Najem długoterminowy wiąże się z szeregiem ryzyk, które mogą znacząco wpłynąć na rentowność inwestycji. Wśród najpoważniejszych zagrożeń wyróżnia się trzy podstawowe problemy: niewypłacalność najemcy, zniszczenie mieszkania oraz trudności z jego eksmisją. Dla właściciela nieruchomości oznacza to nie tylko utratę dochodu z wynajmu, ale również dodatkowe koszty związane z utrzymaniem mieszkania i procesami sądowymi. Przykładowo eksmisja w przypadku umowy najmu na zasadach ogólnych w większości miast to proces ciągnący się średnio półtora roku – dwa lata. Przez cały ten czas najemca mieszka na koszt właściciela! Z kolei konieczność zapewnienia lokalu zastępczego dla najemcy to kolejne trzy – pięć lat oczekiwania, aż się wyprowadzi. Ryzyka w najmie nie da się wyeliminować całkowicie, ale można podjąć szereg działań, które je zmniejszą.
Weryfikacja najemcy – klucz do bezpiecznego wynajmu
Właściwy dobór lokatorów to kwestia nie tylko minimalizacji ryzyka finansowego, ale także komfortu i bezpieczeństwa współpracy na lata. Niestety, wielu wynajmujących w ogóle nie przeprowadza weryfikacji. A jeśli już to robią, to ograniczają się do podstawowych pytań, np. o wysokość zarobków, pomijając szereg kluczowych aspektów, które mogą zadecydować o tym, czy najem będzie przebiegał bezproblemowo.
Podstawowe błędy w weryfikacji najemców
- Brak sprawdzenia, kto faktycznie będzie mieszkał w lokalu – najemca może przedstawić się jako singiel, a w rzeczywistości sprowadzić kilku współlokatorów.
- Niezadanie kluczowego pytania: „Dlaczego wyprowadza się z poprzedniego mieszkania?” – odpowiedź może ujawnić potencjalne problemy, np. konflikty z wynajmującym, zaległości w płatnościach czy skargi sąsiadów.
- Brak weryfikacji historii najmu – kontakt z poprzednim wynajmującym często pozwala na uzyskanie istotnych informacji o najemcy, np. na temat terminowości płatności czy dbałości o mieszkanie.
- Nadmierna dociekliwość – zbyt intensywne „przesłuchanie” najemcy może sprawić, że wartościowe osoby poczują się niekomfortowo i zdecydują się na inną ofertę. Kluczem jest balans między rzetelną weryfikacją a zachowaniem profesjonalizmu.
Weryfikacja tożsamości – podstawa bezpiecznej umowy
Przed podpisaniem umowy zawsze należy potwierdzić tożsamość najemcy, najlepiej poprzez wgląd do dokumentu tożsamości. Warto również upewnić się, czy osoba ta nie podlega szczególnej ochronie wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów, co mogłoby znacząco utrudnić ewentualne postępowanie eksmisyjne w przypadku problemów.
Sprawdzenie sytuacji finansowej i historii płatniczej
Sama deklaracja zarobków to za mało. Kluczowe jest sprawdzenie, czy potencjalny najemca nie ma długów. Weryfikacja w Krajowym Rejestrze Długów (KRD) czy Biurze Informacji Kredytowej (BIK-u) daje realny obraz rzetelności płatniczej kandydata.
Wprowadzenie tego elementu do procesu selekcji może znacząco zmniejszyć ryzyko problemów z płatnościami. W naszym przypadku od momentu wdrożenia sprawdzania KRD ponad 10 lat temu liczba najemców zalegających z opłatami znacząco spadła. Obecnie na ponad 500 aktywnych umów prowadzimy jedynie 8 spraw windykacyjnych w sądzie – to dowód na skuteczność odpowiednich procedur.
Weryfikacja najemcy powinna mieć kluczowe znaczenie przy wyborze odpowiedniej umowy najmu oraz dodatkowych zabezpieczeń. Profil najemcy i jego wiarygodność finansowa stanowią podstawę do dopasowania właściwych środków ochrony najmu.
To tylko część praktycznych wskazówek, które pomogą Ci ograniczyć problemy związane z wynajmem długoterminowym. Pełną listę znajdziesz w najnowszym wydaniu Strefy Nieruchomości nr 30: https://skleprentiera.pl/SN30
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!
Autor:
Anna Grybel-Kloc
Licencjonowana pośredniczka, specjalistka od inwestycji i zarządzania najmem długoterminowym z prawie 20-letnim doświadczeniem w nieruchomościach mieszkaniowych na wynajem. Od początku buduje i rozwija polski oddział Sim Property.
Sim Property
Firma od 14 lat zarządzająca najmem długoterminowym w kilkunastu miastach, zapewniająca kompleksową obsługę procesu wynajmu na najwyższym poziomie. Obsłużyła już ponad 2500 umów najmu, a obecnie ma pod opieką kilka budynków i ponad 500 mieszkań na wynajem o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Wyróżniona tytułem Zarządcy Najmu 2024 Roku w Plebiscycie Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
