Inwestycje w prywatne akademiki – Strefa Nieruchomości

Marta Kubacka (Nr 8 str. 64)

Inwestycje
W PRYWATNE AKADEMIKI
I POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE

Dynamiczny boom na rynku nieruchomości zachęca inwestorów do lokowania kapitału w najróżniejszy sposób. W zasadzie każdy z nich jest skazany na
powodzenie. Dużym zainteresowaniem cieszą się prywatne akademiki, w które mogą inwestować zarówno początkujący, jak i doświadczeni inwestorzy.
Dla dużych graczy intratne mogą okazać się inwestycje w powierzchnie magazynowe, które z roku na rok rosną w siłę, głównie za sprawą coraz większej popularności sektora e-commerce.

INWESTYCJE W PRYWATNE AKADEMIKI

Prywatne akademiki to nowość na polskim rynku nieruchomości. Dynamikę rozwoju tej gałęzi sektora nieruchomości inwestycyjnej napędza rosnąca liczba studentów zagranicznych oraz coraz mniejsza podaż akademików prowadzonych przez uczelnie. Z oferty prywatnych akademików korzystają głównie zagraniczni studenci, których po prostu na to stać. Jednoosobowe studio to miesięczny wydatek rzędu nawet 2000 zł, miejsce w pokoju 2-osobowym to koszt około 1000 zł. Oczywiście ceny są różne i zależą od standardu. Co różni prywatny akademik do państwowego? Standard! Do dyspozycji studentów zazwyczaj są strefy nauki i rozrywki, kuchnia, pralnia, siłownia, sauna, jakuzzi i inne udogodnienia. W Polsce jest ponad 100 prywatnych akademików z ofertą dla ponad 6500 studentów. Oczywiście znajdują się w największych miastach obleganych przez studentów: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Lublinie i Łodzi. Często powstają w wyremontowanych kamienicach zlokalizowanych w centrum lub przy dużych uczelniach. Czy to dobry pomysł na inwestycje? Eksperci wyjaśniają, że inwestycja
w prywatne akademiki może być bardziej opłacalna aniżeli w inną nieruchomości czy inwestowanie na rynku papierów wartościowych. Dlaczego? Stopa zwrotu
z inwestycji kształtuje się na poziomie 8–9 % w skali roku. Dlatego – jak mówi Patryk Sobczyk, Lider WIWN® oraz prowadzący szkolenia z rynku pierwotnego
– inwestycja w prywatny akademik na pewno jest bardzo kusząca, ale należy dokładnie ją przeanalizować. Kluczową kwestią jest, czy kupujemy fizyczny lokal,
czy udział w spółce zo.o. Ponadto musimy brać pod uwagę lokalizację nieruchomości – w lepszej zdecydowanie łatwiej będzie uzyskać obiecaną stopę zwrotu. Kolejna kwestia to koszty dodatkowe: sprzątanie, zarządzanie, VAT, a także, czy jest opcja wyjścia z inwestycji. Stopy zwrotu rzędu 6% na rynku nieruchomości nie robią już większego wrażenia, podobny poziom możemy uzyskać, kupując fizyczny lokal mieszkalny i wynajmując go na rynku. Wzrost cen nieruchomości, który widzimy, obniża stopy zwrotu z najmu, ponieważ drożej kupujemy, a kwota najmu nie nadąża za ceną zakupu, dlatego rynek kwater studenckich na pewno ma przed sobą bardzo dobrą przyszłość – mówi Patryk Sobczyk. Z raportu firm Colliers International i CMS można dowiedzieć się, że 32% ankietowanych inwestorów na terenie Europie Środkowej i Wschodniej jest aktywnych w sektorze prywatnych akademików lub zamierza dopiero inwestować. Polska jest uznawana za rynek z największym potencjałem.

INWESTYCJE W POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE W POLSCE

W 2019 roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości osiągnęła pułap 7,4 mld euro. To więcej niż w 2018 roku (7,2 mld euro). Udział rynku magazynowego wyniósł w tym zestawieniu ponad 1,1 mld euro, co jest dowodem na to, że rynek magazynowy w Polsce przeżywa dynamiczny rozwój. Połowa hal magazynowych zlokalizowanych w Polsce jest wynajmowana przez firmy zagraniczne.

W 2019 r. wybudowano około 2,7 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowych – o 23% więcej niż 2018 roku. Inwestorzy, szukając nowych lokalizacji, biorą pod uwagę przede wszystkim ich walory, takie jak: dostępność transportową, rynek pracy, warunki finansowe, kompetencje regionalne oraz dojrzałość tego rynku. Rynek nieruchomości magazynowych cały czas skupia się w Wielkiej Piątce: Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław. Znajduje się
tu 80% zasobów powierzchni logistycznej i przemysłowej. Chociaż rok 2019 pokazał, że deweloperzy coraz chętniej rozglądają się za inwestycjami poza głównymi rynkami magazynowymi, prognozy na kolejne lata mówią, że trend będzie kontynuowany.

– Całkowite zasoby na początku grudnia 2019 r. wyniosły 18,5 mln mkw. Przewidujemy, że w 2020 r. tempo dostarczania nowej podaży będzie stabilne,
co zaowocuje przekroczeniem 20 mln mkw. całkowitych zasobów magazynowych w kraju – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo, dla pb.pl. Obecnie w Polsce mamy problem z rosnącymi kosztami budowy i zawirowaniami na rynku pracy. To nie zmienia faktu, że biorąc pod uwagę wielkość rynku magazynowego, na tle Unii Europejskiej zajmujemy siódme miejsce! Dlaczego? Naszym największym atutem jest lokalizacja, co na rynku nieruchomości, szczególnie inwestycyjnych, ma ogromne znaczenie. Na tak dobrą sytuację rynku magazynowego w Polsce ma jeszcze wpływ rozwój e-commerce. Dynamiczny rozwój sprzedaży online implikuje potrzebę dostosowania nowych kanałów sprzedaży i w efekcie popyt na powierzchnie magazynowe. Co więcej, w Polsce
na tle innych europejskich miast mamy jedne z najniższych kosztów najmu powierzchni magazynowych. W raporcie firmy Cushman&Wakefield „Jak ugryźć
e-commerce w magazynie” podano, że 24,5% całkowitej podaży powierzchni magazynowych jest przeznaczona do obsługi rynku e-commerce.

Popyt inwestycyjny na rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych wynika głównie z wskaźników: ilość pustostanów jest ciągle na niskim poziomie. Dlatego deweloperzy lokują parki magazynowe przy głównych szlakach transportowych i węzłach komunikacyjnych.

Jakie typy magazynów są najbardziej popularne wśród inwestorów? Wciąż dużym zainteresowaniem cieszą się obiekty typu build to suit (BTS), czyli
na zamówienie i według potrzeb najemcy, small business units (SBU) – małe moduły na obrzeżach dużych miast. Nieustająco powstają również big-boxy,
czyli przestrzenie o powierzchni ponad 10 tys. mkw. i wysokości w okolicach 10 metrów.

Jednak tutaj ograniczeniem i wyzwaniem może być brak odpowiednio dużych działek, przygotowanych pod kątem planistycznym i infrastrukturalnym na przyjęcie obiektów magazynowych w stosunkowo krótkim czasie. Dlatego szansą i wsparciem dla inwestorów niewątpliwie jest powstanie Polskiej Strefy Inwestycyjnej – mówi Piotr Kaszyński, partner zarządzający w Cresa Polska.