Jaki rodzaj działalności jest najlepszy pod flipowanie?

Czy wiesz, w jaki sposób najlepiej rozliczać flipy? Jaką firmę założyć, żeby to się opłacało? Jak wysokie podatki trzeba zapłacić? Zobacz, jakie są możliwości.

Flipy na osobę fizyczną

Pierwszą możliwością jest flipowanie jako osoba fizyczna. Osobiście nie polecam tej opcji, ponieważ możesz wtedy zrobić zaledwie jeden flip w ciągu roku bądź dwóch lat. Jeśli będziesz chciał robić to częściej, pojawi się ryzyko kontroli ze strony urzędu skarbowego, który może zanegować tę formę rozliczenia. Podatki, które będziesz musiał zapłacić, to 19% od zysku.

Flipy na jednoosobową działalność gospodarczą 

Możesz założyć działalność gospodarczą. I tu pojawia się kilka opcji opodatkowania: ryczałt, podatek progresywny (skala) oraz podatek liniowy. 

Przy flipowaniu zdecydowanie odradzam ryczałt, ponieważ wtedy podatki płacisz od przychodów (czyli całości wpływów), niezależnie od wysokości kosztów. Z kolei po datek progresywny jest korzystny tylko dla dochodów nie wyższych niż 120 tys. zł – a zatem możesz zrobić maksymalnie dwa flipy po 60 tys. zł. Wówczas wysokość podatków to: 12% od dochodu plus 9% składki zdrowotnej (sumarycznie: 21%). Po przekroczeniu 120 tys. zł zysku rocznie wchodzisz w drugi próg podatkowy – 32%.

W przypadku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej wg mnie najlepiej wybrać opodatkowanie liniowe. Wtedy niezależnie od obrotu podatek wynosi: 19% plus składka zdrowotna: 4,9%, co łącznie daje 23,9%. 

Ale przy działalności gospodarczej daniny mogą sięgać ponad 40%. Do powyższych wyliczeń należy bowiem jeszcze dodać ZUS. Jeśli masz obowiązek płacić pełen ZUS, to czeka Cię wydatek rzędu 2 tys. zł miesięcznie, a więc 24 tys. zł rocznie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy pracujesz na etacie i zarabiasz nie mniej niż minimalna krajowa – wówczas obowiązuje Cię jedynie ubezpieczenie zdrowotne w kwocie ok. 400 zł. Na początku prowadzenia działalności przysługują również pewne ulgi – przez dwa lata płaci się zmniejszony ZUS. Ale nawet w tym wypadku przez 12 miesięcy poniesiesz koszt ok. 5 tys. zł. 

Wyobraźmy sobie, że zrobiłeś dwa flipy i zarobiłeś 100 tys. zł. Obniżony ZUS wynosi 5% tej kwoty, a pełen ZUS to aż 24%. Zsumujmy:
23,9% + 24% = 47,9%
23,9% + 5% = 28,9%

A więc tyle de facto będziesz musiał oddać do państwa. Tak to wymyśliła poprzednia ekipa rządząca – co ujęła w Nowym Ładzie. Rząd tłumaczył to chęcią opodatkowania bogatych. Ale w zasadzie ustawa uderzyła najbardziej w klasę średnią – to prowadzący mikrofirmy i małe przedsiębiorstwa płacą takie składki.

Myślę, że przy flipach działalność gospodarcza jest obecnie słabym rozwiązaniem pod względem podatkowym. Ma jednak kilka zalet – mniej biurokracji, mniej papierologii, brak pełnej księgowości, możliwość swobodnego korzystania z majątku firmy. Wypłacanie pieniędzy z bankomatu bez tłumaczenia się komukolwiek jest dużym ułatwieniem przy prowadzeniu działalności – zupełnie inaczej wygląda to w spółce z o.o.

Możesz za to założyć spółkę komandytową – tam także nie ma z tym trudności. Jest to też ciekawe rozwiązanie, jeżeli chcesz prowadzić coś równoległego w stosunku do swojej działalności gospodarczej – może to być optymalne pod względem podatkowym. Byłbyś tam komplementariuszem, czyli w pełni odpowiadałbyś za zobowiązania – podobnie jak przy działalności. Jednak tutaj wysokość opodatkowania to: 19% (plus zryczałtowana składka zdrowotna w wysokości kilkuset złotych; warto wspomnieć, że przy prowadzeniu kilku takich spółek powyższą składkę płacisz tylko raz).

Flipy na spółkę

Istnieje wiele typów spółek, ale jednym z lepszych wyborów, jeżeli chcesz pomnażać swój kapitał, jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Polecam ją wszystkim, którzy chcą zastosować moją strategią (możesz ją zgłębić pod adresem www.najlepszastrategia.pl lub www.nsin.pl). W skrócie: chodzi o to, że starujesz z 30-tysięcznym kapitałem, a po sześciu latach dysponujesz kwotą 2 mln zł. A 2 miliony zainwestowane w nieruchomości na 9% powinny Ci dawać 15 tys. zł przychodu co miesiąc – czyli stajesz się wolny finansowo, o ile Twoje wydatki nie są większe (zawsze można celować wyżej).

Jak wyglądają podatki w przypadku małej spółki z o.o.? Musisz rozliczać CIT, czyli podatek dochodowy dla spółek kapitałowych, wynoszący 9%. Przy obrotach do miliona euro płacisz tylko tyle. To naprawdę świetne rozwiązanie! Oczywiście po przekroczeniu tego limitu wchodzisz w 19-procentowy CIT. Ale raczej nie ma takiego zagrożenia. 

Istnieje jeszcze prawdziwy raj podatkowy – dla najbogatszych. Chodzi o CIT estoński. Wystarczy, że spełniasz odpowiednie warunki – i do momentu wyciągnięcia pieniędzy ze spółki masz 0% podatku. Możesz reinwestować kapitał, dzięki czemu Twoja spółka szybko się rozwija i rozrasta. Naprawdę wspaniała sprawa. 

Teraz już wiesz, jakie główne formy działania możesz wybrać. Oczywiście każdą sytuację należy rozpatrzyć indywidualnie, najlepiej z pomocą doradcy podatkowego. Do tego zachęcam.

Artykuł autorstwa Wojciecha Orzechowskiego pochodzi z czasopisma Strefa Nieruchomości nr 28: https://skleprentiera.pl/SN28

Przejrzyj numer przed zakupem TUTAJ.

* Artykuł nie jest poradą podatkową ani prawną. Każdy przypadek należy indywidualnie omówić z doradcą podatkowym.