Czynsz opłaca na czas, respektuje ustalone zasady, dba o mieszkanie, a ponadto utrzymuje dobre relacje z właścicielem – to najemca-marzenie. W rzeczywistości jednak nie tak łatwo znaleźć osobę, której powierzymy swoje mieszkanie bez zamartwiania się o to, w jakim stanie je odzyskamy. Ale praktycy wiedzą, jakie metody selekcji są najskuteczniejsze. Zapytaliśmy ich o sprawdzone sposoby na weryfikację najemcy, aby wynajem stał się wyłącznie bezproblemowym źródłem dochodu pasywnego, a nie pasmem stresów i nieprzewidzianych wydatków.
Regulamin to ważna część umowy. Wprowadź system rabatów i kar
Artur Kucharzyk
Od 11 lat prowadzi firmę Develocus zajmującą się zarządzaniem najmem, podnajmem oraz budową pasywnego portfela nieruchomości inwestorów w dziewięciu oddziałach w Polsce. Autor pierwszej w Polsce książki o podnajmie Podnajem od A do Z: Poradnik nie tylko dla podnajemców oraz współautorem książki Pomysł do wynajęcia 2.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: W jaki sposób zredagować ogłoszenie, aby już na starcie wyeliminować problematycznych najemców?
Artur Kucharzyk: Warto zredagować je w taki sposób, aby było jasne, kogo poszukujemy. Podam przykład – jeśli planujemy wynająć mieszkanie na pokoje studentom, warto od razu zaznaczyć, że jest to lokal przeznaczony właśnie dla tej konkretnej grupy. Jeśli poszukujemy pracowników firm, napiszmy to. W ogłoszeniu powinny znaleźć się również informacje o opłatach i o kaucji. Dzięki temu unikniemy niepotrzebnych telefonów, a tym samym przyspieszymy proces znalezienia odpowiedniego najemcy.
A.Z.S: Załóżmy, że na ogłoszenie odpowiada konkretna osoba. O co trzeba ją zapytać?
A.K.: Pierwsze pytanie powinno brzmieć: „Od kiedy szuka pani/pan nieruchomości?” Odpowiedzi wiele nam powiedzą. Możemy dowiedzieć się, czy ktoś często imprezuje, czy jest konfliktowy, a może woli zajmować się szukaniem, a nie znajdowaniem mieszkania. Jeśli na etapie rozmowy telefonicznej potencjalny klient wzbudzi nasze zaufanie, spotkajmy się z nim. Podczas rozmowy w cztery oczy warto zastosować weryfikację z wykorzystaniem sprawdzonych narzędzi.
A.Z.S: Jakie to narzędzia?
A.K.: Choć nie ocenia się człowieka po wyglądzie, a książki po okładce, pierwsze spotkanie wiele nam powie o człowieku. Chodzi o ocenę dress codu – naszą czujność powinny wzbudzić np. zabłocone buty, woń alkoholu czy zapach papierosów. Dobrym patentem jest poproszenie o kontakt do właściciela nieruchomości, w której poprzednio mieszkał nasz potencjalny najemca. Nie chodzi o to, abyśmy zadzwonili do tej osoby, ale reakcja klienta wiele nam powie. Jeśli bez problemu przekaże kontakt, to nie musimy się martwić. Jednak jeśli będzie stawiał opór, powinna zaświecić nam się lampka ostrzegawcza.
Rozmowa z potencjalnym najemcą prawię Ci powie
Urszula Kurpiejewska
Założycielka firmy White Lion Investments, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości. Jako trenerka sprzedaży prowadzi liczne szkolenia dla pośredników nieruchomości.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Jak skutecznie przeprowadzić weryfikację najemcy przed podpisaniem umowy?
Urszula Kurpiejewska: Weryfikacja najemcy powinna być standardową procedurą – nie z braku zaufania, ale z troski o interes właściciela nieruchomości. Kluczowe jest przeprowadzenie rozmowy weryfikacyjnej, zebranie podstawowych informacji o zatrudnieniu, źródłach dochodu, liczbie osób planujących zamieszkać oraz celu najmu. Dobrą praktyką jest prośba o zaświadczenie o zatrudnieniu lub wyciąg z konta potwierdzający dochody, a w przypadku obcokrajowców – legalność pobytu oraz umowę o pracę.
A.Z.S: Co powinno nas zaniepokoić podczas pierwszego kontaktu z potencjalnym najemcą?
U.K.: Niepokojące mogą być niejasne odpowiedzi na proste pytania, brak konkretów dotyczących zatrudnienia, częste zmiany miejsca zamieszkania bez wyraźnego powodu, unikanie kontaktu telefonicznego lub zbyt duża presja na szybkie podpisanie umowy „tu i teraz”. Uwagę powinny też zwrócić emocjonalne wypowiedzi lub narzekanie na poprzednich właścicieli – może to sugerować potencjalne konflikty.
A.Z.S: Rozmowa kwalifikacyjna z kandydatem – to przesada czy konieczność?
U.K.: To konieczność. Powinna ona przybrać formę spokojnej, rzeczowej dyskusji pozwalającej poznać motywacje najemcy i jego sytuację życiową. Traktujmy to spotkanie jak selekcję partnera do umowy, która – w przypadku najmu długoterminowego – jest rodzajem współpracy. Z takiego podejścia korzystają obie strony.
Social media to prawdziwa kopalnia wiedzy o najemcy
Klaudia Leszczyńska
Ekspertka w dziedzinie home stagingu, finansistka, inwestorka w nieruchomości, twórczyni edukacyjnej platformy branżowej homestaging.edu.pl. Autorka branżowego kursu Home Staging Pro. Dyrektor ds. edukacji w polskim oddziale stowarzyszenia EAHSP – Europejskiego Stowarzyszenia Profesjonalnych Home Stagerów.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Co powinno być kluczowe podczas weryfikacji najemcy?
Klaudia Leszczyńska: Dla mnie istotne jest, aby najemca zawsze spełniał wymogi formalne i aby stać go było na opłacenie czynszu za mieszkanie. Zawsze proszę o umowę o pracę do wglądu, a w przypadku studentów rodzice podpisują poręczenie finansowe. Ponadto już standardowa rozmowa wnosi dużo wiedzy na temat tego, czy oczekiwania najemcy i właściciela są spójne (np. fakt posiadania zwierząt i podejście właściciela do tego aspektu). Zawsze dopytuję też, jakie są powody zmiany poprzedniego mieszkania i na ile czasu najemca chciałby podpisać umowę.
A.Z.S: Jak ta umowa powinna być skonstruowana?
K.L.: Powinna być bardzo szczegółowa i zawierać regulamin użytkowania mieszkania. Dla niektórych może to być zaskoczenie lub przesada, ale doświadczenie prowadzenia własnej firmy zajmującej się wynajmem nauczyło mnie, że dla każdego najemcy co innego znaczą słowa takie jak cisza nocna czy porządek. Dlatego te kwestie są doprecyzowane. Odnośnie do weryfikacji – nigdy nie zgadzam się na rozłożenie kaucji na raty czy zapłatę pierwszego czynszu z opóźnieniem – jeśli problem z płatnością pojawia się już na początku, to doświadczenie pokazuje, że późniejsze miesiące mogą być tylko gorsze, a nikt nie chce mieć potem problemów z niewypłacalnym najemcą. Te wszystkie aspekty mogą wydawać się dość rygorystyczne, ale przy obowiązującym w Polsce prawie właściciele muszą sami zadbać o to, by zminimalizować ryzyko problemowego najemcy. Dzięki temu, że trzymam się tych zasad, trudne przypadki przez lata prowadzenia firmy zdarzały się naprawdę rzadko i każdy z nich udało się szybko i polubownie rozwiązać.
A.Z.S: W jakich sytuacjach wynajmującemu powinna się zaświecić czerwona lampka?
K.L.: Niepokojący jest zbyt duży nacisk na to, aby wprowadzić się natychmiast. Często oznacza to, że najemca został wyrzucony z poprzedniego mieszkania, więc zapewniamy sobie problem na starcie. Dlatego moja żelazna zasada brzmi: wprowadzka najszybciej w dniu następującym po podpisaniu umowy najmu!
Druga rzecz to nieszczere, wymijające odpowiedzi. Po nich od razu można poznać, że potencjalny najemca ma coś do ukrycia lub nie daje nam pełnej informacji, na której nam zależy. Narzekanie na poprzednich właścicieli też nie jest dobrym znakiem.
Trzeci aspekt to nacisk na zmianę warunków finansowych, prośba o brak kaucji czy jej rozłożenie na raty – aby właściciel mógł zapewnić sobie bezproblemowy najem, musi maksymalnie ograniczyć ryzyko wynajmu mieszkania osobie, której na to nie stać. I ostatnia rzecz – problem z dokumentami, ich okazaniem, udokumentowaniem dochodów czy nielegalny pobyt w Polsce – to pewna droga do problemów.
Oto wybrane wskazówki naszych ekspertów dotyczące skutecznej selekcji najemców. Pełne wypowiedzi znajdziesz w najnowszym 31. numerze Strefy Nieruchomości: https://skleprentiera.pl/SN31
Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ!