartość to 300 tys. zł, na zakup takiego lokalu w kredycie potrzebujesz 60 tys. zł wkładu własnego. Czy przy dzisiejszych zarobkach i pewnej dyscyplinie jest możliwe, aby odłożyć taką kwotę w przeciągu roku lub dwóch?
Jest wiele różnych sposobów, aby uzyskać kwotę na kapitał początkowy uzyskać, myślę, że to będzie dobry temat kolejnego artykułu.
JAKA JEST STOPA ZWROTU?
Dzisiaj rynek daje nam również możliwość zainwestowania w duże projekty nieruchomościowe, gdzie nie musimy dysponować bardzo dużym kapitałem, a stopa zwrotu z zainwestowanych środków kształtuje się w okolicach 20% w skali roku. Tak więc jeśli wkładamy 200 000 zł, po roku zarabiamy 40 tys. zł. Mogę tu podać przykład Łodzi, gdzie rozpoczyna się budowa sześciokondygnacyjnego budynku o powierzchni 3600 mkw. pod nazwą „Słoneczne Tarasy” (więcej na www.supergotowce. pl), w którym będą mieszkania w wysokim standardzie wraz z kompleksem garaży podziemnych. Decydując się na taką inwestycję, stajemy się udziałowcami spółki, a co za tym idzie – również całej nieruchomości, która jest gwarantem i zabezpieczeniem naszych pieniędzy i naszego zysku.
Wszystko się sprowadza do tego, aby nasze pieniądze pracowały i przynosiły nam realny dochód każdego miesiąca, albo po określonym czasie, gdy kupujemy nieruchomość na kredyt, przyniosły nam aktywa w postaci naszej własnej nieruchomości, nieobciążonej już kredytem.
STRATEGIA GOTOWCA INWESTYCYJNEGO
Przejdźmy teraz do mniejszych inwestycji. Tutaj pojawiają się różne ścieżki inwestowania, możemy sami znaleźć nieruchomość pod najem, wyremontować i wynajmować. Tu bezwzględnie potrzebna jest rzetelna wiedza i doświadczenie. Dlaczego? Może się okazać, że nasza inwestycja jest nietrafiona, że źle się wynajmuje, że nasze założenia się nie sprawdziły – tym bardziej, jeśli inwestujemy za pomocą dźwigni finansowej (kredytu).
Ciekawym rozwiązaniem mogą być gotowce inwestycyjne – czyli mieszkanie wyremontowane z odpowiednimi parametrami, zapewniające nam stopę zwrotu najczęściej od 8 do 10% w skali roku.
Warto tutaj podać przykład gotowca inwestycyjnego z Torunia, który generuje roczny zysk netto w wysokości 54 tys. zł, a wartość zakupu takiej nieruchomości to 500 tys. zł. Oznacza to, że w ciągu 10 lat zainwestowany kapitał do nas wraca, dodatkowo stajemy się pełnoprawnym właścicielem mieszkania. To mieszkanie zostało przeze mnie zakupione w kredycie – strategia, którą przyjąłem, polega na tym, że każdego roku całość zysku przeznaczam na spłatę kredytu, co oznacza, że za 10 lat (w chwili obecnej 8 lat) nie będę już musiał spłacać kredytu, a mieszkanie będzie wolne od obciążeń bankowych i dalej będzie mogło dla mnie pracować.
Brak gotówki nie jest przeszkodą do inwestowania w nieruchomości.
NA CO ZWRACAĆ UWAGĘ PRZY ZAKUPIE GOTOWCA?
Na rynku pojawia się coraz większa liczba gotowców inwestycyjnych – tu jednak, rozważając zakup, warto zwrócić uwagę na to, jak mieszkanie zostało wykonane, czy zostały użyte materiały dobrej jakości, czy np. drzwi, które montujemy w mieszkaniu, są z marketu, czy prosto od producenta gwarantującego dobrą jakość. Czy panele podłogowe mają przemysłową klasę ścieralności. Ważnych punktów do sprawdzenia jest wiele. Według mojej opinii ma to znaczenie, ponieważ jeśli planujemy naszą inwestycję na 10 lat, to musimy mieć pewność, że po 5 latach nie będziemy musieli wymieniać w mieszkaniu tych elementów z powodu nadmiernego zużycia. Warto takie rzeczy omówić i skonsultować z ekspertem, który będzie w stanie ocenić daną nieruchomość.
Sam aktualnie posiadam trzy gotowce inwestycyjne, docelowo w ciągu dwóch lat planuję osiem takich mieszkań. Moimi klientami w wynajmowanych nieruchomościach są studenci oraz młode osoby pracujące.
Moja, a w zasadzie nasza – ponieważ inwestuję razem z żoną Martą Puls-Boćkowską – przygoda z inwestowaniem zaczęła się w 2015 r., kiedy ukończyliśmy Warsztaty Inwestowania w Nieruchomości (WIWN.pl®). Wtedy to zaczęliśmy obracać nieruchomościami (flipować). Po pewnym czasie stwierdziliśmy, że pieniądze, które zarabiamy na flipach, generujemy na poziomie od 40 do 60 tys. zł z jednego mieszkania i ciągle reinwestujemy. A przecież warto mieć oprócz flipowania jeszcze jakąś strategię, tzw. drugą nogę.
Ceny nieruchomości zaczęły rosnąć – przy flipach to nie ma większego znaczenia, bo kiedy kupujemy drożej, drożej też sprzedajemy. Natomiast dotarło do nas, że kiedy będziemy posiadać dobrze pracującego gotowca inwestycyjnego (10% w skali roku), to oprócz rentownego wynajmu ceny nieruchomości cały czas będą wzrastały i zapewniały nam bezpieczną przyszłość. Dlatego zdecydowaliśmy się na takie rozwiązanie. A Ty jaki masz pomysł na swoją „bezpieczną emeryturę”? Chcesz wiedzieć więcej, skontaktuj się ze mną.
Tomasz Boćkowski
Inwestor na rynku nieruchomości Absolwent Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN.pl®. Lider społeczności WIWN® regionu kujawsko-pomorskiego. Współwłaściciel serwisu supergotowce.pl