W świecie inwestycji nieruchomościowych nie brakuje historii o spektakularnych sukcesach, ale istnieje także sporo tych o kosztownych błędach, które pogrążyły nawet najbardziej doświadczonych graczy. Czy wystarczy znajomość rynku i dobre wyczucie okazji, by uniknąć finansowej pułapki? Niekoniecznie. W tym artykule pięciu doświadczonych inwestorów dzieli się swoimi lekacjami, by mniej zaawansowani gracze mogli uniknąć pomyłek.
Pochopne decyzje i błędna kalkulacja
Pomysł na inwestycję często rodzi się podczas networkingu lub luźnej rozmowy. Na fali entuzjazmu pada propozycja: „Zainwestujmy razem w budowę! PUM × 10 tys. zł = 3 mln zł zysku!”. Dzień później spółka rejestrowana przez S24 i… droga do problemów otwarta.
Pobieżne liczenie zysków na kalkulatorze budzi ekscytację, ale dopiero rzetelna analiza w Excelu ujawnia rzeczywiste koszty: PCC, CIT, VAT, opłaty za grunt i nieruchomość. Czego jeszcze często się nie uwzględnia? Gospodarki odpadami w trakcie budowy, kosztów operacyjnych (księgowość, nadzór inwestorski, media), poprawek budowlanych czy ucieczek wykonawców. Kluczowe jest też wliczenie współczynnika obłożenia przy inwestycjach na wynajem – pierwsze miesiące po otwarciu to rzadko 100% obłożenia.
Wojciech Kłodziński
Przedsiębiorca z 19-letnim doświadczeniem, założyciel Rentumi sp. z o.o. Twórca systemów Rentumi.pl, MojWynajem.pl, a wcześniej SEO Adder i AdMailer. Aktualnie rozwija sieć hosteli Rentumi, aktywnie poszukując nowych inwestorów i lokalizacji w Polsce. Zwolennik automatyzacji i optymalizacji jako klucza do wysokiego ROI. Po godzinach pasjonat rewitalizacji, remontujący największą wieżę Bismarcka w Szczecinie.
Inwestoholizm
Największa pułapka? Uzależnienie od kolejnych inwestycji. Sam na to choruję, ale staram się leczyć. Teraz byłem na wakacjach w Tajlandii, a wróciłem z mieszkaniami. To nie pierwsza taka sytuacja. Zamiast jednego kupuję dwa, a czasem cztery mieszkania. Problem w tym, że gdzieś po drodze jest jeszcze życie prywatne. Ważne jest więc znalezienie balansu, żeby nie zatracić się w tej grze. Myślę, że jestem w tym dobry – wiem, ile czasu i środków mogę przeznaczyć na inwestycje, a ile na życie poza nimi.
Kuba Midel
Przedsiębiorca z ponad 20-letnim doświadczeniem. Od 15 lat inwestuje w nieruchomości pod wynajem. Pasjonat podróży, motocykli i muzyki. Prywatnie zakochany mąż i ojciec dwójki dzieci. Autor książki Sztuka równowagi finansowej. Organizator Wielkiej Integracji i innych wydarzeń dla przedsiębiorców.
Brak wiedzy i cierpliwości
Początkujący inwestorzy często popełniają błędy wynikające z braku wiedzy, np. dotyczącej sposobu sprawdzania stanu prawnego i technicznego mieszkania. Mogą także zbyt optymistycznie ocenić koszty remontu i przez to ich nie doszacować. Innym problemem jest chęć urządzenia mieszkania pod siebie, co często prowadzi do przekroczenia założonego budżetu. Brak cierpliwości to kolejna pułapka — zamiast pogodzić się z tym, że okazja może uciec i spokojnie poczekać na kolejną, inwestor podejmuje decyzje pochopnie. Błędem bywa również nadmierne lewarowanie — zamiast zacząć od jednego mieszkania i nauczyć się mechanizmów inwestowania w najem, niektórzy od razu kupują kilka nieruchomości. Widziałem wiele przypadków, w których remont się przedłużył i pochłonął więcej środków, przez co inwestorowi zabrakło funduszy. Jego niewykończone mieszkania nie nadawały się do wynajęcia, a on sam nie miał z czego regulować zobowiązań takich jak wysokie raty kredytowe.
Sławek Muturi
Pionier inwestowania w najem w Polsce: pierwsze mieszkanie na wynajem kupił w 1998 roku, napisał 10 książek o tematyce wolności finansowej, wprowadził wiele praktyk służących minimalizacji ryzyka związanego z najmem. Jego firma Mzuri to pierwsza firma branży profesjonalnego zarządzania najmem – dziś posiada w swojej bazie kilkanaście tysięcy lokali na wynajem. Prawdziwą pasją Sławka są podróże, w których spędza po 10–11 miesięcy każdego roku – jest jednym z 3 ludzi na świecie, którzy odwiedzili każdy ze 193 krajów członkowskich ONZ co najmniej po dwa razy.
Poleganie na jednym generalnym wykonawcy – wygoda czy ryzyko?
Wielu inwestorów, chcąc zaoszczędzić czas i pieniądze, decyduje się na współpracę tylko z jednym generalnym wykonawcą. W teorii jest to wygodne – nie trzeba koordynować wielu podwykonawców, a całość leży w rękach jednej firmy. Problem pojawia się, gdy wykonawca nie wywiązuje się z umowy, przeciąga terminy lub nagle przestaje być dostępny. Wówczas inwestor zostaje zmuszony do poszukiwania nowej ekipy na ostatnią chwilę, co może skutkować wyższymi kosztami i opóźnieniem inwestycji.
Z kolei niektórzy inwestorzy kierują się wyłącznie ceną przy wyborze wykonawców, co może okazać się zgubne. Tanie ekipy często oznaczają niższą jakość prac, brak odpowiednich uprawnień lub nieprofesjonalne podejście do terminów. W efekcie może się okazać, że oszczędności na początku zamieniają się w konieczność poprawiania błędów i wydawania dodatkowych pieniędzy.
Wojciech Orzechowski
Twórca WIWN®. Inwestowaniem w nieruchomości zajmuje się nieustannie od ponad 17 lat. Posiada doświadczenie w wielu strategiach inwestycyjnych na rynku nieruchomości: flipy, wynajem długo- i krótkoterminowy, kwatery pracownicze, deweloperka.
Kierowanie się modą
Nie mogę też nie piętnować kreowania mody przez nieruchomościowych szkoleniowców na jakieś konkretne lokacje do zainwestowania – często ich jedynym atutem jest to, że osoba do tego namawiająca sama tam zainwestowała. Dobrym przykładem może być Cypr Północny, który staje się modny. Jest to obszar poza Unią Europejską, co przedstawiane jest jako wielki atut. Prawdą jest jednak to, że znajduje się on pod wpływem władz tureckich oraz jest uwikłany w trudne relacje z putinowską Rosją. Napięcia w tej części Cypru mogą łatwo eskalować w większy konflikt. Niezależnie od tego, jak okrągłe słowa i piękne wykresy się pojawiają, warto jednak zachować zdrowy rozsądek i sprawdzić informacje w niezależnych źródłach. Bardzo łatwo jest napisać, że ceny nieruchomości rosną o 10–15% rocznie. Trochę jak w polityce – byleby ktoś to „kupił”, a potem pozyskamy nowych chętnych. Trzeba pamiętać o tym, że tonie się w ciszy – osoby wprowadzone w błąd lub wręcz oszukane nie mówią o tym publicznie, bo twierdzą, że wówczas już nic nie uzyskają od oczernionej osoby.
Adam Grzymski
Od 20 lat inwestuje w nieruchomości. Współwłaściciel projektu nieruchomościowego Kamienica Piłkarza w Łodzi, właściciel biura nieruchomości „Domy w Podkowie”. Prowadzi także firmę Ligowiec.pl organizującą od 1998 roku najstarsze komercyjne rozgrywki piłkarskie dla amatorów w Warszawie.
To tylko kilka pułapek, które mogą wpędzić w kłopoty nawet doświadczonych inwestorów. Cały artykuł znajdziesz w najnowszym wydaniu Strefy Nieruchomości nr 30: https://skleprentiera.pl/SN30
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!