Może się wydawać, że zakup apartamentu po drugiej stronie świata jest karkołomnym pomysłem. Nic bardziej mylnego! Formalności związane z kupnem nieruchomości w Meksyku są proste i przejrzyste. Trzeba tylko poznać podstawowe zasady, które szeroko opiszę w poniższym artykule. Planujecie zakup nieruchomości w Meksyku z rynku pierwotnego? A może nawet nie wiedzieliście, że macie taką możliwość? Zobaczcie, jakie to łatwe! I to już od 100 tysięcy dolarów w turystycznych miejscowościach!
OD CZEGO ZACZĄĆ
Standardową ścieżką i najbardziej popularną jest zakup nieruchomości przez osobę fizyczną. Taką też opiszę w tym materiale. Pierwszym krokiem jest znalezienie tego wymarzonego mieszkania czy domu. Warto powierzyć tę czynność doświadczonemu brokerowi, który zna lokalny rynek, jakość poszczególnych deweloperów oraz najlepsze lokalizacje zapewniające świetne zyski z wynajmu. Jest to rozwiązanie najbezpieczniejsze, bo zastanówcie się tylko, ile pułapek czeka w Waszym mieście na niezaznajomionego z lokalnymi warunkami inwestora. Wystarczy źle wybrać dzielnicę i Wasza nieruchomość straci na atrakcyjności i obłożeniu. Jeśli skorzystacie z pomocy eksperta, Wam pozostanie przebieranie nadesłanych ofert, sprawdzanie ich położenia i wyobrażanie sobie siebie już na miejscu – na karaibskiej plaży z m a r g a r i t ą w ręku.
ZŁOŻENIE OFERTY
Kolejnym punktem jest złożenie oferty i uiszczenie opłaty rezerwacyjnej. Cena katalogowa mieszkań jest ceną wyjściową i można ją negocjować pod różnymi konkretnymi warunkami. W tym wypadku również duże znaczenie ma, czy kupujący składa ofertę za pośrednictwem dużego i renomowanego biura nieruchomości – takie agencje mają specjalne rabaty ze względu na ich skalę zakupów z wieloma inwestorami. Opłata rezerwacyjna wynosi przeważnie od 3000 do 5000 dolarów. Jeśli kupujący jest usatysfakcjonowany wynegocjowaną ceną i przechodzi do zamknięcia transakcji – opłata zaliczana jest na poczet wartości nieruchomości.
W przypadku wycofania oferty przez kupującego przed podpisaniem kontraktu – jest ona w całości zwracana. Co ważne, deweloperzy nie pobierają zadatku, który mógłby przepaść, jeśli kupujący z jakiegoś powodu zrezygnuje z zakupu.
CZAS NA PRAWNIKA
Trzecim punktem procesu zakupu nieruchomości jest zlecenie prawnikowi kilku kwestii: negocjacji warunków kontraktu, stworzenia dla kupującego badania due diligence oraz prześwietlenia dewelopera. Po otrzymaniu wszystkich dokumentów kupujący podpisuje kontrakt z deweloperem i wpłaca pierwszą transzę, której wysokość jest ustalana indywidualnie w toku negocjacji.
ODBIÓR KLUCZY
Kolejnym krokiem jest spłacanie zakupu według harmonogramu i w końcu – po zapłacie ostatniej transzy – odbiór kluczy! Nie trzeba przylatywać na tę część procesu osobiście – można to zlecić brokerowi na podstawie pełnomocnictwa. Tym bardziej że akt notarialny przeważnie nie jest jeszcze gotowy. Mimo to mieszkanie już przechodzi na własność kupującego i może być wynajmowane.
Pamiętajcie, że im wyższa wpłata pierwszej transzy, tym lepszy rabat możemy wynegocjować – nawet kilkanaście procent od ceny katalogowej!
KOSZTY I PROCEDURY
Kiedy apartament jest w całości spłacony, uruchamiana jest procedura zamknięcia transakcji aktem notarialnym. Praw-
nicy tworzą dla kupującego bank trust (o czym więcej za chwilę), następnie inwestor uiszcza koszty zamknięcia transakcji, a notariusz tworzy akt notarialny i po około trzech miesiącach wyznaczany jest termin podpisu dokumentu u notariusza. Jak wspomniałam wcześniej – po opłaceniu apartamentu i odbiorze kluczy w całości dysponujemy lokalem. Możemy w nim mieszkać lub go wynajmować, a „sprawy papierkowe” toczą się własnym rytmem i nie blokuje to kupującego w korzystaniu z nieruchomości. Takie prawo daje nam zawarty z deweloperem kontrakt.
Koszty zamknięcia transakcji składają się z: wynagrodzenia notariusza, podatków, opłat rejestracyjnych, kosztów obsługi prawnej oraz założenia bank trustu – i w sumie wynoszą one około 8,5% wartości nieruchomości. Trzeba dodać, że wysokość podatku różni się w zależności od lokalizacji, w której zakupujemy nieruchomość, a powyższy koszt dotyczy regionu Riviera Maya w stanie Quintana Roo na półwyspie Jukatan, gdzie inwestycje w nieruchomości wakacyjne są najbardziej popularne.
BANK TRUST – CO TO JEST?
Wszyscy obcokrajowcy kupujący w „strefie strzeżonej” Meksyku (do 100 km od granic kraju oraz 50 km od linii brzegowej) zobligowani są do założenia bank trustu w meksykańskim banku. Strefy te chronią przed masowym skupowaniem nieruchomości przez zagranicznych inwestorów, fundusze i korporacje. Gdyby nie to obostrzenie, ceny nieruchomości poszybowałyby w górę i byłyby niedostępne dla Meksykanów. Rozwiązano to za pomocą poprawki wprowadzonej w latach 90. do konstytucji. Pozwala ona na wejście w posiadanie nieruchomości obcokrajowcom za pośrednictwem powiernictwa bankowego fideicomiso, popularnie zwanego bank trust.
Umożliwia on nabycie osobom fizycznym nieruchomości na cele mieszkaniowe (czyli obowiązuje zakaz prowadzenia w takiej nieruchomości działalności gospodarczej, np. restauracji, sklepu). Taki trust pozwala na zakup mieszkania w strefie chronionej ze wszystkimi prawami – jak obywatel Meksyku. Bank pełni rolę powiernika, a kupujący posiada wszelkie prawa własności. Taką nieruchomość można sprzedać, wynająć, darować, przekazać w spadku itd. Umowa z bankiem opiewa na 50 lat, a po tym czasie odnawia się ją na kolejne 50 lat. W międzyczasie możecie oczywiście nieruchomość sprzedać – jeśli nowym nabywcą będzie obcokrajowiec, trust przenosi się na nowego beneficjenta, z kolei w przypadku sprzedaży Meksykaninowi trust się rozwiązuje. Ważną kwestią jest fakt, iż banktrust to usługa, którą zleca się bankowi, ale nie jest on właścicielem nieruchomości. Jeżeli ten zbankrutuje, dalszą usługę prowadzenia trustu zleca się innemu bankowi.
KORZYŚCI Z ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI PRZEZ BANK TRUST W MEKSYKU
- Możliwość uzyskania rezydencji meksykańskiej.
- Niski podatek roczny od nieruchomości (a dokładnie promil – 0,001% wartości nieruchomości).
- Środki finansowe chronione przed wierzycielami i komornikami.
- Stały, niski koszt utrzymywania trustu: ok. 650 dolarów rocznie.
- Brak konieczności otwierania konta bankowego w Meksyku.
- Brak konieczności rejestrowania się w Federalnym Rejestrze Podatników i składania zeznań podatkowych w Meksyku.
NIEZBĘDNE DOKUMENTY DO ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W MEKSYKU
- Paszport.
- Rachunek za media nie starszy niż 3 miesiące – z miejsca zamieszkania.
- Wyciąg bankowy dokumentujący posiadanie środków pieniężnych na pierwszą wpłatę.
- Kopia aktu małżeństwa (jeśli dotyczy).
ILE TO TRWA?
To zależy, czy kupujecie apartament w przedsprzedaży, czy gotowy do odbioru. W tej pierwszej wersji trzeba poczekać do terminu zakończenia prac budowlanych, co w Meksyku oznacza około półtora roku od „wbicia pierwszej łopaty”. Natomiast przy gotowych mieszkaniach w zakończonych inwestycjach od podjętej przez inwestora decyzji o zakupie do odbioru kluczy mija tylko około dwóch tygodni!
Adrianna Grzywacz – właścicielka marki HOMEXICO – Apartamenty i Nieruchomości w Meksyku, której częścią jest agencja nieruchomości dla polskich inwestorów. Opiekuje się procesem inwestycyjnym od znalezienia inwestycji przez finalizację zakupu po obsługę posprzedażową, w tym wynajem krótkoterminowy. Z wykształcenia strateg biznesu i projektantka wnętrz.
www.homexico.pl
Artykuł pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 24: https://skleprentiera.pl/SN24
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!