Tekst: Damian Kleczewski
Świat inwestowania w kamienice wydaje się dość tajemniczy. Niewielu jest bowiem śmiałków-inwestorów, którzy decydują się na krok zakupu takiego budynku. Jest to słuszne podejście, bo faktycznie istnieje wiele ryzyk, których nie widać na pierwszy rzut oka, a które mogą dość mocno ograniczyć zyski z takiego rodzaju inwestowania. Skąd zatem wiedzieć, że dana oferta kamienicy jest tą dobrą lub tą złą? Kiedy kupić, a kiedy odpuścić?
Stanisław Jerzy Lec powiedział kiedyś, że chociaż dasz krowie kakao, nie wydoisz czekolady. Podobnie dzieje się z ofertami kamienic. Wydaje się, że budynek jest super, że ROI i Excel zaskakująco przekonują do zakupu, że mamy sporo dokumentów, a tu jednak czekolada z kranu nie leci i zyski topnieją
w zadziwiającym tempie. To, co z pozoru jest przy kamienicach klarowne, w rzeczywistości jest skomplikowane, i weź to sobie głęboko do serca, zanim zaczniesz przeglądać na serio oferty z rynku.
Kamienice z problemami pochłoną wiele czasu i pieniędzy
Pierwsza sprawa jest taka, że kamienica, która naprawdę długo stoi w ofertowej rzeczywistości i którą wielu pośredników miało, i wielu inwestorów widziało, to kamienica z jakimiś problemami. (Pomijam kwestię rejestru zabytków, bo takie oferty odrzucam automatycznie). Często powodem są lokatorzy. Bywa tak,
że miasto zarządzało kamienicą szereg lat, a po jakimś czasie budynek przejęli wyrokiem sądu spadkobiercy. Miasto urządziło sobie z tych lokali zaplecze na lokale socjalne i ten kaliber najemców często można spotkać w takim budynku. Skoro na tym etapie już wiemy, że są to naprawdę ciężkie przypadki i wielu inwestorów przed nami spaliło się przy tej ofercie, to i dla nas będzie to wymagający temat. Nie ma co prawda rzeczy niemożliwych, ale ja dzielę je na te, które warto robić, i na te, po które nie warto sięgać. Jeśli cenisz swoje pieniądze i czas, to nie wejdziesz w zawiły temat, którego przerobienie zajmie niezliczoną ilość czasu.
Jakość oferty do sprzedaży – czy zawsze jest superokazja?
Już pierwsze zderzenie z ofertą kamienicy pokazuje, czy będzie to intratna okazja. Uczę innych, jak odkryć potencjał kamienicy, ale nie sposób jest dać każdemu jeden wzór na sukces w tej działce inwestowania w nieruchomości. Oferta ofercie nie jest tu równa, jak przy mieszkaniach na flipa, stąd trzymanie się kluczowych punktów do weryfikacji kamienicy pokaże jej słabe strony. W Internecie często brakuje zdjęć obiektu. Pokazane są mapy dzielnicy, fragment części wspólnych lub stare lokale, wizualizacje, przykłady wykończenia, cudowny opis możliwości budynku. Czasami odnoszę wrażenie, że mam kupić Hiltona, tylko z lat 20. ubiegłego wieku. Nic, tylko rozprzedać lokale na drugi dzień po zakupie z wielkim zyskiem.
Zakup kamienicy to proces i weryfikacja wielu kwestii
W kamienicach nie liczmy na przypadkowość, ale na chłodną kalkulację. W grze są duże pieniądze, ryzyko, rentowność i wymagania takiego obiektu wobec inwestora. Jeśli widzimy, że przy danej ofercie nie ma wielu podstawowych danych, zbywcy nie mają lub celowo nie chcą ujawniać niektórych dokumentów,
a my czekamy na ich pokazanie, jeśli widzimy, że nie możemy liczyć na wstępną weryfikację najemców, to lepiej taką ofertę odpuścić, niż tracić czas na proszenie się.
Stan zastany czy lepsza własna inwentaryzacja?
Bywają oferty, w których ktoś sprzedaje budynek, ale są już księgi wieczyste, tym samym jest już samodzielność lokalowa i kupujemy de facto paczkę mieszkań,
a nie budynek. Czy to jest dobra opcja? I tak, i nie. Taka oferta nie rokuje już na tzw. stan zastany i wykonanie swojej inwentaryzacji, ale rokuje od razu na handel lokalami, które są samodzielne i mają swoje księgi wieczyste. Być może taka oferta będzie też droższa, bo ktoś wycenił już sobie wartość lokali według cen zbliżonych do rynkowych i nie zostawia nam wielkiego buforu na zyski. Robiąc inwentaryzację samemu i starając się o dokumentację potrzebną do wyodrębnienia lokali, tak aby stały się samodzielne i gotowe do sprzedaży na rynku, mamy większy wpływ na kreowanie wartości w całym obiekcie. Stając przed faktem dokonanym, pozostaje nam przeliczyć, czy to się opłaca, lub działać przez pozwolenie na budowę i wejść w proces przebudowy lokali na mniejsze jednostki.
To z kolei wiąże się z wieloma zależnościami i upływem czasu na formalności.
Presja czasu złym doradcą
Ostatnia rzecz, o której chciałem tu wspomnieć, dotyczy tego, kiedy warto odpuścić zakup kamienicy. Jest nią PRESJA. Jeśli pośrednik, zbywca, ktokolwiek powoduje, że masz zdecydować o zakupie pod presją – to odpuść. Doskonale wiem, że są oferty warte podjęcia szybkiej decyzji, ale musi być ku niej solidna podstawa. Natomiast jeśli ktoś chce wcisnąć Ci kamienicę, dlatego że jest ona taka „och, ach”, i daje Ci na podjęcie decyzji dwa dni, bo inaczej zejdzie z rynku niczym kawalerka za 50 000 zł, to jest to dobitny sygnał na to, że stanie się dokładnie odwrotnie. Presja gubi ludzi. Presja powoduje, że decyzje są wypłowiałe
z kalkulacji. Presja dba o komfort tego, kto ją wytwarza, a przygniata ofiarę. Miej zatem wpływ na ofertę, daj sobie wystarczającą ilość czasu, aby kupując kamienicę, naprawdę wiedzieć, CO kupujesz, i niczego później nie żałować.
Konsultuj, sprawdzaj i pytaj
Cenię sobie osoby, które konsultują ofertę kamienicy z innymi fachowcami, zanim podejmą decyzję chociażby o umowie przedwstępnej i zaryzykują kilkaset tysięcy zadatku. Z jednej strony widzę odwagę i chęć spróbowania czegoś innego, większego, bardziej rentownego. Z drugiej strony dostrzegam wiele obaw
i zdziwienie, kiedy wchodzą do gry pierwsze problematyczne kwestie do wyjaśnienia. Taki proces wiele uczy, stąd decydując się na wkroczenie do jednej z tych elitarnych rozgrywek, jaką jest inwestowanie w kamienice, należy nauczyć się odpuszczać, należy nauczyć się wszystko wszędzie analizować i planować scenariusze A, B, C i D. Dlatego też odpuszczanie ofert kamienic musi wejść inwestorowi w krew. Musi, bo inaczej będzie zbytnio przywiązywał się do oferty
i troszczył się o finalizację za wszelką cenę, biorąc na siebie coraz to większe ryzyka. Akceptując je, musimy być jednak świadomi ich rangi i mieć możliwe do zastosowania rozwiązania. Nawet w czasach pandemii koronawirusowej kamienice stoją dumnie i dostojnie, niewzruszone jakimś tam wirusem. I może to jest najlepsza odporność, jaką inwestor może zyskać na wszelkie zawirowania rynku, kiedy zdecyduje się na odpowiednią ofertę zakupu kamienicy i sprosta wyzwaniu, jakie przed nim stanie.
Zapraszam na ostatnią w tym roku, piątą edycję szkolenia Potencjał kamienic, która odbędzie się 17-18.10.2020 w Poznaniu.
Szczegóły i zapisy na www.zrozumiecnieruchomosci.pl.
Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku
Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA
Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje
i wyznacza strategię działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.
Więcej informacji na stronie: www.zrozumiecnieruchomosci.pl.