W obliczu rosnących cen nieruchomości wiele osób się zastanawia, czy ceny u deweloperów są rozdmuchane, czy mają pokrycie w kosztach. A może to najbardziej zyskowny biznes?
Bycie deweloperem kojarzone jest z wysokimi zarobkami, dużymi marżami i luksusowymi samochodami. W takim razie: czy warto zostać deweloperem? Sprawdzimy to dla Ciebie! Radomir Sejdak postanowił podzielić się szczegółami finansowymi swojej inwestycji z lat 2020–2023, by każdy mógł ocenić, czy warto wejść w tę branżę. W poprzednim numerze „Strefy Nieruchomości” (nr 25) Radomir mówił o swoich sposobach na zdobycie kapitału niezbędnego do startu inwestycji. Jeśli chcesz mieć komplet informacji
przydatnych przy rozpoczęciu przedsięwzięcia deweloperskiego, wydanie to znajdziesz na stronie skleprentiera.pl. Dobrze jest budować w okolicy większych miast, najlepiej wojewódzkich, bo tam potencjalna liczba klientów będzie większa. Na tapet weźmiemy więc inwestycję w podwarszawskiej miejscowości. W tym wypadku była to gmina Halinów położona 32 km od Pałacu Kultury i Nauki, 11 km
od granic samej Warszawy. Osiedle powstało blisko stacji PKP, 3 km od wjazdu na obwodnicę stolicy. Idealna definicja „sypialni” dużego miasta. Szukałem działki pod inwestycję na cztery domy lub segmenty. Celowałem w powierzchnię: 1100–1800 mkw., a cena
miała mieścić się w ustalonym budżecie. Oto koszty:
- Działka: 300 000 zł. W granicach miasta będzie kilkukrotnie droższa niż poza granicami, czasem warto za to zapłacić, ale czy początkującego dewelopera na to stać? Działka w podmiejskiej gminie kosztowała 300 000 zł, a w granicach miasta 600 000–800 000 zł. Decyzja padła na działkę tańszą, ale z potencjałem na dobry dojazd do Warszawy.
- Podział działki: 4000 zł. Czas trwania: cztery miesiące. Podział był konieczny, gdyż plan miejscowy pozwalał na wybudowanie jednego domu na jednej działce, czyli aby postawić ich więcej, trzeba było podzielić działkę geodezyjnie.
- Pozwolenie na budowę: 33 500 zł netto za projekt indywidualny. Czas trwania projektowania: cztery miesiące. Czas oczekiwania na prawomocne pozwolenie na budowę: dwa miesiące.
- Droga dojazdowa o długości 90 m z placem na materiały: 30 000 zł. Działka nie miała utwardzonej drogi,
a do budowy potrzebne były ciągłe dostawy ciężkich materiałów. Ciężarówki z pustakami czy stalą mogą ważyć po 18 ton, a betoniarka, tzw. gruszka, razem z cementem to waga 40 ton, dlatego konieczne było wybranie ziemi na głębokość 40 cm, wyłożenie geowłókniną i wysypanie 40 cm gruzu betonowego. - Studnia na wodę do budowy: 4800 zł. Czas wykonania: jeden dzień.
- Przyłącze elektryczne na plac do budowy: 7400 zł. Czas wykonania: dwa tygodnie.
- Ogrodzenie placu budowy: 3600 zł. Czas wykonania: trzy dni.
Do tego momentu jeszcze nie wbiliśmy łopaty, a już wydaliśmy 383 300 zł netto. W tym momencie ruszamy z wznoszeniem budynków.
Projekt zakłada postawienie czterech segmentów, po 116 mkw. każdy, a przedstawione koszty dotyczą całości inwestycji, a zatem wszystkich czterech jednostek mieszkalnych.
- Roboty ziemne i budowa do stanu surowego otwartego (razem z materiałem): 428 000 zł netto. Czas wykonania: pięć miesięcy.
- Drenaż opaskowy wokół budynku: 19 000 zł. Czas wykonania: trzy dni.
- Konstrukcja dachu: 82 000 zł. W tej inwestycji wybrałem prefabrykowane wiązary z certyfikowanego drewna, zmontowane w hali produkcyjnej. Ekipa budowlana z dźwigiem montuje je na miejscu inwestycji w mniej
niż tydzień. Na sam projekt czeka się cztery tygodnie. - Pokrycie dachowe z blachy na rąbek, z pełnym deskowaniem, wzmocnieniem konstrukcji stropu belką stalową HEB: 155 000 zł. Czas wykonania: półtora miesiąca.
- Okna, drzwi wejściowe, bramy garażu: 83 000 zł. Czas oczekiwania: sześć tygodni (dlatego zamawiane są wcześniej).
- Instalacja elektryczna (z materiałem): 35 000 zł netto. Czas wykonania: cztery tygodnie.
- Pompy ciepła Mitsubishi: 125 000 zł.
- Instalacja wodno-kanalizacyjna i ogrzewania podłogowego: 55 000 zł. Czas wykonania: pięć tygodni.
- Tynki wewnątrz: 77 000 zł. Czas wykonania: trzy miesiące.
- Izolacja podłoża i posadzki: 43 000 zł. Czas wykonania: cztery tygodnie.
- Obicie poddasza i stropu nad piętrem, sufit podwieszany: 93 000 zł. Czas wykonania: pięć tygodni.
- Elewacja zewnętrzna budynku w kolorze kremowym z deską wyciskaną i izolacją 20 cm styropianu: 150 000 zł. Czas wykonania: sześć tygodni.
- Kostka przed budynkami: 47 000 zł. Czas wykonania: jeden miesiąc.
- Zagospodarowanie ogrodów oraz nawiezienie ziemi zwykłej i urodzajnej: 30 000 zł.
- Ogrodzenie panelowe wokół budynków i między segmentami: 28 000 zł.
Koszty budowy (zagospodarowania terenu wokół oraz przyłączy do budynku itp.): 1 903 300 zł netto. Obsługa inwestycji generuje również koszty pośrednie. Poniższe kwoty podane są dla całej inwestycji, czyli dla czterech segmentów. Oto główne z nich:
- Sprzedaż przez biuro nieruchomości: 70 000 zł.
- Marketing (wizualizacje, filmy, zdjęcia, strona internetowa, ogłoszenia, publikacje): 63 000 zł.
- Rachunek powierniczy: 29 000 zł.
- Kredyt deweloperski i inwestorzy prywatni (odsetki, koszty otrzymania i obsługa): 172 000 zł.
- Kierownik, zarządca, koordynacja, kontrole techniczne: 55 000 zł.
- Ubezpieczenie, dokumenty urzędowe, opłaty za wypisy, wyrysy, mapki: 17 000 zł.
- Księgowość, prawnik, notariusz, doradca podatkowy, 60 000 zł.
- Wydatki na paliwo i eksploatację aut: 45 000 zł.
- Wywóz i segregacja śmieci, toaleta na budowie: 22 000 zł.
Łączne koszty pośrednie: 533 000 zł netto.
Wszystkie koszty łącznie: 2 436 300 zł netto.
Przychody ze sprzedaży: 2 752 000 zł netto.
Zysk przed opodatkowaniem: 315 700 zł.
Zysk po opodatkowaniu: 288 652 zł
Podczas inwestycji należy wziąć pod uwagę kwestie takie jak:
- VAT: płaci się go przy każdej fakturze, a odzyskuje dopiero po kilku miesiącach, czyli cały czas wydatki są wyższe, niż mówi kosztorys. Dlatego warto mieć dodatkowe 100 000 zł na koncie.
- Rezerwa bezpieczeństwa (zwyżka kosztów produkcji) minimum 3%. Gdybym przeprowadzał tę inwestycję w latach 2021–2022, to w związku z gwałtownym wzrostem cen energii, stali, pustaków, styropianu itp. potrzebowałbym dwa razy większej rezerwy.
- Optymalizacja kosztów budowy: z czasem wychodzi coraz lepiej. W najnowszym projekcie zakładam zysk o 50% większy niż na opisywanej w tym artykule inwestycji.
Czy patrząc na te wyniki finansowe, warto być deweloperem?
Od momentu przejęcia działki i rozpoczęcia jej podziału aż do chwili notarialnego przekazania klientom inwestycja trwała trzy lata
i przyniosła 288 652 zł zysku. Dla porównania – dzisiejsze przeciętne wynagrodzenie w Polsce wynosi 8272 zł brutto, czyli około 5600 zł netto miesięcznie, co daje 67 200 zł rocznie. Biorąc pod uwagę te trzy lata realizacji inwestycji, przy obecnym wynagrodzeniu i inflacji, na etacie zarobilibyśmy 201 600 zł netto, czyli 70% tej kwoty, ale bez równie wysokiego ryzyka. Jeśli rozpatrzymy scenariusz, w którym para zarabia łącznie 10 000 zł netto miesięcznie, to w takim samym okresie otrzymają 360 000 zł netto. Ta suma jest wyższa niż zarobek dewelopera na niedużym projekcie. Finansowo więc równie dobrze można pozostać na etacie, zamiast ryzykować w deweloperce. Jednak podjęcie wyzwania wartego kilka milionów złotych to zmiana mentalna – wyrwanie umysłu ze standardowych ram i przeniesienie swoich ambicji na wyższy poziom. To pełna wyzwań przygoda, która postawiła mnie w roli aktywnego uczestnika rynku.
Czy powinno być więcej deweloperów?
W mojej opinii jest nas niewystarczająca liczba. W Polsce stosunkowo mały odsetek obywateli inwestuje w nieruchomości. Jeszcze mniej jest deweloperów rozpoczynających budowę nowych jednostek mieszkalnych. W rezultacie warunki mieszkaniowe lokują nas na szarym końcu Unii Europejskiej: mamy jedne z najwyższych wskaźników przeludnienia mieszkań, niską liczbę izb na osobę, powierzchnię mieszkalną na osobę, prawie najwyższy wiek wyprowadzania się dzieci od rodziców itp. To są właśnie powody, przez które zacząłem działalność deweloperską – aby poprawić warunki mieszkaniowe Polaków. Budowa nieruchomości od zera jest najbardziej satysfakcjonująca nie tylko dlatego, że się na tym zarabia, ale także dlatego, że to kreuje nowy krajobraz: pole zabudowujemy domami, działkę zmieniamy w osiedle, a rodzina, która dotychczas mieszkała w starej kamienicy, może dzięki nam wprowadzić się do nowego i oszczędnego domu.
Radomir Sejdak – deweloper z trzyletnim stażem. Buduje bliźniaki pod Warszawą, w gminie Halinów. Inwestuje w nieruchomości w Poznaniu i Warszawie. Na pełen etat pracuje jako dyrektor sprzedaży w dużej niemieckiej firmie.
Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr. 26: https://skleprentiera.pl/SN26
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!